降首付比例、认贷不认房，多地二套房政策“松绑”

多地楼市正在陆续松绑，二套房利好政策接连出台。近日，福州、厦门、成都、南昌等多地传出拟降低二套房首付比例下限的消息。8月21日，记者从多地银行网点获悉，个别地区已调整二套房首付比例，同时按照“认贷不认房”政策执行；亦有部分地区表示，暂未收到二套房相关政策调整通知，首付比例仍按照原有政策执行。在分析人士看来，下调二套房首付比例以及实行“认贷不认房”政策有利于降低购房者入市门槛，目前一线城市较为审慎，但预计二线以及以下城市跟进二套房政策“松绑”的可能性较高。

已有地区下调首付比例

已有城市对二套房政策进行松绑。近日，厦门传出优化调整二套房贷政策：“本市有一套住房，且有一笔房贷未结清”的购房人家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付比例由50%降至40%，同时，二套房个人住房贷款利率下限由“LPR+80BP”下调为“LPR+60BP”。

8月21日，记者从厦门地区多家银行网点获悉，上述政策目前已执行，二套房首付比例已降至40%，且首套房房贷利率若已结清，二套房可按照首套房利率3.7%执行，若未结清，则按照“LPR+60BP”执行。根据8月21日最新的贷款市场报价利率，5年期以上LPR仍较上月保持一致为4.2%，意味着厦门二套房目前的房贷利率已由5%降至4.8%。

不久前，南昌市发布了《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知》，其中提到，居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合相关政策规定的，商业性个人住房贷款首付比例、贷款利率均按低限要求执行。

记者从南昌多家银行网点获悉，目前已按照首套房首付比例20%、二套房首付比例30%执行，如果首套房房贷已结清，二套房可按照首套房利率执行。某国有银行个贷经理透露，“南昌实行‘认贷不认房’，首套房贷款利率结清，二套房利率就按照首套房执行，目前首套房房贷利率为4%、二套房为4.8%”。

谈及多地降低二套房首付比例的原因，光大银行金融市场部分析师周茂华表示，主要是部分区域根据当地房地产供需情况，优化房地产调控政策，以更好满足居民改善性住房需求，提振区域楼市信心，促进房地产加快复苏。

多地按兵不动仍在观望

事实上，自中央政治局7月24日召开会议提出，“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”后，多地便陆续传出调整二套房信贷政策的消息。

除厦门和南昌外，福州、成都等地也有降低二套房首付比例下限的消息传出。不过，8月21日，北京商报记者从上述地区银行网点获悉，目前暂未收到二套房相关政策调整通知。

例如，福州传出拟对已有一套住房且房贷尚未偿清、再次申请个人住房贷款的购房人，首付比例由50%下调至40%的消息。不过，某国有银行福州支行贷款经理透露，目前暂未收到调整通知，若有调整后续会对外公告，目前首套房未结清贷款二套房首付比例仍为50%。成都地区多家银行网点表示，目前二套房首付比例未变，利率也仍按照4.8%执行。

一线城市也按兵不动尚处在观望之中。某国有银行北京支行房贷经理透露，二套房政策未变，首付比例仍按照原有执行，利率为“LPR+105个基点”。广州、深圳、上海二套房政策也暂未调整，二套房首付比例均为70%。

“当前，大部分城市首套房首付比在20%-30%，而二套房首付比在30%-70%，部分城市二套房首付比例与首套房相差较大，抑制了改善性住房客群的入市积极性。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，下调二套房首付比例以及“认贷不认房”，对于购房者而言，意味着改善性住房客群能够以较低的首付购买二套房，减轻了资金压力，有利于拉动意向购房者入市。对于银行来说，能够增加贷款需求，业务量会随之提升，此外，对于提升整个房地产市场活力具有一定的积极意义，有助于拉动市场活跃度。

不过，目前一线城市较为审慎，陈霄表示，主要在于一线城市的政策调整对于全国各地房地产市场具有风向标意义，长期以来一线城市房地产政策都处于严控之下，但需求量巨大，若是松绑程度把控不好可能会引起市场的大幅波动进而影响房地产市场平稳发展。

还有哪些政策在路上

继中央政治局会议后不久，住房和城乡建设部也释放楼市积极信号称，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

其中，“认房不用认贷”政策较为受到关注。据了解，“认房认贷”关乎二套房的认定标准，此前部分一二线城市采取“认房又认贷”政策，即有过购房贷款记录再购房的贷款人，即使名下无房或贷款已还清，也会按照二套房的首付比例、利率执行，提高了部分购房者的贷款成本。

而“认房不用认贷”即不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定。自住房和城乡建设部发声后，郑州率先表态落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

此外，另据记者调查发现，在二套房首付比例暂未调整的地区中，亦有部分实行“认贷不认房”政策，即有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。例如，某国有银行成都支行人士透露，“首套房贷款利率结清，二套房利率就按照首套房执行，利率为4.2%”；某国有银行深圳支行也表示，若首套房贷款已结清，二套房再贷款利率可按照首套房执行，为4.5%。

“在‘认房又认贷’上核心城市有望逐步放开。”陈霄表示，政策的落地只是时间问题，采取的方式上可能偏向于分区域递进。而相较于一线城市，二线和三四线城市后续跟进调整首付比例以及“认房又认贷”的可能性较高。另外，针对改善性需求的释放上，税费减免将会扩大力度，同时不排除创新性政策的出台，供需端双向发力，共同促进合理购房需求的释放。

周茂华建议，目前房地产结构问题，各地需要根据区域供需情况，因城施策，用好稳楼市政策空间，促进房地产供需加快金融良性循环；同时，经济推进保交楼、城中村改造和“平急两用”基础设施建设等。