不动产登记这件事，不能只联想到房地产税

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前日（4月24日），一则消息刷屏了。

“我国全面实现不动产统一登记”——字不多，但事儿似乎很大，主要大在，当大家转发和评论时，都带上了一个关键词：“房产税”。

所谓全面实现不动产统一登记，指的是：从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

而房地产税要开征，其首要条件就是要搞明白每个人名下的房产名录。

换言之，怎么看，这一登记的全面达成，几乎就是为房地产税量身定制，起码是“解决了最后一公里”问题。

一时间，想买房的犹豫了，有房子的焦虑了。

然而，如果真把这件事与房地产税的推出挂钩，或许是对它最大的误读。

今天这篇文章，我们就打算好好来聊一聊这事。

具体会围绕三个问题来：

第一，全国不动产统一登记的初心是什么？

第二，花了十年时间才全面实现，难点在哪里？

第三，房地产税接下来会推出吗？

一、“全国不动产统一登记”的初心

首先，全国不动产统一登记始于2013年3月的《国务院机构改革和职能转变方案》，该方案中提出了“建立不动产统一登记制度”，归属于“加强基础性制度建设”之下。

而房地产税立法，是在2013年11月公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中确定的。

由此可以看出，最初确定全国不动产统一登记的目的，并非为了征收房地产税。

此外，早在2015年6月，时任国土部负责人就回应“不动产登记并非为征收房地产税”；2017年4月，当时的国土部负责人又重申“不动产统一登记并非征房地产税必要环节”。 

那么，问题来了，2013年就开始的这项“全国不动产统一登记”大工程，究竟目的何在？综合几位房地产界的专家、律师的观点，以及各券商研报的分析，小巴梳理出了以下核心重点：

第一，重点是“向上”，重在规范管理、推动法治化建设。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示：开展不动产统一登记最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。

第二，关键词是“向下”，则在于保护物权和提升效率。

58安居客研究院院长张波告诉小巴，实现不动产统一登记有利于提高资源资产利用效率和社会管理效率，并更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。

“通过建立完整、清晰的不动产登记，才可形成全国不动产的全景图，才能更好健全产权保护制度，并配套一系列的管理动作。”他补充道。

到实际操作层面，这件事的意义也很大。北京市道可特律师事务所合伙人刘甫律师分析，全面登记的实现，可以：

（1）令司法强制执行层面更加方便。如全国的不动产登记统一、查询系统统一，打通各省市的壁垒，将使被执行人财产无处可藏，法院对于“老赖”名下的异地不动产一目了然，更加方便准确全面的执行。

（2）可减少与不动产相关的纠纷。比如一房多卖、登记错误、财产继承等问题，都会因房产具备“唯一的数字身份证”迎刃而解。

（3）数据统一对核定家庭、个人财富，为征收房产税、遗产税或调整税收体系提供了底层基础。

听起来，“全国不动产统一登记”这项大工程的适用范围很广，大到产权保护，小到民事纠纷，以及大家也集中关心的“贪腐问题”等等，只局限在房产税，确实是把事情说“窄”了。

此外，这一实现过程的坎坷和为之付出的努力，也从侧面印证了它所承担的意义并不那么简单。

二、为何用了十年？

首先，难在“统一”二字。

2014年国务院颁发的《不动产登记暂行条例》指出，落实不动产统一登记制度，核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。

也就是说，不动产登记的统一，是从上到下、从全国到地方，涉及方方面面的统一。比如，源头要从统一登记机构开始，《暂行条例》就明确，国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。

其次，具体到操作层面，就更难了。

不动产所涉及的范围十分广泛，除了我们所理解的房屋等建筑物，还包括集体土地、森林、林木、耕地、海域等。

如此大范围的不动产确权背后，土地边界、权属确定的难度，可想而知。

刘甫律师表示，难点主要在于，不动产数据庞大且存在历史问题。自然资源部表示10年来累计发证7.9亿多本，这还仅是变动过权属的不动产，还有大量没有变动过权属的不动产。而且中国历史房地产政策比较多，各类型的房屋来源、权属、登记等历史问题也比较多。

技术难题倒好解决，但最难的是人。

比如，不动产登记涉及个人隐私信息，最常见的情况，就是一些人拥有多套房，却解释不清来源图片。

最终，克服方方面面的困难，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记终于完成，从而实现全国一盘棋。

三、接下来会出台房地产税吗？

最后来说说大家普遍关注的房地产税问题。

虽然“不动产统一登记全面实现”≠“房地产税要来了”，但这一点确实是房地产税全国落地的基础设施。

张波分析认为，全国范围的房地产数据联动，有助于摸清全国房地产市场的实际情况。从长远来看，一方面，更加及时、全面、准确的信息，会使得调控政策的出台更加有效和精准；另一方面，这也是推进房产税的必经之路。

但房地产税要出台，所需要考量的，也不止是这一条路的贯通。

综合分析来看，短期内出台的可能性较小。

据东海证券研报，考虑到当前房地产市场虽有修复，但进程偏缓，3月新开工、施工等供给端指标仍显疲弱，房地产对宏观经济的拖累作用仍在，短期内开征房地产税的可能性不大。

经济学家马光远分析，2022年房地产税没有继续推进试点，是因为房地产市场出现了明显的下滑，房价调整，市场低迷，项目烂尾，开发商的资金链问题可能引发系统性金融风险。

他认为，这种情况下，如果继续扩大试点房产税，整个房地产市场会不堪重负，“不扩大试点”是明智的。虽然今年市场数据出现反弹，但整个市场仍然处于调整的周期，从市场的基本面看，今年也不可能扩大房地产税的试点，这是基本常识。

此外，经济学家任泽平也表示，房地产市场还未走出困境，建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展作为首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税。

除了考虑房地产市场的稳定性因素，浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，全国房地产税征收最重要的必要条件，没有任何争议和悬念，就是立法。但关于房地产税立法，过去两届全国人大都没有完成，这是他觉得很遗憾的地方。

他认为，中国房地产税最大的难点在于法理，房地产税征收最重要的法理是业主拥有恒久的产权或使用权，而实际上中国的土地融资，地方政府一次性把70年的土地使用权，让渡给业主，并一次性收取了70年的土地使用费用。

这意味着中国的房产业主并没有私人的土地产权，也没有永久的使用权，最长仅仅是70年的土地使用权。怎么定义土地出让金？是税还是费？《物权法》规定70年后自动续约，那时还需不需要再缴费？这些问题都没有澄清。

关于这个法理问题的进一步解读，不久前小巴发布的《中国房地产“四大问”》一文，已详细写到，这里不再赘述。

房地产税的出台，尚需时日，既有逃不开的法理问题，当前的现实状况也并不允许。更现实的问题是，虽然地方政府非常希望增加税源，但房地产税出台，原来地方政府高度依赖的土地财政，也很难再维持。

回归到我国全面实现不动产统一登记这件事上，在当下释放这个消息，或许并不是为了刺激或者打压楼市，而是一个重大工程完工之后的一个说明而已。

参考资料：

1.《又一次误读！不动产统一登记与房地产税，没有必然联系》，丁建刚房产

2.《国土部官员：不动产统一登记不以开征房产税为目的》，新京报

3.《关于不动产统一登记，这事信息量很大》，真叫卢俊