冷的冷，热的热！土地拍卖市场分化加剧，反映哪些问题？

88家房企抢一块地、最低中签率仅2.1%、底价成交频现、流拍现象仍存……近日，土地拍卖市场局部高热与部分城市土地拍卖表现冷淡同时出现。当前，土拍市场有什么新变化？反映了什么问题？下半年土地拍卖市场走向如何？

区域分化加剧

土地拍卖市场素来是房地产市场的晴雨表，也是投资风向标。

今年以来，局部土拍市场高光频现。在北京，触顶+溢价成交是主旋律；在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高；在杭州，地块触顶成交率一度高达80%，民企拿地金额占比超六成。

整体而言，核心城市核心地块溢价率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地块拍卖至地价上限，但其非核心区域土地多以低价成交。此外，非核心城市底价成交则是主流，比如，无锡、天津、武汉等城市的土拍情绪仍较低。

中指研究院统计数据显示，截至6月15日，22个重点城市土拍平均溢价率为8.5%，较去年同期提升4.0个百分点。同周期内，百强房企前5个月拿地总额同比下降8.4%，降幅进一步收窄。

整体而言，城市分化及区域分化进一步加剧。在诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪看来，这与楼市交易端的差异化表现有关系。

关荣雪表示，楼市需求稳健、去化良好的城市，土拍表现相对火热；相反，楼市去化压力较大，土拍往往表现平平，区域分化则体现在地块的受关注度上。位置优越、利润空间较大、可操作性强的地块，备受房企青睐；而开发难度较大、成本消耗较大的地块，房企主要以观望为主。

“今年土地供应端的一个重要变化是‘提质缩量’，即增加供应城市核心区的优质地块，使得局部市场热度提升，表现为‘多轮竞拍、触顶摇号’、溢价率上升、流拍率降低等。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，这样的分化体现在企业端就是投资策略进一步聚焦为以销定产，楼市销售向好的城市、区域、项目，开发商更有动力拿地。

“当前，土拍市场进入发展新阶段，规则和标准日益透明，疯狂抢地不再，成交价整体趋于平稳，局部市场渐趋活跃。这期间，企业竞拍门槛降低，核心城市土拍竞争加剧，新企业拿地频现。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，在行业经过大浪淘沙后，房地产企业对于片区和地块的研判已趋于一致，核心要求是把控风险以及保证去化率，核心城市核心地块是首选，有利润空间就积极参与。如果是地理位置不佳的地块，往往难以吸引开发商的注意。

保证去化率是关键

土拍市场持续分化，销售市场分化加剧是主因。

“受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取‘以销定投’，‘聚焦核心城市及区域’的策略。”中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，确定性的去化率成为房企拿地的首要标准之一。

“在市场调整期，一线及强二线城市的投资项目具有更强的安全性和流动性，收益率也出现明显回升。”金地集团董事兼总裁黄俊灿在答投资者问时这样表示。金地集团董事长凌克表示，今年以来，金地集团已在上海、杭州、西安、东莞等城市的核心位置落地投资项目，未来将继续依据市场形势的发展保持合理的投资力度，主要聚焦于一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。

在此前的年报业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海曾提到，过去项目投资要研究城市的宏观指标，现在更关注市场板块的典型特征，以便提升投资的精准度。

龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠提到，龙湖集团将严守投资刻度，尽可能优中选优。今年投资会坚持按照“20个主力城市+14个机会城市”来布局，并将投资聚焦在这些城市的核心区域。

“高品质、高性价比土地被争抢背后，是这些地块通常位于城市核心区域或未来发展潜力大的区域，具有较高的投资价值和升值空间。”黎乃超表示，对房企来说，风险小、资金使用率高、回款快是其最看重的因素。

不难看出，在当前市场情况下，保证去化率，让有效回款尽快充盈现金流量表，已成为房企投资拿地的新规律。

下半年市场如何走

下半年土地市场将会如何走？在黎乃超看来，首先，核心城市核心地块竞争将更加激烈，触顶成交地块会继续增加；其次，优质住宅地块溢价表现较高，但商业办公、工业类用途土地，鉴于资金沉淀较大，底价或流拍现象或会出现。即便是热点城市楼市，也存在不确定性和波动性，房企拿地仍需避免盲目跟风和过度投资。

业内人士认为，如果核心城市土地拍卖市场竞争持续加剧，不排除部分房企将投资战线下沉，届时部分三四线城市土拍或许会迎来活跃期。

“短期来看，全国土地供求缩量趋势或会延续，但土拍分化态势将更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，这些城市在供应端改善下，楼市成交有望企稳，而在销售市场调整压力加大的城市，土地拍卖市场或仍表现低迷。”陈文静表示，整体来看，今年以来，核心城市明显回暖，在部分城市，房企拿地信心得到修复，但多数城市土地拍卖市场仍面临较大压力，未来能否全面回温，有赖于房地产销售的恢复程度。