今年6月28日时,每日经济新闻报道过,由于学区等政策调整以及楼市行情变化的影响,导致一些家长眼中的楼市“白月光”,也就是学区房,体验了把价格上的“过山车”——从超高的单周涨幅,到一路跌回5年前,好似挤了一轮泡沫。
而现在,“认房不认贷”政策礼包的热度已经退去,10月二手房交易能不能达到荣枯线还是个问题。这种情况下,不禁让人想问:
已经“瘦过身”的上海学区房,现在咋样了?
根据每日经济新闻当时的报道,2021年初的时候,第一梯队的明珠小学A对口的朱家滩小区,出现过“单周涨幅40%”的壮举,惊为天人。
朱家滩小区建成于1990年之前,过了“而立之年”了,用现在的眼光看肯定属于老破小了,但架不住对应优质学区,周边设施齐全,离商圈也近,所以价格居高不下。暴涨四成后,朱家滩小区的均价到了13万一平,甚至超过了旁边的世茂滨江。
然而,这个香饽饽的价格在之后两年时间里持续下滑,到了2023年一季度均价已经在10万一平徘徊。
那现在呢?
根据链家上提供的数据,现在该小区挂牌的房源是34套,过去90天中仅成交2套,带看33次。
在这34套中,挂牌单价在10万及以上的只有14套,最高的面积为33平,均价还保持了2年前13万多的水平。而在低于10万均价的房源中,要价最低的已经到了8万4一平,不难看出房东心态受近期市场的影响很大。
简单对比下,目前的最低价比起2年前的均价,已经下跌了35.7%,此前的涨幅已经缩减到了10%一下。
不得不说,缩水明显。
这样的现象不仅仅出现在这一个小区,同样是明珠小学A对口的东欣小区,按照链家的数据,24套挂牌,近30天131次带看,但近90天却0成交。价格上的话,2022年1月的成交单价还有9万8,结果今年2月的成交就成了8万6。
到了3月更好,只剩7万2一平了......而这个价格,也是3月到现在最近的一笔成交了,目前挂牌单价最高和最低分别为9万6和7万4。
举个例子50平的房子,去年1月买,今年3月卖的话,已经损失120万的房价了。
而换一个校区,明珠小学C,它对口的小区是万科金色里程,2010年次新房,它的价格就相对稳定得多,2021年5月成交价在11万2一平左右,而到了2022年6月,成交价依旧有10万7的水平,而今年6月,成交价还能保持在10万2的水平。
虽然在2年的时间中也出现了下滑,但即便是现在挂牌最低单价99989一平,与2年前的成交价相比,下滑幅度为11%,没有蒸发得那么离谱。
地理位置上看,朱家滩小区在内环内,金色里程则在中环内,位置上前者其实更好些,但很明显前者跌幅要远远高于后者。
那对于这样的结果,比较合理的解释,就是尽管同为名校学区房,但“老破小”的保值程度,明显大打折扣,尤其是在学区政策变化和房产市场走低的大前提下,劣势更加明显。
当然不得不说,即便如此,在之前低点买入的话,到现在依旧是有收益的就是了,只是不知道还能保持多久。
以上,学区房的事说完,最后来看看上海二手房的整体情况。
从成交套数上来看,9月的上海二手房也算是引来了一个小高潮,根据诸葛找房数据中心显示,9月上海二手房成交16899套,环比增长25.4%,高于荣枯线,虽然没能达到一季度的高度,但走势很明显。
不过可惜的是,即便如此也不及预期,同比下滑6.5%,且三季度与之前相比,依旧在下滑,而与此相对应的,是创下历史新高的单月成交均价。
同为一线的北京在10月的二手房市场表现并不怎么样,据青瞳视角10月27日消息,10月的北京二手房成交放缓,截至26日,二手房成交8478套,同比下滑3.5%,环比更是高达28.6%!
这个数字可以看出上个月政策大礼包的威力巨大,但也可以看出热度消散的也真是快,现在上海面临的其实也是一样的问题,那就是:
热度消散后,手上还有什么牌可打。
没有任何价值输出
学习了,老师