房地产：高周转的卡带，烂尾楼的救赎

本文作者：过蝈8433

抱团停贷的担忧

最近烂尾和停贷的新闻让我感到十分难过和焦虑。不仅有对停贷业主的同情，还有对从业16年行业的担忧。

虽然这两年楼市我也越来越看不懂——它变得如此“简单”，比如价格锁定、开发商“代建”、“好地段摇号，坏地段渠道”。“简单”到已经不需要太多从业人员，身边的同行们也陆续转型“消失”。而这一切，仅仅只在一两年之间瞬变。

我们所在的长三角地区虽然也有问题项目，但相比郑州、长沙、武汉等城市还算“岁月静好”。“远方的哭声”传来，视频里一个中年大哥卑微地恳求着，“把房子稍微弄弄给我们，好歹能住上。”明明应该理直气壮地维权，却如此无奈卑微。

抱团停贷是无奈，情绪一旦蔓延，人们纷纷担心，这对房地产甚至金融系统的危害很大。央行出来说，金融风险总体可控，99%的银行业资产在安全边界内。银保监会有关部门负责人表示，关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。算是给大家了一颗定心丸。

但可怜的还是停贷的业主，网上很多律师科普了一堆法律风险，尤其是征信污点。在一个“信用社会”里，不亚于社会性死亡。谁想如此？

博主“储殷”分享了一条很有价值的信息——最高法院有一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》其中第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

而贷款合同又是购房合同的一个子合同，如果买到烂尾盘购房合同应该失效，那么伴随而来的贷款合同也应该是失效的。也就是说，理性的做法是先向法院申请解除购房合同、再解除贷款合同。

相信这些停贷的业主，法律途径肯定都曾走过，只是落实到执行层面有诸多问题。目前全国只有两例胜诉案例。

钱去了哪里？

钱去了哪里？业主们纷纷指向银行违规房贷和预售资金监管的漏洞。

理论上讲，房企应该将预售资金存入银行专用监管账户，只能做本项目的建设，不得随意支取使用，只有当房企达到规定的工程进度才可按比例支取。可是自房企进入高周转模式以来：拿地——开工——预售——回款——再拿地，如此往复，很多资金都被挪用了，这些资金通过杠杆到处拿地，来实现房企们的快速扩张。

《新京报》里披露了资金被挪用的惯常手段——项目公司设置多个银行账户，比如首付款放入监管账户，按揭款放入非监管账户，这样监管的资金就很有限了。另外一种手段是虚报工程进度，联合施工方将监管资金套取出来。

有些项目本身销售回款不错，本不该烂尾。但遭遇集团抽调，最终导致了项目资金链断裂。

西安世茂璀璨倾城二期挪用监管资金被相关部门通报指出，该项目因集团抽调预售资金，现存在资金缺口11亿元，项目停工。现在政府要求将之前调拨的资金退还到监管账户，确保交楼。

集团总部抽调，是因为世茂集团的陆续爆雷。世茂集团（0813.HK）公告，一笔10亿美元公募债券未能进行本息偿还。这是今年以来，世茂集团的第三次债务违约，此前公司还有上海汇丰银行牵头的两笔银团贷款有未偿还金额。目前世茂集团共存续美元债8笔，金额约57亿美元，合人民币约380亿元。截至2021年上半年，世茂集团负债合计达到4636.33亿元，而现金及现金等价物仅为747.69亿元，其中有息负债1645亿元。

曾有楼市大V如此说近些年楼市的高周转：十个坛子九个盖。互相拆借，东挪西拼，因为盖房子周期长，挪来挪去只要保证到点齐整就行。在特定时间中多次拆借，资产却已膨胀了无数倍。

高速奔跑的跑步机

“十个坛子九个盖”，在时间和空间中赛跑，就是房地产的金融本质。这是一场怎样的游戏？这是一台高速奔跑的跑步机，跑步机上有两个主角：一个是开发商，一个是我们的城市。

先说说开发商：

2016年前后，各大品牌房企不约而同实行高周转，首先是“快”，武侠小说里说，天下功夫，唯快不破。

高周转里有四个“快”：

快拿地：2016年前后，以中西部省会崛起为代表的“特大城市化”轰轰烈烈，开发商也陆续布局拿地多、拿地快，很多土拍都情绪亢奋，决策也非常快速；

快建设：从规划设计出图到报批报建再到施工进场环环相扣，极致的有“456模式”，即4个月开盘5个月回款6个月资金再周转；

快销售：快速地组建销售渠道、快速地回笼资金；

快周转：普通企业的钱，一年周转1次，10%的利润，也就赚10%；高周转企业的钱，一年周转5次，同样10%的利润，就能赚50%。但是，周转和另一个指标密切相关——规模。你规模越大、项目越多，周转越快，就能赚取越多。

高周转其实是一种债务驱动的模式，它逼着你不断地做规模、不断贷款，规模越大项目越多、贷款就越多、杠杆就越能放大；同时规模越大，速度越快，成本也越可控，有些甚至“一张效果图打天下”，规模越大的房企，攫取的利润也越多。

这场杠杆的游戏，就像一台运转飞速的跑步机，你只要踩上去，就不得不疯狂奔跑。我曾经见过很多很好的房企，尤其是浙系本土的民企开发商，他们钻研产品、强于设计、富有情怀，却在“高周转”时代里没落退出。当然也有活得好的，比如绿城、滨江、蓝城等，只是还有很多大家早已遗忘的“小而美”，它们早已悄无声息地落幕或者死去。

那你说，这些企业就不能安安耽耽做好自己的“小而美”，佛系开发、岁月静好吗？

太天真！因为债务驱动模式，越大的房企信用等级越高、融资成本越低。如果规模不够、排名不靠前，你根本借不到钱，或者只能借很贵的钱。没有规模你的供应链也比别人贵，你总成本就比别人高，品牌名气又没人家响，销售卖不动、回款也很难。

房地产是一种“高信用”的模式，在这个模式里，赢家通吃。规模越大、银行竞相借钱、利息越低、品牌越强、越快销售，房企就会进入“正循环”。反之，越没规模、越融不到资、利息越高、销售越难，就会进入“负循环”。

独善其身，很难。

我也接触过香港的房企，据说杠杆率高于30%，他们都会睡不着觉。因为经历多次金融危机，他们知道：“流水不争先，争的是绵延不绝”。但我们还不懂，还处在躁动的青春期，“一万年太久，只争朝夕。”

再说说城市：

2020年我写过一篇《寒冬下的烂尾之痛》，当时烂尾盘没那么多，也多集中在中西部内陆地区的三四线城市。但这次一下子爆出如此多的烂尾项目，还是集中在前些年呼声很高的“强省会”城市，让人惊愕不已。

根据克而瑞不完全数据统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面积2468万平方米，占2021年商品房住宅成交总面积的10%！

其中郑州、长沙、武汉、重庆等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米，总套数皆超2万套！而这几个城市，都是近几年的明星省会。这是为什么呢？

大概在2016年左右，我们开始迈入了“特大城市化”的进程，各地的拆迁轰轰烈烈，“旧改棚改”一拆都是千万富豪。且不说杭州这样的富裕城市，哪怕在安徽一些城市，拆迁费也动辄数百万。热钱太多，当时市场差，也不限购，很多人跨城甚至跨省买房，买省会，买大城市。

与此同时，一场巨大的人口迁徙浪潮也在2016年徐徐启幕。很多毕业生都选择去大城市，尤其是去省会城市定居生活。这些城市的“抢人政策”也是不遗余力的。但也带来了一个问题——城市的快速扩张。洛阳、南京、武汉、杭州纷纷撤县并区，很多特大城市迈入“无县时代”。很多省会城市，像品牌房企一样，也在走规模化。一时间，扩张太猛、新区太多、卖地太快。很多中西部城市，宗地都要几百万方，很可怕。一是，这种百万大盘对操盘要求非常高，能做的开发商本就不多。二是，中西部本就地广人稀，如此大体量也没那么多人入住。

以烂尾楼全国排名第一的长沙为例，长沙面积11819平方公里、2021年末常住人口1023万、2020年长沙市房屋建筑面积为34712.27万平方米，2021年销售面积是多少呢？——2605.79万平方米！当然建筑面积是一个存量概念，销售面积是一个流量概念，不能简单类比。但这也解释了为什么长沙的问题楼盘有446万方、28139套之多。

为什么库存如此之高？其实在2016～2020年前，长沙房价的涨速是很快的。2016年安徽商会40多个人在长沙梅溪湖买下700套房屋，人均17.5套。投资客涌入，开发商当然也增加了拿地的热情。可奈何，当地人口、经济增长的速度，跑不过造房子的速度啊。

回过头看，我们会说高周转的种种问题。可是这是一场类似生物学上的“红皇后效应”——在物质条件稳定时，一个物种的任何进化改进都可能构成对其他物种的进化压力，种间关系不断倒逼种群进化。

高周转拉动了GDP，带动了经济繁荣，提供了大量就业，也给中产带来了资产财富的增长。土地财政也让当地政府能提供更好的公共服务，能造更多的学校、医院、图书馆等公共配套。但它也拉大了财富差距，城市之间经济进一步分化，形成马太效应。

红皇后名言是——你必须用力奔跑，才能让自己停留原地。

可是在飞快的奔跑中，自2020年楼市陆续出台了众多政策，刹车一下子来得太快。虽然行业也有所反应，但腾挪冗余的时间、空间有限，再叠加疫情反复影响。跑步的速度虽然慢了一些，但谁想得到这台高速运转的跑步机，也突然一下卡带了呢。

无论如何，“保交楼”是底线，期待各地尽快出台一系列兜底政策！针对监管中的违规违纪违法行为依法处置！让烂尾楼里的人们早日有房可拿，有家可归。