楼市新政40天｜上海：新房量价齐升，二手房越过“荣枯线”

自上海于9月1日执行首套房“认房不认贷”政策后，9月，上海新房量价齐升，二手房挂牌量攀高，成交量超过1.7万套，越过1.5万套的“荣枯线”。

“新政出台后，一部分买家加快入市步伐，后续受到供应节奏和买卖双方心态变化等因素影响有不同的起伏。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，整体来看，新政出台后首月，新房市场反应比二手房强烈，尤其是总价在500万-700万元的首次改善产品，带看、下定等提升最明显。从单价来看，3万-6万元/平方米的首次改善产品是成交主力。

上海新房市场呈现量价齐升

“认房不认贷”落地后，上海新房市场呈现量价齐升的局面。据克而瑞研究中心统计数据显示，9月，上海商品住宅成交面积72万平方米，环比上涨15%，同比下跌43%。

据中原地产统计数据显示，上海出台的“认房不认贷”政策对楼市起到了“立竿见影”的效应，新政出台后的首周，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增长113.98%。经过新政的“强脉冲”之后，新房成交量转入下行，而到了9月末，上海新房市场行情再度翘尾。从上海网上房地产统计数据来看，仅9月26日、9月27日，新房分别成交了1057套和1039套，单日成交套数均突破千套，达到近几个月来的成交高峰。

“新政影响最大的是改善客群，其中有些人售出400万元左右的老房子，购买总价600万元甚至700万元的新房。同时，很多新盘的积分也不像上半年那么高，可选择的余地比较大。”卢文曦如是说。

在价格方面，9月，上海房价环比也有小幅上扬。据中指研究院统计，上海新房样本平均价格为51200元/平方米，上海新房房价指数环比上涨0.03%，同比上涨0.34%。

不仅如此，上海在“双节”假期的新房成交量增幅也在一线城市中位居首位。据中指研究院统计，“双节”假期，上海新房成交面积12.3万平方米，日均成交面积同比去年国庆假期大幅上涨159%。此外，在12个取证认购的楼盘中，有5个新盘触发积分，认购比例都超过200%。

中指研究院上海常务副总经理张文静表示，上海新房和二手房市场活跃度明显提升。从短期来看，接下来有望延续回升态势。不过，当前购房者相对比较理性，预计市场大概率是逐步地温和复苏，今年至年底市场都会处于修复的过程。

“豪宅市场受新政影响不大”

相比于刚需、改善楼盘，高端楼盘受到新政的影响并不明显。

“豪宅市场相对比较稳定，很少受到短期政策面的影响，也难有立竿见影的效果。豪宅市场更多是与经济的基本面相关，比如，近一年来，挂牌出售豪宅的多是中小企业的老板，由于公司经营困难而不得不出售豪宅变现，而接盘方考虑的也更多是经济的长期面、持有的成本等多种原因，而并非短期的政策刺激。”上海壹亿豪宅创始人任开荣表示。

由于上海市中心供应短缺、加之“一二手房房价倒挂”等原因，部分高端楼盘入市还是受到了追捧。9月25日，上海徐汇区网红楼盘云锦东方三期二批次加推的105套房源，在当日下午摇号至244号左右全部售罄，单套最高总价9618万元。值得注意的是，该项目入围分数高达118.32分，是上海市实行积分制度以来首个满分盘。

“云锦东方的热销主要还是一二手房房价的倒挂形成了利差，但这种利差正在变小，未来利差也会消失。”任开荣说。

中介门店：一周二手房成交量堪比前两个月

上海出台“认房不认贷”新政后，上海二手房挂牌量和成交量双双攀高。

“新政刚出来首周，我们门店就成交了3套二手房，相当于以往两个月加起来的成交套数。”中原地产浦东森兰门店店董宋沪雄表示，从8月底开始到9月中旬，其所在的门店就成交了近10套房源。

“但是，首周过后，带看量和成交量又下来了，说明买卖双方的博弈还在。”宋沪雄介绍，新政执行后，置换客户确实首付比例降低了，但是贷款总额还是要还的。很多客户处于“付得起首付，但还不起房贷”，所以看房的人又变少了。

在成交方面，据中指研究院数据，9月，上海二手房成交量突破1.7万套，已经越过了1.5万套的“荣枯线”。整体来看，今年1-9月，上海二手商品房成交量超过15万套，同比增长20.7%。在房价方面，9月，上海二手房房价指数环比下跌0.08%。

“市场在回暖，但是也没有回暖得那么快。现在客户都是真正有刚需和改善需求的，买房更加理性和有针对性。”宋沪雄说。