财务分析篇：资产负债表—“投资性房地产”和“固定资产”的概念！

【文稿：】

今天要学的内容比较容易理解，按照顺序我们先来讲讲“投资性房地产”的概念。公司也会花钱去买房，但买房的用途大概有两种：一是用来投资，二是用来自用。如果是用来投资的房产，那就是属于投资性房地产。

举个例子：我的公司花500万买了一套房产，购买这套房产的目的非常简单，就是为了赚取价差，出于这种目的购买的房产都被定义为投资性的，所以这500万支出会被计入到“投资性房地产”一栏。

但如果我公司购买房产并非用来投资，而是为了自用，比如为了日常的生产经营必须拥有一套房产，这时候该房产就不能定义为投资性房地产。比如我的公司买下了一栋办公楼，目的是为了给员工办公用的，这类房产就不属于投资性房地产。再比如我的公司有三间工厂，工厂是为了生产产品而购买的，所以这类房产也不属于投资性房地产。

记住一个结论；房子买来赚差价，或者是出租赚租金，这类房产叫做投资性房地产。相反，为了公司日常的办公、生产、经营而购买的房产，这些是拿来自己用的，这类房产不属于投资性房地产，而是属于接下来要讲到的“固定资产”。最后问大家一个问题：一个公司的投资性房地产数量庞大，这是好现象还是坏现象？

我的回答是不算好现象...道理跟上期提到的金融资产类似，公司应该把精力多放在主营业务上，把钱过多的花在买房这件事上多少有点不务正业。投资人投资一家公司的股票，一定是看好了该公司的主营业务能力，而不是炒房水平...有趣的是过去20年国内楼市持续上涨，这导致很多公司炒房赚的钱超过了自己公司的主营收入...这是笑话，也是悲剧....

当你看到一家公司的投资性房地产金额过大时，你要问自己一个问题：国内楼市还能延续过去20年的辉煌吗？如果你觉得能，那你可以适当容忍该公司投资性房地产较多的问题，如果你认为房价不可能再像过去那样疯涨，那么你需要高度警惕投资性房地产较多的公司。

然后再来讲讲固定资产，固定资产很好理解，公司拥有的厂房、办公楼、设备、机器、车辆、电脑等等，这些都属于固定资产。如果公司手里有房产，根据这套房产的用途需要区分出固定资产还是投资性房地产。如果是拿来办公使用，那就是属于固定资产，会计会将购买这套房产所花的钱计入到固定资产中，如果该房产是用来出租赚租金、或者转卖赚价差，那么会计会将其计入到投资性房地产中。

对于公司的固定资产没有太多的分析内容，因为固定资产的多少主要由公司所处的行业属性决定的，比如制造业、能源开采业，这些行业的属性决定了它们的固定资产会比较多，这类行业也叫做重资产行业。而人们熟知的互联网行业，它们的固定资产就比较少，它们没有过多的产房、机器、设备等等，甚至员工的数量也比较少，这类行业也叫做轻资产行业，你学会了吗？

（内容已登记版权，翻版必究！）