多城住房租赁企业资金被上“紧箍咒” 强监管持续落地

近期，在国家大力发展住房租赁市场、推动“租购同权”背景下，沈阳、合肥等地拟通过地方条例、政策，将住房租赁资金纳入监管账户，加强监管。而杭州将住房租赁资金监管政策再延续3年。

业内人士表示，预计后续将会有更多城市逐步跟进此项资金监管政策，不断推动轻资产住房租赁企业规范发展。

沈阳、合肥拟对住房租赁资金进行监管

9月14日，沈阳市房产局关于印发《沈阳市住房租赁资金监管办法》的通知，自公布之日起30日后施行。通知明确，住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，用于收取承租人租金及押金。该监管账户不得用于提取现金，不得透支，不得归集其他性质的资金。同时，住房租赁企业应当确定1个银行结算账户，用于承接监管账户划转的资金。

通知规定，住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。监管银行应实现与交易服务平台系统对接，实时推送监管账户资金信息。同时，监管银行通过交易服务平台获取房源、合同、账单明细、支付流水等住房租赁交易信息。对监管账户的入账资金进行识别，区分租金、押金及其他资金的数额。

无独有偶，9月12日，合肥市住房保障和房产管理局结合合肥市实际草拟了《关于进一步规范住房租赁市场加强住房租赁资金管理的通知》。根据《征求意见稿》，合肥市市区范围内从事住房租赁经营活动的轻资产住房租赁企业应当纳入住房租赁资金监管。轻资产住房租赁企业指主要通过租赁、托管等方式获取房源后，直接转租或对房源进行装修改造后转租，赚取租金价差的住房租赁企业，或主要以提供租赁管理、物业管理等服务名义，代收租金，变相转租，获取经营收益的住房租赁企业。纳入住房租赁资金监管的轻资产住房租赁企业应当在合肥市范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户，与银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管内容、方式及程序，将住房租赁资金纳入监管。

纳入监管的住房租赁资金包括轻资产住房租赁企业单次收取承租人3个月以上的租金、超过1个月租金数额的押金，以及按住房租赁资金监管协议约定向专户缴存的最低监管额度资金。单次收取租金在3个月以内、押金在1个月租金数额以内的，或本通知印发前轻资产住房租赁企业与承租人已签订住房租赁合同的，由承租人自主决定是否纳入监管，承租人要求实施住房租赁资金监管的，住房租赁企业必须予以配合办理相关手续。住房租赁企业应主动向承租人出示其与银行签订的住房租赁资金监管协议，协助承租人将租金、押金存入专户，不得通过其他银行账户或者第三方支付平台代收、代管租金和押金。

此外，杭州市住房保障和房产管理局联合市金融局、中国人民银行浙江省分行营业管理部于近日发布《关于续期的通知》，明确住房租赁资金监管政策再延续3年，有效期至2025年12月31日。

业内：预计后续会有更多城市跟进

实际上，在长租公寓经历高速、“野蛮”发展期后，自2020年以来，多个城市已通过地方条例，明确对住房租赁资金环节加强专项监管。以北京为例，2021年2月，北京市住建委等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。其中提到，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

两个月后，资金监管政策在六部委联合发布的《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》中已明确提出相关要求。

2021年4月，住房和城乡建设部等部门发布关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见。其中规定，住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。商业银行应当通过系统对接方式，向所在城市住房和城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金，在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下，可以支付装修改造相应房屋等必要费用。城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位。

“今年，在国家大力发展住房租赁市场、推动‘租购同权’背景下，沈阳、青岛、杭州、合肥等地纷纷通过地方条例政策，加强对住房租赁资金环节的监管。”广东省公寓管理协会会长刘昕如是说。

今年7月4日，广州市住房和城乡建设局在官网发布关于征求《开展住房租赁资金监管工作的通知》公众意见的公告。该通知提出，住房租赁企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。在此基础上，据刘昕透露，目前，广州市关于住房租赁企业资金监管的相关条例正在意见征询环节，预期将在近期发布。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，预计后续将会有更多城市逐步跟进此项资金监管政策，不断推动轻资产住房租赁企业规范发展。

长租公寓机构化比例偏低，资金监管细节仍在完善

珊瑚数据CEO、深圳市房地产研究中心秘书长梁志勇指出，资金监管账户，是政府规范长租公寓企业经营的手段，之前在多个政府文件中均有提及，多个城市已开展或正在部署，其触发的原因在于，一是基于2019年中央财政补贴的资金下发的要求；二是针对“蛋壳”类长租公寓爆雷事件的发生，开展对业主和租户的保护；三是基于住房租赁市场的规范长效发展而形成的。

不过，梁志勇进一步分析称，目前，长租公寓机构化比例偏低，大量的非机构化租赁企业无法约束，此类企业依然以微信、支付宝等方式收取租户的押金和租金。另外，专户监管对政府来说，意味着租赁平台的监管流程一定要适配企业运营的资金流动情况，否则会加重企业的资金调配效率，约束行业发展。

刘昕表示，合肥等地通过利用租金支付期限错配建立资金池，可以有效降低过往在住房租赁企业扩张、竞争阶段通过“高收低出、长收短付”方式加速扩张，控制房源、违规使用“租金贷”等扰乱市场秩序，进而形成恶性竞争的行为。此类政策也可以加强政府、银行金融机构对住房租赁企业的监管。

不过，刘昕指出，在实际执行过程中，市场对住房租赁租金押、付比例并未形成明确规定。对超过3个月纳入监管账户租金，在房屋租赁期满后，产生于运营企业及租客之间押金是否返还，与监管账户资金“解冻”的时效及主体等问题，仍待通过实践加以完善。

黄卉认为，资金监管政策也存在一定的挑战，由于部分中小轻资产企业的经营行为难以全部动态监管，会有部分企业游离在此项资金监管政策之外，或存在一定的风险隐患。