时至8月,北京二手房市场预期有所修复,成交节奏较7月有所加快。根据北京住建委官网数据统计,8月份北京二手房网签10960套,环比上涨12.8%,同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间,但和7月相比,北京二手房成交量有所回暖。
展望未来走势,业内人士指出,随着北京调整政策的预期不断增强,市场上的观望需求有所释放。9月份“认房不认贷”等实质性利好政策落地,将带动北京二手房市场进一步回暖。
交易节奏加快,成交量有所回升
家住草桥欣园的张先生,想把父母接到北京帮忙带孩子。如此一来,他原本的一居室就住不下了,因此,他想在同小区置换一套三居室。今年4月份,他看中了一套三居室,但彼时该房源的挂牌价高于市场价,张先生卖掉房子还完贷款后,剩余的资金不够置换这套房子。经过4个月左右的时间,原业主的挂牌价逐步趋于市场价,近期经过协商调价后,张先生顺利签约该房源。
这是丰台区草桥地铁中心店商圈经理陈海旭8月遇到的一个购房案例。“当前各地出台的利好政策比较多。北京一直在等政策落地,但大部分客户对市场还是看好的,经过一段时间的观望,也都陆续开始出手购房。”陈海旭如是说。据他观察,其门店所在的草桥片区,目前改善置业的客户较多,成交的大部分为改善性需求。8月以来,客源成交周期平均约3个月,回到了相对比较正常的水平,节奏上则比7月要快一些。不过,大部分业主的心态还比较平稳,有个别已经买房的换房业主,可能会比较着急。
在此背景下,陈海旭所在门店8月成交量明显回升,市场情况明显好于7月。不过,价格方面相对稳定,基本是市场价成交。
西三旗商圈也不例外。据21世纪不动产富力桃园店经理杜存满介绍,7月市场比较冷淡,但随着7月底政策预期的变化,8月初成交量开始增多,买方和卖方的心理均发生了变化,买方担心政策落地后引起价格上涨,因此,对看好的房子出手购买的速度较快,尤其是价格低于大多数报盘价、业主急于出手的房子,买卖双方基本上能达成一致。不过,部分不急于出售的业主,变得有所犹豫,其中有一些业主提高了底价,但买方对于提价后的房源追逐热情不高,大多选择不跟价。
“8月成交量较高的二手楼盘还是次新盘,老旧小区的成交量变化不大。购房者对于楼盘的居住舒适度和升值保值更为看重。主力成交客群为改善人群,因此,他们对位置、物业、交通配套等要求相对较高。”杜存满表示。
朝阳门外商圈方面,据21世纪不动产悠唐店的店长张帆介绍,7月底购房政策不断调整,在利好消息集中释放的背景下,刚性需求的买家出手相对较快,因此,相比7月份,8月份成交量出现明显上涨。以朝阳门外商圈的二手房库存为例,7月库存量为452套,成交17套,成交占比为3.7%;8月份库存量470套,成交26套,成交占比5.5%,较7月份成交提高近两个百分点。
张帆指出,目前区域内挂牌价基本维持原有价格,极个别出现上调。整体来看,基于房地产的利好政策,很多业主乐观看待市场,心理价格预期高于7月。
议价空间扩大,买方仍占据议价主动权
整体市场方面,随着二手房市场预期有所修复,成交量也出现回升。根据北京住建委官网数据统计,8月份,北京二手房网签10960套,环比上涨12.8%,同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间,但和7月相比,成交量已有所回暖。
在成交价格方面,据北京链家研究院统计,8月二手住房价格总体保持平稳,环比小幅上涨,同比小幅下降。从各城区价格表现看,多数城区价格回稳,总体呈稳中向好态势。对此,北京链家研究院分析师冷会指出,价格波动一方面受结构性因素影响,另一方面,也是市场预期边际改善的结果。7月末中央层面发出确保房地产市场平稳健康发展的指导意见,政策预期好转,需求端观望情绪有所缓解。
值得一提的是,北京市场挂牌出售房源的业主中,有相当一部分是置换需求。当前市场成交周期拉长,这部分业主的置换需求延缓,使得市场上的挂牌量有所增加。据麦田房产数据显示,8月份二手房挂牌量环比增加0.6%。
挂牌量增长导致买方的购房选择增加,卖方想要快速出售房屋,在谈价时就需要做出更多的价格让步。根据麦田房产统计数据显示,8月份二手房议价空间和7月相比扩大0.15个百分点,创下年内新高。
除此之外,虽然8月份市场的成交活跃度不高,卖方处于市场弱势地位,但大部分业主下调挂牌价的意愿并不明显。根据麦田房产数据显示,8月份北京二手房挂牌均价环比上涨0.2%。一方面,不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降;另一方面,部分业主因为近期政策调整预期,也由原来的倾向降价加快成交,转为先观察政策走向。
业内:政策预期增强,市场或持续回暖
值得一提的是,近期,楼市重磅消息频发,越来越多的信号表明,北京楼市政策即将进入宽松调整期。在此背景下,展望二手房市场,陈海旭预计,根据目前接触客户的意向度而言,预计其所在的草桥门店,9月成交量会进一步回升,价格则保持平稳。
杜存满指出,7月份区域挂盘在售量为近几年来的最高值,8月份挂盘在售量小幅回落,但整体还处于高位水平。9月份的成交量预计会稳定在8月水平或略有提升。
麦田房产分析指出,随着北京调整政策的预期不断增强,市场上的观望需求有所释放。随着9月1日晚北京“认房不认贷”这一实质性利好政策的落地,将带动北京二手房市场进一步回暖。
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