​1-7月房地产开发投资额同比下降8.5% 市场亟待政策落地

8月15日，国家统计局发布2023年1-7月份全国房地产市场基本情况。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，数据跌幅再次扩大。而竣工面积增长预示着“保交楼”取得了较好进展。

在业内人士看来，市场的观望情绪增长，交易热情进一步下滑，7月底的政策信号对于市场热度回升起到一定作用，但8月依然需要可执行的政策在一二线城市全面落地，及时止跌回稳，带动市场情绪回归理性。

房地产开发投资数据跌幅扩大

房地产开发投资的下降幅度再次扩大。国家统计局数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，房地产开发投资指标总体上处于跌幅扩大态势，和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。目前，各地在投资拿地、规划设计、施工和开工等环节都落实了积极宽松的政策，客观上有助于创造更好的营商环境。

“事实上，房地产开发投资指标的复苏，要视房屋销售等指标的情况。应该说，8月份全国新一轮高规格购房刺激政策开始陆续出台，销售端后续有回暖的迹象，其客观上也会使得房企的预期会有调整。但这个过程的快慢，也取决于各地楼市回稳的速度和节奏。”严跃进表示。

与此同时，国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积约79.97亿平方米，同比下降6.8%，其中住宅施工面积约56.30亿平方米，下降7.1%；房屋新开工面积约5.67亿平方米，下降24.5%，其中住宅新开工面积约4.15亿平方米，下降25.0%；房屋竣工面积约3.84亿平方米，增长20.5%，其中住宅竣工面积约2.80亿平方米，增长20.8%。

在58安居客研究院院长张波看来，竣工面积增长预示着保交楼取得了较好的进展。1-7月总体房屋竣工面积增长20.8%，这一点和各地“保交楼”政策的持续推进有着直接关系，“保交楼”的良好推进对于购房者的信心提升有着直接利好，也是稳民生的重点所在，预计今年全国“保交楼”还将保持良好推进态势。

严跃进也认为，“保交楼”工作积极有成效，和“保交楼”的总体工作定位、各类专项借款资金积极导入等有关。接下来，“保交楼”工作还需要再接再厉，进一步落实各类资金非常关键，要积极促进各类资金优先导入到楼盘建设中。尤其是近期一些房企债务压力的消息有所增加，对于此类房企而言，更是需要做好“保交楼”的相关工作，更好地维护和保障购房者的合法权益。

销售节奏放缓带动开发节奏变慢

到位资金是制约房企拿地投资的主要因素。从房地产开发企业到位资金情况来看，国家统计局数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资30亿元，下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

张波表示，房企的资金压力依然较大。从房企的1-7月到位资金来看，依然处于同比下降状况，虽然有“三支箭”的政策支持，但国内贷款仍同比下降11.5%，加之销售节奏变慢导致定金及预收款同步下行，房企目前整体资金面的压力虽比去年同期有所减缓，但依然不容忽视，政策面的支持力度重在可落地性政策的实际加快推进。

而在销售端，国家统计局数据显示，1-7月份，商品房销售面积6.66亿平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。截至7月末，商品房待售面积6.46亿平方米，同比增长17.9%，其中住宅待售面积增长19.5%。

张波表示，市场开发及销售降速明显。从新开工面积、销售面积、待售面积增长来看，房地产开发的销售节奏仍在放缓，同步带动开发节奏变慢。1-7月住宅销售面积下降4.3%，但销售额增长0.7%，说明市场的成交还在向高能级城市集中，中小城市的市场低迷还在持续。

“后续需要政策助力，从需求侧拉动一二线城市回归稳定，并且当下政策的抓手还是一二线城市，中小城市的大力度政策工具均已释放，没有一二线城市的回稳，很难带动全国房地产市场回归。”张波这样表示。

业内期待政策在一二线城市落地

“1-7月房地产开发投资、商品房销售面积、房企的到位资金都处于同比下行阶段，市场的观望情绪增长，交易热情进一步下滑。”张波认为，7月底的政策信号对于市场热度回升起到一定作用，但8月依然需要可执行的政策在一二线城市全面落地，及时止跌回稳，带动市场情绪回归理性。

严跃进也认为，要稳定房地产市场，关键要激活合理住房消费需求。下半年宏观经济基本面有进一步复苏和改善的可能，环境转好，对于房地产市场的复苏和提振等都有积极的作用。各地要增强信心、做到政策释放积极有效果，相信8月份和9月份，一些指标就会有积极改善的可能。

严跃进还建议，当前要把握市场逻辑、用足用好政策工具箱，那么对于市场基本面的持续改善是有积极作用的。当前是非常关键的时期，因为恰处于市场指标筑底调整、政策面持续大规模释放的重要阶段，各类市场主体要积极做好策略的优化。

不过，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则预计，三季度销售、开工、土地等主要市场指标将弱于二季度。近期各地积极纾困楼市，热点城市开始降低二套房首付比例，一线城市也在酝酿政策，国家也在出台各项扶持民企融资的政策，推进城中村改造。加上央行再次下调政策利率MLF，预计接下来房贷利率还会下降，从而对需求进行托底，这些政策能缓解下行态势，但在供大于求的新形势下，或难以扭转下跌的态势。