存量房贷利率有望下调？多家银行回应

央行回应“存量房贷利率”相关话题后的第一个工作日，住房消费者和市场密切关注商业银行的“一举一动”。

7月17日，有网传信息称，按工行总行要求，对于存量房贷，只要客户在两年内没有不良记录，均可向贷款经办行申请重新签署房贷合同，房贷利率按新发放贷款利率执行。

记者以客户身份致电工行客服电话“95588”核实这一信息时发现，工行尚未就降低存量房贷利率作出明确安排。

记者随后就“是否会降低存量房贷利率”一事咨询了农行、中行、建行电话客服以及招商银行手机银行人工客服。相类似地，各银行客服表示，已经关注到相关信息，但暂未收到有关部门的通知，将持续关注政策动态。

分析人士认为，下调存量房贷利率具有一定挑战性，由于购房时间和购房地点不同，存量房贷利率差异较大，或许需要制定差异化的下调政策，在实践中还要警惕新的套利行为。目前具体实施路径仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量房贷利率调整幅度、存量房贷规模调整比例、是否允许跨行“转按揭”等，有待相关部门或商业银行出台操作细则。预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将有所不同，相较历史上对于存量房贷利率的调整更加复杂和个性化。

暂未收到有关部门通知 将持续关注政策动态

工行客服人员说，今天刚刚接到通知，工行已关注到市场有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但目前没接到有关部门的正式通知。工行将积极与监管部门做好沟通对接，如果有正式要求或方案，工行会第一时间跟进并贯彻落实。

“您可以关注工商银行官网或公众号，也可以定期咨询您的客户经理和贷款经办行来获取最新信息。”上述人员说。

农行客服称，已经关注到相关报道，目前尚未收到有关存量利率调整的政策文件，后续该行会将持续关注相关的政策动态，并根据相关要求做好金融服务，请耐心等待。

中行电话客服称，目前该行已经关注到关于存量房贷利率调整的新闻，但截至目前没有接到金融管理部门的文件，该行会继续关注，在相关文件下发后第一时间落实。

建行电话客服称，已经了解到市场上有相关新闻报道，但目前该行还没有接到正式的监管机构发文，总行没有相应政策，请持续关注官网等渠道的最新信息。

记者在招商银行手机银行咨询人工客服后获悉，招商银行尚未收到具体通知，待政策明确落地后会严格执行相关要求。

实施路径细节有待明确

来自政策层的最新表态，引发了市场对降低存量房贷利率的预期。上周五，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜说。

当前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制，另一种是“5年期以上贷款市场报价利率+加点”的浮动利率机制，也就是以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的“重定价日”发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。

“99%的房贷选择了浮动利率机制。”邹澜表示，尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有较大关系。

分析人士推测，遵循市场化、法治化原则，商业银行降低存量房贷利率可能存在两种路径：一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。但具体方案仍存不确定性，包括：自主协商的时间、存量房贷利率调整幅度、存量房贷规模调整比例、是否允许跨行“转按揭”等，有待未来进一步明确和落地。

中金公司判断，“自主协商变更合同约定”意味着，允许存量利率的“加点”，通过银行与借款人的协商进行调整；“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着，允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款。

“以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行‘转按揭’等。”中金公司称。

招联首席研究员董希淼认为，存量房贷利率调整可能有两种做法，一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。他建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；由各银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程。

“存量房贷下调比例预计不会很大。”中泰证券研究所所长戴志锋表示，复盘2008年到2009年的存量房贷利率调整情况可以发现，与今年情况相似地，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程，考虑到个人资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大，存量房贷利率全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将有所不同，相较此前的调整更加复杂和个性化。

将对多方产生影响

降低存量房贷利率的措施一旦落地，对于购房者、消费、商业银行等都将产生影响。对购房者而言，有望降低其利息负担、增加消费意愿；对于商业银行而言，尽管存量房贷利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表。

对购房者，据中金公司测算，假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。

对消费大盘，招商证券首席宏观分析师张静静称，在降低存量房贷利率的过程中，居民现金流量表将得到改善，节省的房贷利息支出有助于增强消费。

对商业银行，分析人士总体认为，负面影响相对有限。中金公司判断，调整存量房贷利率对银行负面影响有限。尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，对宏观经济和消费有刺激作用。

据中信证券分析，存量按揭定价调整的幅度、存量按揭规模调整的比例，会显著影响存量房贷利率调整对商业银行影响的测算结果。假设存量按揭调整比例20%，定价调整幅度50个基点，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3个基点和1.7%。假设存量按揭调整比例70%，定价调整幅度80个基点，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3个基点和9.4%。

“正是因为两种情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件出台强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。”中信证券称。