杀手级楼市新规落地 太离谱了

2022年的两会，有一个令人印象深刻的提案：

政协委员洪洋建议，取消公摊面积。

公摊面积相关话题一度冲上热搜第一名。

然而一年之后，一份新规自3月1日起悄悄落地，公摊面积喊了好多年都没有取消，这次反而要变得更多了。

它就是：《民用建筑通用规范》。

这个规范的全面落地，将对开发商、设计院和居民购房产生重大影响。

其中杀伤力最强的是这一条：民用建筑的外墙及幕墙面层计入建筑面积。

值得庆幸的是，目前民用建筑规范和房产测绘是两个规范，暂时不会影响到居民住宅的建筑面积。

假设设计房产交易时也按新规执行，建筑公摊的部分必然会增加。

业内人士估算，如果是真石漆的高层建筑，10万平米小区大约会增加500到600平米。

还有一些高端楼盘采用幕墙体系，受新规影响更大，10万平米小区的总面积预计增加3000平米。

以后中高端楼盘，幕墙体系不会再是第一选择，只要能达到相同效果，仿石贴片等低成本产品会大范围出现。

建筑面积，是买房者绕不开的痛。

它通常包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或实用面积。

美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。

美国房屋面积，通常指带有生活功能的区域面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等。

如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室，包括内外墙体都是不包含在内的。

同样是买房，假设一个人在上海花单价6万一平米，买到了一套200平米的房子，总价就是1200万人民币。

那么他也可以在美国加州，花175万美元买一套面积200平米的独立屋。

两者的面积可能相差极大，因为中国算上建筑面积，可能200平米的房子最终实用面积只剩140到180平米之间。

美国独立屋由于只计算门内面积为主，自家门口的空地、屋子后面的花园可能都没计算，大概率会超过200平米，达到230平米甚至更多。

因此每平米的房价，最终上海会比加州高出三分之一到四分之一。

在中国，公摊是一个无解难题。

当我们提到公摊面积，通常还会把它和另一个东西放在一起：预售制。

早在1952年前，全世界买房都是以整栋楼为单位出售的，包括土地在内，也没有公摊的说法。

一栋楼总价肯定很高，根本没有多少人买得起。

于是一个香港地产商发明了新办法：

把整栋楼房拆开销售，每一层销售给一个人，然后请律师在所有人购买时签下共有产权的协议，这样就避免了产权问题。

开发商迅速跟进，在此基础上再度创新，把一层楼拆细成数个小公寓进行出售，这样很多人就能买得起房子了。

随后新的问题又来了。

每栋楼都有公共使用面积，而一栋楼的户型大小又不同，很多买了大户型的人觉得吃亏了，他们使用的公共面积和小房子一样，矛盾就产生了。

每栋楼肯定会有电梯井、电梯间、楼梯间、垃圾道、管道井等公共设施。

香港开发商又想了个新办法，按照公共契约的模式，把整栋楼的土地和全部产权以建筑面积的方式，按照一定比例分配给所有住户。

这样业主买的就是建筑面积，不会出现分配不均的问题，这就是公摊面积的前身。

然而随着中国内地城镇化的加速，公摊面积变得越来越神秘。

洪洋委员也说过：

没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积，百姓却为它承担了高额费用。

法制日报此前报道，2018年4月报道，青岛李先生全款买了一套总面积为110.25平方米的住宅。

2021年9月李先生收房后找了验房师测量，发现套内面积只有61平米，外墙一半厚度计入套内建筑面积。

官方也多次呼吁房屋面积公开透明。

《半月谈内部版》2022年第2期发表《别再让买房像开盲盒》中建议取消公摊面积。

新华社后来进行了转发，文章认为取消公摊面积可以从源头上避免大量矛盾与纠纷，应探索用套内面积替代建筑面积计价。

从开发商的角度来说，更原意做大公摊，这样就既能做低房价，还能提高物业费、取暖费，相关的交易费用也会上升。

尤其对于一二线城市买房者来说，每多一平米意味着好几万的额外支出，不是每个家庭都能接受的。

作为公摊面积发源地的香港，早在2013年进行了改革。

房产监管部门要求香港地产代理在推销一二手房的时候，先提供使用面积数据，再有选择性地提供建筑面积数据。

重庆是内地最早以法律形式明确判断标准的城市。

早在2002年，重庆明确商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，这个条例经历过两次修订。

有人会问，如果取消公摊，房价会短期内迎来大涨么？

以重庆官方数据为例，2002年之后的上涨更多是楼市大周期的推动，取消公摊这个事件的影响很有限。

再看香港，在2013年开始实行住宅物业销售新规后，香港的房价也没有像人们预想的那样大涨。

国内的《住宅项目规范》已经进行过三次公开征求意见，截至目前的结论依旧是：暂不取消公摊面积。

最近一次是2022年3月14日发布的关于《住宅项目规范》公开征求意见稿，里面也没有再提过“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

反过来说，一旦取消之前买房的业主，都变成了冤大头。

羊毛出在羊身上，开发商的成本不下调，每套房的成本最终还是会落在业主身上。

说实话，全国范围的楼市四限调控政策，都快成为历史了。

公摊面积，也该早点退休了。