1944.龙湖，还需要怎么证明自己？

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今年最差的市场是港股，港股中最差的是内房股。一片片违约暴雷声中，我们耳熟能详的很多企业都轰然倒下。对房地产行业来说，这是一场真正的变革，很多企业以后很难出现在排行榜上了。

经常有朋友问我，某某股票为什么会出现这么大的跌幅？股价的短期下跌并不完全和基本面相关，尤其是在港股这种国际游资占据主导的市场，汇率和流动性对股价的短期影响是非常巨大的。

而且相比A股，港股还有一个特点，就是有非常丰富的做空工具。我们经常能看到各种真真假假的小道消息，很多在事后来看其实都是别有用心的，但对有些格外需要信用的行业来说，这些消息对企业的经营确实会产生一定的负面影响，房地产就是其中之一。

今年年初，就有房企在对外转让资产的时候，因为股价遭到恶意做空，交易被迫取消，由此陷入了违约泥潭。

看看A股的某些地产股，基本面和经营能力并不出众，但因为没有恶意做空的工具，市场仍然给出了远超港股的估值，甚至负面消息都会少很多。我相信很多股票，如果不是在港股而是在A股，它们的市值至少会比现在翻一倍，甚至可能还不止。

很多内房股股价的暴跌，都是从世界三大评级机构下调信用评级开始的。今年以来，三大机构甚至已经取消了很多房企的评级，现在还能保持全投资级别的地产企业，一共就只有7家，除了龙湖集团外，另外6家都是央企或者国企。

9月底，穆迪维持了龙湖集团发行人和高级无担保评级 “Baa2”，展望稳定。10月21日，标准普尔对龙湖集团的评级结果，也继续维持了龙湖集团“BBB”评级，展望为“稳定”。

如果说评级还不够直接的话，对于现在深陷债务问题流言的房企来说，最有力的还击武器，就是拿地。我说过很多遍，在判断房企经营状况的时候，任何数据都可能有水分，只有真金白银去拿地才是自身实力的体现，毕竟土地出让金是一定要交的。

从去年下半年以来，土地市场一直冷清，不管是因为债务压力还是因为销售回款导致的资金不足，除了少数央企和国企，就只有地方城投在出手拿地。今年以来，连部分国有背景的企业，也开始放缓甚至停止拿地了。

而龙湖在今年上半年就新购置了17宗土地，过去一个月的时间里，更是加快了拿地的节奏，先后在北京、上海、成都、合肥等高能级城市拿下了10块地，拿地金额达到了108亿。而这些城市第三轮集中供地中，其他拿地的公司都是央企或者国企。

在“于二零二二年十月三十一日提前偿还二零二三年到期之部份银团贷款51亿港元”之后，龙湖集团在今年年内已经没有到期债务，2023年全年将到期的短债也不到200亿元，主要还是在下半年。哪个“资不抵债”的企业会还不上200亿，却拿得出108亿，去买那些几年后才会有现金回流的地块呢？

市场销售不景气，房企们的处境都不容易，融资难是各家房企普遍面临的问题，但对龙湖来说，除了多年来的信用累积给金融机构带来的信心外，很重要一点也在于其业务结构的抗风险能力上。

目前龙湖拥有已经开业的66家购物中心，2022年1-9月，经营性业务收入已经达到了171.8亿元。而且这些购物中心的物业开发贷款，周期可以长达10-15年。在商品房销售环境不佳的时候，稳定的现金流，是增强企业自身流动性的重要保证，也是公司能保持长期稳定发展的前提条件。

按照龙湖集团的发展目标，未来五年时间里，商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道的收入要占到整个集团的30%，利润占比要超过50%，基本摆脱对开发业务依赖。

2022年第三季度，龙湖集团全口径销售额为人民币598亿元，同比增长0.8%，年内已新开9个商场。2022年上半年，如期交付了76个项目，5.25万套住宅，100%实现了按期交付，其中超过30%提前一个月以上交付。

生产经营正常，偿付能力正常，但股市就是这么不正常。

尽管遭遇重创，但房地产仍然是一个十万亿级别的最大权重行业，无论对实业还是对资本市场都极其重要。多保留一家有能力创造更多财富、提供更多就业的公司，在经济增速的恢复中，我们就能多一份助力，这是一个最朴素的道理。

希望龙湖们能早日渡过此关，地产稳，不管对资本市场还是对实体经济，都是基本盘。