刘德科：只有保主体才能保交楼

100万人都在听的商业日课，带你提升商业认知，发掘商业机遇。

>>加入《每天听见吴晓波·第七季》<<

前几天，吴晓波老师与我共同调研、讨论，写了一篇专栏文章《吴晓波：只有救楼市才能救内需》，引发了不少争议，当然也有很多建设性讨论。今天的这篇专栏，是我们聚焦在保交楼这件稳民生大事，提出的一些看法与建议，继续就教于各方。

保交楼没有捷径，只有下苦功夫。我们的观点是——本轮房地产困境就是民营房企的流动性困境。

房地产纾困的三大任务是保交楼、保主体与保市场，单维度地保交楼或保市场都很难有成效，现在迫切需要紧紧抓住“保主体”这个牛鼻子。

解开本轮房地产困境的有效办法就是——给钱，即国家一再强调的“有效防范化解优质头部房企风险”。

现在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融机构的容错纠错机制。

保交楼是稳民生的大事，但进展缓慢。全国保交楼项目，无论是复工率还是交付率，都不到一半。截至2023年5月，全国各地1114个保交楼项目交付率仅为34%。那么多保交楼政策出台了，为何依然进展缓慢？

目前房地产面临的三大困境：保交楼进展缓慢，爆雷房企仍在泥潭之中，购房意愿极其低落。

针对这三大困境，国家已出台了一系列政策，归纳起来就是：保交楼，保主体（防范化解房地产领域风险），保市场（支持刚性和改善性住房需求）。

现在迫切需要把这“三保”打通，并且需要紧紧抓住“保主体”这个牛鼻子。

实践已经证明，单维度地保交楼，很难有成效。

保交楼仅仅是房地产综合征的一种外在溃疡。现在是房地产行业的整个内在系统出了问题，仅仅只是在皮肤上擦药膏，当然很难有成效——拨付再多的保交楼专项资金，也是事倍功半。

单维度地保交楼，甚至会产生反作用，比如预售资金监管过分严格，这种应激性措施反而把正常项目的现金流都变成了一个个资金孤岛，倒过来影响了房企的正常现金流。

单维度地保市场，也很难有成效。过去一年多时间，从中央到地方都已经出台了很多面向购房者的放宽措施，但也是收效甚微。市场主体大规模塌陷，整个房地产市场就成了无源之水。

所以，房地产纾困的牛鼻子应该是“保主体”，也就是国家一再强调的“防范化解房地产企业风险”。

在“保主体”层面，国家已经出台了以“三支箭”（支持信贷、债券与股权融资）为核心的一系列纾困政策，但也是成效不明显。现在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻。

政策无法有效落地，关键在于末端梗阻未打通。以“第二支箭”为例，去年11月份，央行出台政策让“中债信用增进公司”作为背书支持民营房企发债融资。

中国银行间市场交易商协会迅速受理了三家民营房企的储架式注册发行，想做一个示范，但银行还是不买账——债券可以发了，并且有“国家队”的明确背书，银行还是不买账。发行机构负责人亲自打电话劝说，银行仍然不买账。银行有自己的难处，怕万一形成坏账，自己会被问责。

银行很无辜地变成了末端梗阻。无论是授信贷款，还是增信发债，表面上看确实都很热闹，但到了最后一道环节，就梗阻了。若不改进银行的放贷机制，纾困政策注定只能是雷声大，雨点小。

当前阶段，银行可以非常迅速地给小微企业与国企（不限于地产国企）放贷，但对于大中型民企（不局限于民营房企）来说，获取贷款的难度反而是越来越高。

为了打通末端梗阻，现在亟需健全金融机构的容错纠错机制。

本轮房地产困境，是中国经济的一个缩影。简而言之，房地产困境就是民营房企的流动性困境。

把民营房企放进所有民营经济的语境中来看，可以看得更清楚——

债券发行规模：2022年民企发行债券0.97万亿，国企为29.25万亿。

债券净融资规模：2022年民企债券净融资额为-2078.52亿，是负值，国企为2.55万亿。

债券存量：2022年民企发行债券存量是2.23万亿，国企为59万亿③。

仅仅从债券融资这一个切口，你就可以看出民营企业的流动性困境，更遑论贷款融资与股权融资。

那么，怎么解开本轮房地产困境？如果很粗暴地给两个字，就是：给钱。

民企（不局限于民营房企）若能在目前基础上增加20%左右的融资，将极大地缓解流动性困境，进而使中国经济获得更多活力。

给钱不是放水，不是刺激，而是纾困。就民营房企而言，纾困的刻度线应该是国家强调的“有效防范化解优质头部房企风险”。具体而言，恒大本该倒，世茂或旭辉本不该爆雷。

给钱未必是突破规则，而是进一步落实现有政策，打通“三支箭”等一系列金融支持房地产措施的末端梗阻，避免“收缩—爆雷—再收缩—再爆雷”的恶性循环。

只有保主体才能保交楼，这就是我们从认知到导则、从办法到落地提出的建议——

认知：本轮房地产困境就是民营房企的流动性困境。

导则：房地产纾困的三大任务是保交楼、保主体与保市场，单维度地保交楼或保市场都很难有成效，现在迫切需要紧紧抓住“保主体”这个牛鼻子。

办法：解开本轮房地产困境的有效办法就是——给钱，即国家一再强调的“有效防范化解优质头部房企风险”。

落地：现在，亟需打通“三支箭”的末端梗阻，健全金融机构的容错纠错机制。