西安发文强化商品房预售资金监管 商品房预售制行至历史十字路口

7月14日晚间，西安住建局等5部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》（以下简称《措施》），提出加强商品房预售许可管理、强化商品房预售资金监管、规范商品房交付行为等，直指目前多地房地产市场出现的烂尾楼断供潮乱象背后的根本原因。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对贝壳财经记者表示，预售资金监管本就是为了确保工程项目不烂尾而设立的一道防火墙机制，不过若预售资金监管不到位，或导致房企工程建设资金空缺，楼房烂尾问题。

值得一提的是，本轮烂尾楼断供潮一事再度引发市场对取消商品房预售制度的讨论，经济学家任泽平在个人微博发表观点称：“是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。”他认为，应该改为现房销售。

那么，到底什么是商品房预售制？当初为何要实施这一制度？目前是否具备相关制度取消的条件？

西安政策直指商品房预售资金监管

此次西安发布的政策恰逢其时，《措施》提出，要加强商品房预售许可管理，规定“开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。”

《措施》还提出，要强化商品房预售资金监管，具体举措包括资金全额入账；严格拨付标准；强化技术支撑；加强账务核对；夯实银行责任等。

种种举措都切中近期多地房地产市场出现烂尾楼断供潮问题的要害。多位业内人士认为，之所以出现烂尾楼，与监管缺位导致预售资金被违规挪用不无关系。

所谓的预售资金是我国商品房预售制下的产物，而商品房预售制脱胎于1953年香港立信置业有限公司，在当时俗称为“卖楼花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解决开发商资金短缺问题。

自1994年我国《城市商品房预售管理办法》颁布以来，商品房预售制已经实行28年。简单来说，商品房预售制就是房地产公司将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款的行为。

中信建投证券在一份研报中指出，对于房企而言，预售制度极大缩短了房企现金流回笼的周期，降低了房企资金断裂的风险的同时，有效地满足了房企规模庞大的融资需求。

的确，统计局发布的全国房地产开发投资数据显示，今年1~5月，房地产开发企业到位资金达60404亿元，其中，定金及预收款就有19141亿元，占到位资金的比例高达32%，成为房企开发资金的主要来源渠道。在我国商品房供给不足的时代，这一制度促进了我国房地产市场的发展。

但对于购房者而言，“先交钱再收房”的模式显然存在较大风险，出现烂尾楼便是最为严重的风险之一。

为了减少出现烂尾楼类似的情况，预售资金成为“防火墙”。本来，这笔资金应该由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，但在过去很长一段时间，这笔资金时常被违规挪作他用。西安此次发布《措施》，强化商品房预售资金监管，将在一定程度上减少烂尾楼现象的发生。

房地产市场逐渐饱和, 商品房预售制行至历史十字路口

目前来看，本轮烂尾楼、断供潮的焦点已经从预售资金的监管是否到位转变为是否应该取消商品房预售制度。

实际上，近年来随着我国房地产市场逐渐饱和，关于是否应该取消商品房预售制度一直为各方所讨论，甚至一度上升至官方层面。

贝壳财经记者发现，早在2005年，中国人民银行就曾在其出具的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度。2006年，33位全国人大代表在全国两会上联名建议取消商品房预售制度。

2009年，两会提案中也出现相关内容，建议加快修订《城市房地产管理法》，全面取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。

2010年，广西壮族自治区住房和城乡建设厅甚至对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。不过，随后住建部否认取消商品房预售制度。

2018年9月底，住房城乡建设部曾要求广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等六个省份对预售制进行评估，针对该制度应予以保留或取消提出建议，不过随后也无下文。

支持取消该制度的任泽平认为，目前楼房已从大开发时代进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，应该取消预售制改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。“当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。”任泽平称。

此外，还有观点认为，此次烂尾楼、断供潮风波，已严重影响购房者购买期房的信心，在这种情况下，预售制度也将失去意义，政府应考虑适时取消商品房预售制。

不过，也有反对方观点认为，取消商品房预售制的条件还不成熟，原因是一些城市仍存在商品房供不应求的情况，若取消这一制度，商品房供应将大幅萎缩，推动房价上涨。同时，若取消这一制度，房企在现金流和周转压力下，势必将加速抢工，甚至可能牺牲工程质量和楼盘品质，不利于地产行业的健康平稳发展。

严跃进对新京报贝壳财经记者表示，期房虽然有风险，但预售资金监管制度若实施得好，风险其实是可控的。目前来看，还不能进入现房模式，因为这种模式下，房企的资金压力更大了，而现在的问题是要确保期房模式下房企压力更小，资金到位更充分，才能解决问题。