五城区解除限购限售 政策“组合拳”下福州楼市能否回暖？

9月12日，新京报记者从福州市相关部门获悉，福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》调整房地产政策，福州市五城区取消限购政策，并优化住房上市条件。

近期，福州积极响应中央政策，对楼市调控进行优化，但从认购和网签表现来看，仍不尽如人意。此次，福州五城区取消限售、限购的消息，引发了市场的广泛关注。业内人士认为，接下来，福州房地产市场的回暖状况，取决于利好政策的继续推出以及购房需求的释放。

福州五城区取消商品住房限购、限售

根据通知，福州市对当地的房地产调控政策措施进行调整，优化购房服务流程，在福州市五城区范围内购买商品住房，不再审核购房人资格；优化住房上市条件，在福州市五城区范围内的商品住房取得不动产权证后可上市交易。

而按照此前福州市房地产政策，福州市户籍居民在限购区域内限购2套建筑面积144平方米及以下的商品住房，且商品住房网签2年后才可上市交易。

事实上，福州自去年以来已多次发布相关调控政策，包括下调房贷利率、降低购房首付比例、放宽限购限售等，以支持新市民、多孩家庭及改善家庭购房需求。

比如，2022年2月1日起，职工家庭第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例统一调整为40%；同年3月，福州限购政策放宽，非五城区户籍家庭无须提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可在福州五城区购买一套144平方米以下的普通住宅。2023年8月17日，多家银行确认，福州市二套住房个人住房贷款首付比例下限由此前的50%下调至40%；8月30日，福州市发布通知，该市户籍的非五城区居民家庭在限购区域内限购2套建筑面积144平方米及以下的商品住房。

对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，目前，福建的三个核心城市——福州、厦门、泉州交易量跌入低谷，主要还是需求量萎缩较大，导致交易不活跃，市场有一定的去库存压力。就限购政策取消的趋势来看，在已有约10个城市取消限购的背景下，福州在省内率先取消限购，预计厦门、泉州很快也会取消限购；全国非一线城市中，大部分城市会在9月份密集出台取消限购的措施。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月11日，有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛8城全面取消限购政策，另外，苏州解除了120平方米以上商品房的限购；9月12日，福州、珠海调整限购政策，预计接下来如杭州、成都、武汉等城市或会逐步跟进。

整体库存居高不下，市场调整压力显著

“从近期商品房库存量不难看出，福州房地产市场正在低谷处徘徊。”据当地房企人士介绍，福州今年楼市整体呈现先扬后抑的态势，在一季度经历“小阳春”行情后，成交量集中释放；进入第二季度，市场再度降温，虽然各种优惠促销手段接踵而至，但整体市场仍在底部徘徊。市场观察人士普遍认为，触底之后的福州房地产市场的回暖状况，取决于利好政策的继续推出以及购房需求的释放。

目前来看，福州新房库存高企。克而瑞数据显示，截至8月底，福州狭义存量受供应缩量影响，降至309.88万平方米，但受成交持续下滑影响，去化周期攀升至19.27个月，整体库存居高不下，市场压力显著，不少板块去化高达30多个月；广义存量则高达551万平方米，去化周期高达42.5个月。

另据克而瑞数据，今年8月份，福州五城区普通住宅供应量依旧低位徘徊，且下滑至近一年最低位，月度成交呈现“5连降”。从实际认购方面来看，8月份五城区认购523套，总认购量环比下滑6%，同比下滑23%。

张宏伟分析，对于福州五城区来说，除了需求本身缩量影响之外，商品住宅市场还会受到不断解禁入市的“安商房”的影响。由于“安商房”远低于商品住宅的市场价格，会使商品住宅项目销售遇到压力。此外，福州五城区之外就属于郊区或远郊，本来就有去库存的压力，如今五城区取消限购，购房者就会优先选择五城区购房，从而形成一定的“虹吸”效应；对于五城区之外的外围区域来说，就会持续面临去库存压力。

与此同时，福州限售也同步取消，一部分投资客接下来或出售离场。张宏伟预计，随后1-2个月福州二手房的挂牌量会进一步增加，二手房的竞争会使新房市场销售面临一定压力。加上近年行业“爆雷”频现，尤其是对于福建楼市来说，闽系开发商本来就比较多，受影响也较大，有可能更多的购房者选择二手次新房。

福州当地一位接近房管部门的人士向记者表示，尽管此次福州五城区取消限售和限购政策给购房者提供了更多的选择和机会，但多数人仍采取观望态度，选择入手时机也会更加小心谨慎，接下来市场能否触底反弹成为关注焦点。