一村一策、加快立法 各地探索城中村改造模式

因为矛盾多、情况复杂，城中村改造在现阶段仍然面临不小的困难。在7月28日举办的超大、特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议强调，要坚持问题导向和目标导向，以新思路、新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。

从目前来看，随着城中村改造进入实操阶段，多个城市已在积极跟进，各地改造的路径如何？又有哪些商业模式可以借鉴？

研究制定配套政策、一村一策

中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径。而城中村改造又是城市更新重要的组成部分，不仅可以改善城市界面、提升居住品质，还能破解公共配套设施不足、消防用电安全等问题，更能为房地产开发投资形成增量。

从目前来看，城中村改造在各地已经逐步推进。广州2023年计划推进127个城中村改造项目。深圳2023年计划推进4.9万套城中村规模化品质化改造提升项目。而在2023-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

各地设定城中村改造目标之后，又将如何改造？值得关注的是，今年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

首佳顾问咨询集团有限公司首席分析师陈洁琼表示，《指导意见》明确通过拆除新建、整治提升、拆整结合3种实施方式开展城中村改造，并对实施方式、实施主体、组织实施、地块入市、政策保障等重点事宜做出明确要求，提出研究制定城中村改造相关配套政策。“就北京而言，除了待细化配套政策外，城中村改造还需稳定规划、制定计划、完善导则、清单等配套政策才能进入落地实施阶段。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，城中村改造必须坚持“一村一策”，加强城市体检先行，民生诉求比较强烈的城中村优先改造，同步加强专项规划和计划的编制。此外，城中村改造要突出公益性，主要是解决公共短板缺失严重的问题，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房，保留“低成本、区位优”的租住和居住空间等。

加快立法、房票和实物安置并存

在城中村改造中，从地方实践来看各有经验可供借鉴。其中，通过立法明确城中村改造要增进公共利益属性、探索司法保障有效形式以及提出加强配套设施建设和改造后治理等，从根本上推动解决一批城中村改造瓶颈问题。

7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

从目前来看，广州的城中村数量庞大，更新改造着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展。

据上海易居房地产研究院统计，目前，在城中村改造中，各地采取货币化安置与实物安置并存的方式。其中，8月25日，浙江嘉兴提出加快城中村改造和城市有机更新，完善“房票”安置政策；郑州于8月3日也明确了城中村改造的安置方式，以货币化安置为主。

相比之下，北京在今年3月发布的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》中规定，征收集体土地房屋补偿强调以房屋安置方式为主。而济南鼓励多种安置方式相结合，采取实物安置或货币安置形式。

针对日前坊间流传广州城中村改造采用房票安置，李宇嘉认为，房票安置是加快推进城中村改造较为可行的一个选择。房票安置，可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本。当然，要取决于房票价格的制定，居民是否愿意接受，开发商是否愿意接受增加更多优惠等。

城中村改造兼顾住房保障和产业转型升级

众所周知，租金低廉的城中村住房满足了大量新市民、青年人和外来人口居住需求，为此，包括广州在内的很多城市鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。

不过，值得关注的是，城中村保障性住房在硬件条件和配套设施，尤其是消防安全、公共卫生等存在不少隐患。为此，今年3月，《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》发布，正式开启城中村的租赁改革。其明确推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。

与此同时，深圳城中村“统租”模式也引发关注，这是由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由市属国企人才安居集团旗下的城中村租赁公司负责，为新市民、青年人提供“高品质、小户型、可支付、有温度”的保障性租赁住房。

对此，李宇嘉表示，城中村统租是深圳多渠道公共住房供应的重大创新，贯彻了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造，也是存量盘活的重要渠道，而且也符合高质量发展、供给侧改革和积极探索新模式。但是，要避免在推进中出现“疾风暴雨”，急于在短期内实现大体量任务增长，就会导致工作方式上存在瑕疵。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，城中村改造是一项复杂且富有挑战性的工程，涉及众多方面的整合和创新。作为一头连着民生、一头连着国家经济的住房租赁企业，在其中起到了关键作用。城中村的改造工程任重道远，为了达到目标和未来愿景，就需要摸索一条“1+X”的路径。“1”代表稳定持续的商业模式，“X”则包括一系列开放灵活的理念及多方面的整合与创新。

综合来看，李宇嘉认为，大城市城中村占据核心区位，但供应效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高质量发展。因此，在市场供需双双疲弱的情况下，城中村改造既是创造有效供应，也是满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。

此外，陈洁琼也表示，城中村改造是消除安全风险隐患、改善居住条件和生态环境、促进产业转型升级的重要方式。未来，城中村改造兼顾住房开发、住房保障和产业转型升级。随着政策发力，城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用，或将成为促进房地产行业回暖和经济增长的推动力。