创新多元业态赋能城市发展 郑州城市更新高峰论坛举行

创新多元业态，赋能城市发展。为充分发挥城市更新在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面的重要作用，持续提升城市发展能级和品质，9月18日，郑州城市更新高峰论坛在紫荆山宾馆举行，邀请多位国内相关专家，从不同角度切入主题，为郑州城市更新出谋划策、把脉问诊，为加快郑州国家中心城市现代化建设赋能增势。

郑州已入库项目107个

种子库项目598个

商代都城遗址更新焕发古都新光彩，郑煤机老厂房“蝶变”芝麻街双创园，二砂老厂区“变身”二砂文创园……近年来，郑州深入贯彻习近平总书记关于城市建设工作的系列指示批示精神，积极践行“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，按照省委“当好国家队、提升国际化、引领现代化河南建设”重大战略部署，立足特大城市、国家中心城市实际，以城市更新为引领，全力打造宜居、韧性、智慧城市。

芝麻街公园双创中心资料图 马健 摄

遵循城市发展规律，深化对城市由增量扩张向存量提质转变的规律性研究，着力推动城市内涵式发展；深刻理解城市建设既是贯彻新发展理念的重要载体，又是构建新发展格局的重要支点等重要观点论断，聚焦“有没有”到“好不好”，全面深入实施城市更新行动，补齐城市发展问题短板，努力让城市成为人民群众拥抱美好生活的重要载体。

做好全方位保障，加强组织领导，出台《郑州市城市更新条例》；强化政策支持，出台《郑州市城市更新实施办法》，建立了考核奖惩制度机制；坚持强投资、抓项目导向，推动城市更新入库项目107个，种子库项目598个，项目总投资1.15万亿元，累计完成投资3277亿元，其中，2023年，计划投资1000亿元，已完成投资近800亿元。通过城市更新，延续了城市文脉，留住了城市记忆，增添了城市温度，提高了群众获得感、幸福感。

精准查找“城市病”

引导城市更新行动“对症下药”

论坛上，国家住房和城乡建设部总经济师杨保军做《城市更新政策及趋势解读》专题演讲。他说，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。这种情况下，如何更好推进城市更新有机运行？

杨保军认为，要坚持问题导向，打通“先体检、后更新”的实施路径，精准查找“城市病”，引导城市更新行动“对症下药”。比如重庆通过六步举措，开展城市更新专项体检，结合城市体检评估结果，建立健全城市更新数据库，以城市体检助推城市更新，取得不错的效果。

同时，还要坚持长效运营，探索城市更新可持续实施路径，比如鼓励产权人改造，政府给予资金或政策支持，产权人作为更新实施主体，推动自我更新，提升存量资源价值。他举例说，北京望京小街改造由政府、企业共同出资，政府出资用于道路改造，两侧综合体产权主体万科、方恒分别出资用于街道两侧配套设施改造和沿街外立面环境美化，成功打造出融时尚市集、艺术展览、特色商业、科技文化为一体的时尚活力新街区。

另一方面，还要突出运营前置，探索适宜的投资运营模式，注重引入市场力量作为实施运营主体，以长期运营收入平衡改造投入，让专业的人做专业的事。他以深圳为例介绍，深圳有大量城中村，过去多采用拆除重建的房地产开发模式进行改造，但拆迁补偿成本越来越高，资金平衡越来越难，深圳市元芬村改造项目，由民营企业长期趸租城中村公寓，出资改造整村房屋、公共设施和空间环境，开展规模化租赁及增值服务，也是一个不错的尝试。

城市更新是规划业务的改变

也是规划方法的改变

“城市更新是城市竞争的下半场。所有城市都将进入残酷的淘汰赛。选择正确的赛道，对决定城市未来兴衰乃至生死具有重要意义。” 厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院双聘教授赵燕菁表示。

在昨日的论坛上，赵燕菁做“城市更新的财务陷阱”专题演讲。他说，好的城市更新要给政府带来尽可能多的自由现金流，至少，城市更新不会导致政府公共预算缺口的进一步扩大。

如何做？

赵燕菁建议，要避免通过卖地融资，道理很简单，因为“中国房地产市场供求关系发生重大变化”，房地产需求式下跌是城市化转型阶段的普遍现象，任何一个孤立的城市都不可能独善其身。在这一阶段不仅卖地要非常谨慎，增容也一样要非常谨慎，因为增容的本质就是新增供地。防止过量供地导致本地房地产市场暴跌，应当是所有城市更新的财务平衡最优先的考虑。

同时，要避免产生负的现金流。城市更新不是旧换新就完成了，新的资产需要持续的现金流维持。比如学校、公交、环卫、治安等，这些都会带来新增的财政支出。更新项目必须把这些支出考虑进去，并创造新的收益覆盖这部分支出，至少更新后的支出不要比更新前更多。如果每个更新项目都带来新增的支出需求，累加的结果或给未来城市财政造成极大负担。这一点需要高超的规划技巧，也是“好的”更新方案和“坏的”更新方案的重要分水岭。他以喀什古城的成功案例予以说明：改造后核心区商铺达3290户，是改造前4的倍多，实现直接就业9000余人，间接就业近50000人，商铺年均收入由2.4万元增至5.6万元，人均年收入由0.6万元增至1.4万元，2019年全年喀什接待游客1517.25万人次，旅游收入152.13亿元。

“城市更新不仅仅是规划业务的改变，同时也是规划方法的改变。随着增量资产的减少，存量资产的保值、增值就成为城市规划的新的业务。未来的城市更新主要不是设计房子、道路、绿化，而是设计更新的政策、激励和模式。”赵燕菁说。