上海涉宅地块总成交额已超1838亿 央国企成第三批次拿地主角

10月25日，上海今年三批次下半场供地正式收官，共有10宗地块成交，收金约478.8亿元。加上10月上旬的上半场，上海三批次供地合计收金约675.7亿元。

据中指研究院统计，加上今年前两批次的土地出让金，2023年上海已完成出让涉住宅土地总成交金额1838.2亿元。目前，这一规模位居全国第一。

那么，上海三批次供地整体热度如何？在上海新的土拍规则下，房企参与度高吗？哪些房企在上海加码布局？

中海、保利等激战上海滩

10月24日-10月25日，上海三批次下半场集中供地出让10宗地块，全部成交。据中指研究院统计，10宗地块收金约478.8亿元，成交楼面均价为28193元/平方米。其中，2宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，4宗地块摇号成交。此次土拍热度较三批次上半场有所下降。

上海三批次下半场供地中，最受关注的是徐汇区龙华街道地块，起始价达到240亿元，是2021年集中供地以来起始价最高的地块。最终，该地块由中海地产和上海西岸开发联合体以底价240亿元拿下，成交楼面价35674元/平方米。

据土地出让公告显示，徐汇区龙华街道地块体量达67万平方米，汇聚了住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态，总出让面积22.34万平方米。该地块总价仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块，也是今年上海总价最高的地块。

而最热的地块当属青浦赵巷地块。其出让面积约3万平方米，容积率2.2，起始价15.75亿元，房地联动价5.6万元/平方米。该地块吸引了华润置地、中海地产、绿城、华发、招商蛇口、中铁、中铁建、建发等31家房企组成24位竞买人报名参与竞价，经过22轮竞价，报价触及上限地价17.33亿元。24家竞买人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，以及8%的公租房上限比例。最后，在摇号阶段，华发股份一跃成为“锦鲤”，幸运摇中该地块，成交价17.33亿元，溢价率10%，成交楼面价约2.6万元/平方米。

除了中海地产、华发股份外，保利发展也有所收获。经过24轮竞价，保利发展以14.88亿元的总价击败招商蛇口、象屿，成功将松江区洞泾镇地块收入囊中，成交楼面价约2.5万元/平方米，溢价率7.12%，房地联动价5.3万元/平方米。

此外，上海普陀桃浦社区地块和闵行区浦江地块被上海土地市场的“老面孔”招商蛇口和建发分食。

新规则下土拍热度下降

回顾整个上海三批次集中供地，共成交17宗涉宅地块，收金675.7亿元。其中，6宗地块底价成交，3宗地块溢价成交，8宗地块触顶成交。

不过，相较今年一批次、二批次供地，上海三批次供地参拍房企的数量相对减少，其中上半场最热门的长宁地块仅有8家房企报名，且全部为国企、央企；下半场最热门的青浦区赵巷地块只有24位竞买人参拍。在今年一批次供地中，最热门的地块曾有28家房企参拍。

值得一提的是，在三批次供地开启之前，上海对土地出让规则进行了调整，采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，即先竞价格，达到最高限价后竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。

从三批次土拍的热门地块竞争来看，大多数竞拍房企都接受了绿建二星及公租房比例要求，表明上海的热门地块仍受到房企积极追捧。

值得关注的是，三批次拿地房企仍然以国企、央企为主，仅美的置业、天安两家民企参与，但均未能拿地。其中，下半场土拍中，保利发展、华润置地、中海地产、象屿、建发、招商蛇口等实力央企、国企持续加码上海布局，“回归”上海市场的中海地产更是联合上海西岸开发以240亿元拿下徐汇区龙华街道地块。

具体来看，不同地块之间的热度差别较大，市中心和热门板块受到热捧，但是远郊的地块仍然以底价成交。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，上海三批次下半场土拍中，青浦赵巷地块、嘉定新城地块、闵行浦江镇地块、桃浦地块均为触顶成交。其中，青浦赵巷地块吸引了超30家房企参与，是本批次中热度最高的地块。而宝山大场地块及徐汇龙华地块均为大体量复合型地块，开发难度较大，被华润置地及中海地产分别以底价竞得。此外，浦东新区合庆镇地块及祝桥老镇地块均为浦东国资托底。

“总体来看，三批次下半场土拍热度分化加剧，热门地块仍受追捧，而地理位置较差或开发难度较大的地块则以底价成交，最终多数地块均被国企、央企竞得。未来上海土地市场格局中，国企、央企占比也将进一步扩大。”陈炬兰补充说。