创历史新低！水可以去楼市了！

央行终于使出大招了！

今天贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

央行这一次跟上次一样出手大方，五年期下降15个基点。反而是一年期才5个基点。

很明显，就是对楼市的支持力度要加大，才能拉动经济回暖。目前一年期的LPR为3.65%，5年期的LPR为4.3%。而且大家还记不记得，之前央行调整过房贷利率的下限。

房贷利率还可以在5年期LPR的前提下下调20个基点，也就是理论上在不打折的情况下，最低能做到4.10%。

拉长周期来看，这个利率水平的确是创下了历史新低的。下调贷款利率虽然是为了救市，但要说白了，就是救经济。

现在M2高到12%，就是说货币已经很宽松了，银行钱很多，头疼的就是放不出去，没人贷款。既然大家不出手，那就只能继续降利息，刺激你们借钱去投资消费。

GDP的增长率其实代表着我们社会的平均财富增长率，自从商品房时代以来，房贷利率基本上是比GDP低，这也意味着借钱买房是划算的，老百姓是有获利空间的。

但是从2020后，GDP开始变得不稳定了，下降速度也很快，房贷利率似乎比GDP还高。

这样的话，老百姓获利空间少了，自然没动力去买房。所以只要楼市起不来，经济没起色，后面利息还会降，一直降到你们愿意借钱为止。大家可以看看其他国家或地区过去几年的情况，（2020和2021年受疫情影响，数据忽高忽低不好判断）。

房贷利率和gdp增速基本上是徘徊在gdp上下，偏差不大。未来我们国家gdp增速逐步放缓之后，利率肯定是下行的，这也是为什么我当初会坚持让大家选择lpr的原因。当时还有一些粉丝没有听我建议，选了固定利率的这次就又跟他没啥关系。

因为比起银行降低加点，lpr下调可是全民受益的，且利率长期一定是下行的。另外一点也是大家比较关心的，就是加点很高的存量房贷。今年虽然利率不断下降，但很多存量房贷，主要还是去年银行加点比较多。

心里难免会不平衡，毕竟去年的利率是近几年来的高峰，而今年的利率则是近几年的低谷，比如苏州和成都，去年首套最高都要6点几，一下降到今年4.2%，估计马上还会降到4%。

两相对比，差的有点多，于是纷纷开始提前还房贷，或者一部分转为DY贷。不过要商业银行来主动降存量房贷的加点部分，我觉得是很难的。至少现在央妈已经很给力了，大家可以查下自己的房贷利率，看什么时候，能省多少钱。

我给大伙看下我的，我是浮动LPR+30BP，然后选的是明年1月1号是利率调整日。那我给大家算了一下，加上这一次，从4.65%到4.3%，今年已经下调了35个基点。

那100万房贷，月供大约减少206元左右。等到明年1月份，我就可以享受利率下降的优惠。去年5点多的利率上车的购房者，多数人明年元旦后就会下调至4点多，那房贷和经营贷的剪刀差开始缩小了。

现在也有一种情况是，很多人都在把房贷转抵押贷，银行也乐意看到你转，转不转要看你的利息差有多少，如果多自然转了划算。

有的人担心抵押贷的利率会上调，其实房贷每年也会调整，反正你自己算下账。

或者你直接现在换房子，更划算。

从今年的降息也能看出高层的态度变化，一场自上而下的救市路线已经清晰可见：大水终于可以光明正大流入楼市了！

先是央行端，今年5年期利率连续三次降息。1月份5个基点,4月份15个基点,8月份15个基点.在这其中，5月份，央行还宣布，首套房可在lpr基础下调20个基点。而且五年期房贷利率的下降幅度比1年期的要高。

主要就是因为钱流不进实体，7月社融大幅下降，就说明了社会面对货币的实际需求并不大，老板们通过借钱扩张的意愿很低。

实体想要推动起来真不是一朝一夕的事情，更何况，房地产起不来，大量的实体也好不了，这一点后面的文章我也会和大家深度分析。

我们过去一直打压房地产，以为要扶持实体，经济就能起来，这逻辑现在看来是有问题的，就是说的一业衰，百业并未兴。

房地产本身既是实体经济，又是部分其他实体的中台和老大，更是诸多行业和公司的金融抵押，相当于是它把实体经济全都链接到一块。

以上这句话省略一万字~~

在2020年之前，央妈降息都是避开房地产的，生怕钱会流到房地产上面，现在则是尽可能地把钱赶到房子上去。

钱，大概只有流到房子上面去，才会一步步流到实体上。没有空调订单，你塞钱给工厂老板，老板也不敢扩张呀，道理就是这么简单。现在高层也意识到这一点，当务之急还是扶持房地产。

今天央行降息后，我看到大部分城市的反应还是很快的。福州现在首套最低利率已经可以做4.1%；成都主流4.3%，部分银行的优质客户可以做4.1%；武汉首套4.1%,无锡首套4.1%，二套4.9%,杭州首套4.3%，上海首套4.65%,深圳首套4.6%,广州4.3%,佛山4.1%.

其他城市的利率可以在留言区打出来~

记得2014年，上海的房贷打7折，折后约4.15%，目前大部分城市的利率比当时还要低。当然那时候GDP增速比现在还是要高很多，所以同样的利率，购买力却不一样了。

现在越来越多城市也打通了政策端，比如江苏，包括南京，苏州，无锡这些经济强市，二套首付最低下降至3成。

我的观点很明确:

降低二套房的首付，是未来二线城市救市的重点，现在看来只有改善群体能够接得住央妈放的这些水。这个群体是有真实的改善需求的，现在就是要拿出足够的诱饵，才能吸引他们改善换房。

下半年，我觉得部分二线城市最好的买房窗口会逐渐显现。像成都，大家都知道成都的成交量火爆，但目前只是处于第一阶段，量起来了，价格还没有起来。随着利好不断释放，下一步就是价格起来，想入手成都的就要赶紧了，今年下半年是最后的窗口。

另外大部分地方的房价也降到了2019年的水平。今年下半年打算购房的很多一二线城市的群体，我认为四季度可以考虑入场，一是房企年底回款，打折促销活动多，二是利率也低，双重利好，但是短期想马上就涨多少，也是很难的。