【投资晚报】房地产要变天！情况可能没有想象中乐观（07.30）

最近老有朋友来问我，7月会议上没有再提“房住不炒”是不是就意味着房价又开启新一轮的上涨周期？我觉得不是的。请大家不要只盯着这四个字，还应该看到另外一句话“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

这两句话一定要一块看，因为它们是互为因果关系。

因为以前我们房地产市场是“供不应求”，所以房价容易上涨。再加上有投机资金煽风点火，房价就更容易加速上涨，所以才要“房住不炒”。

如今房地产市场是“供过于求”，所以房价不易上涨。“房住不炒”已经没有存在的意义了，过度严苛的政策反而抑制正常需求的释放。

上周四住建部提到的：

1、降低购买首套住房首付比例和贷款利率

2、改善性住房换购税费减免

3、个人住房贷款“认房不用认贷”

这些政策就是放松限制，鼓励正常需求释放，让那些真的想买房的刚需、有改善性需求的朋友可以更方便、更优惠地上车。如果我们把政策理解为新一轮房价投机炒作的开始，那可能就大错特错了。

目前”北上广深“还差上海，就可以开桌麻将了。

我觉得二手房会更受益本轮政策。因为二手房没有交楼问题，并且周边配套的设施都相对完善，交通资源、医疗资源和教育资源都更满足刚需和改善性需求。

新房要具体看地方，如果周边配套还不完善，那刚需和改善性住房属性其实很弱，更偏向投资了，而投资是有风险的。

类似例子网上分享出来很多，在某市的新开发区买了套房，以为这里未来会有高铁经过，但压根没有，交通出入极其不方便，最惨的是房子还烂尾了

所以我在想，二手房交易更有利的是房地产经纪行业和装修家居行业。新房交易才是更有利地产公司。

过去几年房地产企业倒了一批又一批，勉强活下来的也不敢再去拿地了，未来几年房屋供给应该不会大幅增加，反而会相对紧缺才对，所以房地产龙头企业的份额会不断增长，利好。

但最近看政策我发现不太对劲，未来保障性住房可能会进一步增加�

截止到去年，市场在判断房地产行业未来市场空间的时候，都会讨论每年销售面积多少亿平方米。但这种简单想法可能会有问题，这每年销售面积里面，有多少是保障性住房，有多少是商品住房？两者的房价明显是不一样的，那房企从中获取的利润率会是一样的吗？

这里我们可以参考新加坡模式。

所谓新加坡模式是指由政府出面，组织专业的房地产开发公司，建设房子，低价卖给民众。在新加坡房地产模式中，既有高端商品房市场，也有保障房。保障房没有中间商赚差价且政府主动让利，所以便宜，刚毕业的大学生很短时间就有能力买到自己的房子。

当然，我们要实现新加坡模式还有很长的路。两国规模不在同一水平（新加坡人口少，我们人口多），我们有“土地财政”依赖等问题，所以盲目照搬肯定也不行，这些我们就不讨论了，也不在我们今晚要研究的范畴内。

我再总结一下，供大家参考：

1、房地产整体供需关系已经发生变化，人口总量已经见顶。结构上，低线城市的过剩问题尤其严重，大城市则仍有刚需和改善性需求释放。

2、部分新房配套设施不完善且有交楼风险以及质量风险。二手房配套设施完善，更符合刚需和改善性需求，更受益新政，房地产经纪行业和装修家居行业更值得关注。

3、房地产行业的投资范式已经发生根本性变化，用以前的模板套未来可能会有各种问题，要思考得更加周全一些。

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最近地产行业受到政策的影响最多最大，所以地产行业成为当红炸子鸡是肯定的，大量资金也会从其他板块流入房地产板块。但除了看到房地产行业的政策改善，更应该看到制造业基本面改善，利润不断回升。

上周四统计局披露了6月份工业数据，其实数据是继续改善的，但可能情绪太悲观了，已经没什么人认真看经济数据了，报道的媒体不多。

如�图，上半年规模以上工业企业利润同比下降16.8%，但累计利润降幅自年初以来逐月收窄。需求继续好转，去库存进入尾声，成本下降。今年三季度利润增速同比就可能会转正。

总的来说，今年确实是在慢慢好起来，只是好起来的速度并不如之前的预期“只要放开就万事大吉”。市场经历了一个从大悲（绝对悲观）到大喜（绝对乐观）又到大悲的过程，自始至终，可能小喜（谨慎乐观）才是最合适的。

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