【行业观点】地产的底部真的到了（06.29）

我一直深信一个道理，就是论对一个行业的认知有多深，只有极少数人能比这个行业的龙头企业家更清楚，这就好比业余冰雪运动爱好者去跟参加冬奥会的运动员PK，你们说更看好哪一个？

所以一些龙头企业家的观点我是非常重视的，在做投资决策的时候用来辅助。其实我们去跟上市公司管理层做交流，也是去听取他们对行业发展的一些看法，回来结合自己的理解写成报告给大家看，像昨晚我给大家写军工潜在的抢跑逻辑便是如此《抢跑》

又比如在4年前，万科喊出要“活下去”的口号，之后房地产行业就开始不断炸雷，不断有房地产企业退出这个市场，没有活下去。过去四年，万科的股价只上涨了2.67%，虽然没有给投资者带来丰厚的回报，甚至跑不赢沪深300指数。但相比那些股价已经腰斩不止的地产股，至少没有给投资者带来巨大的亏损

数据来源：Wind

在昨天的股东大会上，万科董事长郁亮表示，短期市场已触底，房地产市场恢复是一个缓慢、温和的过程。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

如果把郁亮的这段话翻译成可以指导交易操作的话，应该是这样

地产行业基本面已经见底了，有估值修复的空间，但这是一个比较缓慢的过程，不会像隔壁光伏新能源车那样两个月给你涨50%，买了得有耐心等。房地产行业的发展逻辑已经发生了根本性改变，不要指望能够回到以前的增速，地产行业不再是景气赛道了。

这几年才入市的朋友可能很疑惑，地产行业也能叫景气赛道？当然能，只是这是约20年前的事了。

翻看万科历史的净利润数据就能看到：

2003年万科净利润是5.66亿，同比+42.17%

2004年万科净利润是9.13亿，同比+61.28%

2005年万科净利润是14.33亿，同比+57.06%

2006年万科净利润是24.23亿，同比+69.04%

2007年万科净利润是53.18亿，同比+119.46%

2008年万科净利润是46.4亿，同比-16.74%

如此强劲的盈利增速，当年的万科毫无疑问是成长股，当年的地产行业毫无疑问是景气行业。但是2018年以来，万科和地产行业的利润增速就逐步往下走了。从景气行业慢慢变成了夕阳行业

2018年万科净利润是492.72亿，同比+32.42%

2019年万科净利润是551.32亿，同比+11.89%

2020年万科净利润是592.98亿，同比+7.56%

2021年万科的净利润是380.7亿，同比-35.8%

过去20年，万科的股价涨了约25倍，年化收益率是18.3%。但是绝大部分的收益是在前10年贡献的，如果是2010年之后再买入，万科过去十年的股价只涨了2倍，年化收益率下滑到10.48%。

虽然这个收益率也挺好的了，但相比只需要承担5%左右回撤风险就实现7%预期年化的稳如泰山，万科过去10年最大回撤是-59.51%，就显得一点都不香了

数据来源：Wind

写了这么多，我是想告诉大家两点：

1、万科郁亮的表态足以证明地产行业是真的见底了，接下来可以去研究一下有预期差的细分行业，今晚篇幅有限，后面我再给大家展开说。

2、是今晚的重点，前10年的万科是属于景气行业，其实不比今天的宁德时代隆基股份差，甚至还要更好一些，为投资者带来25倍的投资回报，万科绝对是一家伟大的企业。后10年的万科慢慢就不是景气行业了，万科仍然是一家好企业，但是它所面临的经营难度要比以前大很多，要再想获取高额的投资回报非常困难。

古代人总结下来有一条经验，钓鱼要到鱼多的地方钓

现代人也总结了一条经验，找工作要进入好的行业

其实投资也是如此，但有没有人在少鱼的地方也能钓到鱼呢？那肯定也有的。有没有人进了不好的行业也能闯出一片天地呢？那肯定也有的。我没说不可能，只是说难度大而已。

那么地产行业是不是就不值得投资了呢？也不是的，只是地产行业不再是一个高速增长的行业了，我们投资的时候不要去把它当成光伏新能源车军工这样来买，但我们可以期待地产行业持续稳定经营，提供持续稳定的投资回报。

前天我们技术总监对指汇盈的基金组合功能升级了，现在不光只是看净值，还可以看我们持有的稳如泰山投顾、宇宙奇兵投顾的主要配置行业和股票，正好给你们展示一下。

PS：由于基金只披露前十大持仓，所以统计的比例肯定是不准确的，不要纠结具体数据，主要是看配置方向。

下面第一张图就是宇宙奇兵投顾的行业配置和一些重仓的股票，可以看到军工和新能源是重仓，第一权重股就是宁德时代，第二权重股是中航沈飞。

下面第二张图就是稳如泰山投顾的行业配置和一些重仓的股票，可以看到银行和地产建筑是重仓，第一权重股是中国建筑。万科是第四权重股。

这就是我想说的，如果想要一个比较高额的投资回报率，那么我们就需要寻找前10年的万科，选择标准就是业绩增速快，行业景气度高的，但同时波动也会很大。如果我们只要求稳定的投资回报率，想降低一些波动的风险，那么后10年的万科也未必不是好的选择。

需要特别注意的是，不要买了稳如泰山投顾想追求宇宙奇兵投顾的收益率，不要买了宇宙奇兵投顾想追求稳如泰山投顾的低波动率。而且，最忌讳在不恰当的时间在这两者之间切换。

.....