取消预售制，究竟难在哪？

因为“停贷”风波的发酵，预售制成了万恶之源，被拉出来死死鞭打。大家纷纷呼吁取消预售制，包括姚洋、任泽平、马光远等在内的经济学家也赞同：是该取消商品房预售制了。

理由是：用你的钱，建你的房子，还烂尾了，实在是太不公平，理应取消。今后谁有钱谁建房，没钱的开发商休想把包袱甩给老百姓。听起来确实是大快人心。那么，现阶段真的能取消预售制吗？恐怕事情没有这么简单。

截至目前，国内商品房预售的比例已经超过80%。相当于10个人买房，基本上有8—9个人买的都是期房，一旦期房“烂尾”，买房人大概率中招。为何会是如此高比例的期房？从历史来说，我们的预售制最初是抄了中国香港“卖楼花”制度的作业，1994年，内地颁布了《城市商品房预售管理办法》，后来又调整了几次进行完善。

当初引入，是因为我们正处在从计划经济福利分房到市场经济商品房的转折期，需要大量的商品房，但当时的房企一来缺资金，二来开发周期长，采用预售制好比是给当时的房地产市场装了一台马达。“如果在过去的20多年中没有预售制度，那么商品房供不应求的矛盾，几乎是不可想象的。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。

1999—2021年，房屋新开工面积从2.2亿平方米增至19.9亿平方米，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6%。房企用预售款撬动下一个项目的同时，地方政府也因此加快了土地出让，基建迅速上马，中国仅仅用几十年时间就完成发达国家几百年的城镇化进程，与预售制有分不开的关系。预售制确实有正面效应，但咱们的预售制在抄“作业”时并未抄全，还留有一些自己发挥的部分，这恰恰为后来的“烂尾”问题埋下了雷。以英、美、日本、新加坡、中国香港、中国台湾作为对比，在这些国家或地区买房，首付比例在10%—20%之间，剩余的尾款部分，要么是按照工程进度分期支付，要么是交房时才付余款，按揭贷款也是在交房时才发放。

我们的首付款最少三成，不乏部分买房者全款支付。关键在于，交完首付款之后的3个月到1年内，买房者就需要办理银行贷款。发达国家普遍采取的做法是，如果房企因故延迟了工程进度，购房者可以跟房企协商，推迟付款，并且还可以要求房企给予一定的补偿措施。如果遇到房企无法在合同期内交房，购房者可以要求退款或赔偿。而国内的“房奴”，从一开始就成为了最弱势的群体，房产证还没到手，就已经对房子的债务承担起无限责任。而开发商这边，建房子的同时，可能已经拿到了全部房款，忙着拿下一块地，开启高周转模式。

最令人糟心的就是，交房遥遥无期，贷款还得按时还。近期闹得沸沸扬扬的“停贷潮”就是这么回事，300+楼盘业主眼看着住新房无望，心态炸裂，集体宣告停贷，给房企施加压力。“楼盘烂尾，还要交房贷吗？”这个问题，小巴专门咨询了房产律师刘甫，给不幸踩雷的各位提个醒。刘甫律师介绍：很多购房人不了解，根据相关法律规定，如果开发商楼盘烂尾，购房人可以要求解除购房合同和贷款担保合同，尚未偿还的银行贷款由开发商来承担。

所以，遇烂尾情况，应当第一时间提起诉讼解决贷款问题。当然，在法院作出生效判决之前，购房人还应当继续归还贷款，避免征信污点。*法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

咱们的“作业”没抄全，还体现在对房企的资金监管这块。中国香港的“卖楼花”制度，在预售之前，就对开发商设置了一个个“紧箍咒”。比如，资金投入方面，要求资本金投入达到总投30%以上才能销售；开发进度方面，要求距离商品房交付12个月内才能销售；交房保障方面，楼盘销售时，房企需要提供完成建筑工程的资金担保或财力证明，一般都是由银行来提供证明并承担相应责任。同时，在预售资金监管方面，2003年，中国香港立法会修改了“预售单位同意方案”，要求每一笔费用的支取都需要“业主代表等受认可人士”、律师、贷款银行、担保方的同意方可使用，律师要定期提供楼款保管人账户的收支情况，接受社会监督。

不管是前期还是建设期间，“卖楼花”制度十分严苛，既保障了房企的现金流，也让预售资金接受外界监督。相比之下，内地这方面存在抽调预售款监管账户资金的情况，甚至已成为行业“潜规则”。任泽平团队的预售制研究报告介绍，比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

并且，房企要上交到指定账户内的预售资金本，本就占比不高。这方面并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华告诉小巴，以南京为例，被监管的预售资金占房屋总价的24%—25%。以一套总价1000万元的房子为例，被监管的预售资金约为240万元。吴翔华说到，明面上转至施工单位账户的预售资金，实际上会通过某种方式回到房企的账户上。这背后存在暗箱操作，假如施工单位不这么做，很可能无法中标，包括设备供应商、材料供应商都是类似情况。

直到项目建设完成，房屋销售完毕，房企才会跟施工单位结算工程款。“这时候房企相当于是‘裸奔’，只有少量资金被监管，可想而知风险有多大。”吴翔华指出。这也变相说明这些房企的资金链条绷得有多紧，一个锅盖要盖两口锅，中间出现一点小差错，问题分分钟就暴露了。这一次的“停贷潮”，将预售制的风险暴露无遗。预售制成了万恶之源，被呼吁“该取消”。关于“该不该取消预售制”，经济学家、业内专家们站成两队。

北京师范大学房地产研究中心教授、主任董藩因为一番“坚决不能取消预售制”的言论，引来网友一片骂声。他的说法是：如果取消预售，开发商生产制造的能力会至少下降2/3，长期看价格会成什么样？同时，老百姓买期房，其实是享受了房价上涨带来的财富增值。在前些天的2022博鳌房地产论坛，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康也指出，预售改为现售，看起来好像是在防范风险，但它可能会出现另外一种风险，就是供给迟迟跟不上需求。

不过，包括姚洋、任泽平、马光远等在内的多位经济学家都站队“必须取消预售制”。任泽平指出：1998年“房改”时，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了。现房销售所见即所得的过硬的产品质量和诚信，才是对购房民众的最根本最实质的保障。丁建刚告诉小巴，预售制是一个荒唐的制度，在现实领域中，几乎找不到任何一个其他商品需要提前两年甚至三年支付全款，或承担按揭贷款的利息，却在两三年之后才能拿到商品。而商品房恰恰是一般中国人家庭中最大的一件商品和最大的资产。

北京大学国家发展研究院院长姚洋的观点是“同意取消预售制”，但有两个条件：

▷ 第一，认真对待房地产企业的融资需求，房地产企业需要有充足的流动资金，当预售资金没有了，那流动资金只能从银行来。

▷ 第二是时间，取消预售制不应该一蹴而就，可能需要三年甚至更长的时间，银行和房地产企业要配合起来才能做到。小巴发现，赞同派往往都附带一句“取消的时机未到”。就如网友的犀利评论——目前房地产就像ICU的病人，预售制就像病人口中的氧气管，此时取消预售制，无异于直接拔管在小巴对多位房地产专家的采访中，他们均表示，实际上预售制只是目前房地产困局中很小的一环，更大的危机在冰山之下。比如，预售制的一端是风险接盘侠——购房人，另一端除了开发商，还牵扯到地方政府的土地财政。

取消预售制并不是没有试验过，早在五六年前，苏州、南京、杭州等城市曾试点现房销售，最终行不通。因为“房企不干了”，实施现房销售，极大削弱了房企拿地的意愿度。德科地产频道总编辑刘德科分析，乍听起来，似乎房企是实施现房销售的最大阻力；但其实不然，地卖不掉，地方政府的财政收入将承受巨大压力。房地产是个枢纽型行业，牵一发而动全身，在土地财政没有找到替代方案之前，现房销售很难有效推进。

说到底，就是一个“钱”字。

2020 年地方财政决算报告显示，土地出让收入规模近 8.4 万亿元，对地方本级政府性基金收入贡献高达 93%。即便这两年土地出让收入有所下降，这一数值依然保持在九成。地方政府愁钱，房企也愁钱，一边愁拿地成本太高，一边愁融资成本高。吴翔华透露，他曾询问过国企、央企开发商的融资成本，约为4%—5%，民企更高，中小民企甚至要翻一倍。

民企融资难，融资成本高，出路就是拼命做大规模，一旦进入全国50强、100强时，融资就会变得容易得多，能从银行获得贷款，也能通过在海外发行债券、基金等获得融资。“拼命高周转，用三个锅盖去盖五六个锅，才能用赚得的利润维持公司的开支。”吴翔华说到，房企作为生意人，采取现房销售也可以，只要能达到一定的利润率。他指出，因为调控政策对新房实行限价，这导致房企的利润如制造业，仅有5%。我们可以这样假设，房企从拿地到预售的半年时间，赚5%利润，三年周转六次，简单计算为30%利润。

改为现房销售后，从拿地到销售需要近3年时间，一次性从一个楼盘赚取30%的利润，才能保持与当前一样的利润率。这完全是天方夜谭。吴翔华告诉小巴，他曾咨询过南京地区几家现房销售的房企，有房企告知：在现房销售的楼盘项目上，房企在成本方面少则增加15%，多则增加30%。

结论显而易见，地方政府要保证一以贯之的高昂土地财政收入，开发商有积极性拿地并能获取较为不错的利润，买房者还能享受政策下的新房调控价，这三者犹如一个“不可能三角”，无法达到平衡。眼下就是一个危机下的十字路口，该往哪儿走，不是从预售制改现房销售这个操作这么简单。问题是一环扣一环的，解决方案则应当是全局性的。