又一千亿房企地产大佬，要卖一套8亿豪宅还债

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说起来，挺魔幻的。又有一位千亿房企的老板，要甩卖8亿元的别墅。最近，杭州顶级豪宅市场挂出了一套房子——九溪玫瑰园楼王白宫别墅。据说这套房子的主人，是浙系房企祥生的老板陈国祥。房子售价8亿起步，光验资就要5个亿，中介费或达800万。

8个亿！曾经做过全球地产首富的许老板，甩卖的深圳湾一号980平大平层，网传售价也才2.7亿；即便是其位于广州的顶级豪宅侨鑫·汇悦台，1500平的大平层，市值也就4亿左右。把这两套加起来，都抵不过祥生老板陈国祥的一套。

祥生老板被逼到什么程度了？要把这种收藏级别的房子卖掉？更难的是，这房子几乎是浙江最贵的房子之一了，估计很难找到买家，毕竟地产大佬、互联网大佬，都没啥钱了。

这套看起来像“白宫”的房子，可不是真的白宫，而是位于杭州之江国家旅游度假区绿城·九溪玫瑰园的楼王白宫别墅。说是别墅，更像一座庄园，不仅坐拥一线钱塘江景，还拥有地上地下面积各2500平，加在一起，面积达5000平。此外，白宫别墅还有一个占地约9000平的超级私家花园，包含室外泳池、草坪以及网球场。

有热心网友帮忙算了一笔账：如果单论2500方地上建筑面积的话，按照8亿挂牌价，单价则每平高达32万元，贫穷限制了我的想象！按照市场行情，豪宅中介可收取总价的2个点做佣金，扣除相关折扣，差不多也能拿1个多点。也就是说，如果有中介幸运地卖出了这套顶豪，按照8个亿的售价计算，中介费或达800万！

很好，一单就赚走了我一辈子的工资，够狠！说到绿城九溪玫瑰园，杭州人并不陌生。

1996年开始开发的九溪玫瑰园，曾入围全国十大豪宅，为绿城打响了行业标杆名号。九溪玫瑰园总占地230亩，容积率0.31，绿化率65%；园区有别墅126幢、公寓8幢80套、会馆1幢。别墅只有区区126套，并且早在2013年就已经宣告售罄。

这样的地段，可以说卖一套少一套。绿城九溪玫瑰园实拍景这样的顶豪，也居住着杭州诸多大佬名流，比如绿城的创始人宋卫平先生。更有意思的是，著名武侠小说作家金庸先生，也曾是这里的业主。

据传，1998年9月，金庸先生和夫人在朋友推荐下，来到绿城·杭州九溪玫瑰园参观，当即买下了一套房。据传，因为琼瑶曾在隔壁的常安度假村购置过一套房产，金庸在买下这套别墅后曾打趣道：“与清风明月为伴，与文人雅士为伍，我以后可以请隔壁房子的琼瑶女士喝龙井茶了。”

不过据了解，金庸先生并未在这里居住过，房子一直是毛坯状态。同时，2019年10月，在金庸先生离世一年后，这套房子被以6800万元的价格挂牌出让。

除了金庸先生，据传还有一位著名的浙商，当时也在九溪玫瑰园买了房子。那位浙商一买就是两幢，后期还耗资八九百万，请了国外建筑大师来设计装修。房子装修得气场强大，十分经典。遗憾的是，有业内人士曾调侃，这个房子里面住的一直只有他的保姆、管家等十几个人。让人不禁感慨：再高规格的别墅区，也难免成为“保姆的乐园”，真是个魔咒啊。

说回本次要出售的白宫别墅。据传，主人正是浙系房企祥生的老板陈国祥。陈国祥和绿城曾经的二把手寿柏年是诸暨老乡。这套九溪玫瑰园楼王白宫，就是当年绿城给陈国祥的定制款。至于陈国祥是不是上文提到的那位浙商，我们就不得而知了。

至于陈国祥为什么要甩卖这一套顶级豪宅，答案似乎很明显。就在6月7日，祥生控股集团公告称，公司未能偿付一笔剩余本金总额2亿美元债的利息，又一次出现债务违约。事实上，祥生爆发流动性危机，早不是秘密。早在2021年11月18日，祥生控股遭遇了惊魂一刻，单日跌幅高达53.91%，这一天本是祥生上市一周年的日子，但“周年庆”变成了“周年劫”，也是没谁了。

2020年11月18日，祥生控股上市敲钟彼时，有声音猜测，祥生遭遇股价大跌，或与其上市前与大批私募基金签订的对赌协议有关。一般来说，该种对赌协议都会规定股票限售期，而11月18日正值祥生股票上市流通一周年。相较于一年前上市时的股价5.59港元，这一年时间祥生股价不涨反跌，未来前景也堪忧，因而限售期一过，合作伙伴便纷纷抛售股票，因而导致了股价大跌。不过，该种说法并未得到证实。

而对于股价闪崩，彼时祥生的回应是：“集团董事会确认本公司运作一切正常、现有债务并无出现任何违约，且本公司控股股东并未质押任何股份。”但纸是包不住火的。早在今年年初，便有祥生控股离职员工在说财猫后台爆料称，自己不仅惨被裁员，之前认购的公司理财产品在被裁后也未完成兑付，真的是赔了工作又折钱啊！该员工还爆料，祥生控股美元债已经发生了实质性违约，还被评级机构撤销了外债评级，资金流动性出现了重大危机。

随后于今年3月份，祥生控股因1200万美元票据未于宽限期届满前支付利息，正式宣告爆雷。目前，祥生已触发交叉违约，面临债务集中到期的艰难处境。说了这么多，那祥生这家曾经顶着“TOP30房企中最后一家上市的千亿房企”光环的浙系房企，到底还有没有救呢？还是要用数据说话。

首先，从三道红线的指标上看，截至2021年底，祥生剔除预收款项后的资产负债率为77.61%，净资产负债率153.01%，现金短债比0.49，三道红线全踩，妥妥的红档房企。

其次，从有息负债上看，截至2021年底，祥生有息负债总额为343.86亿元，其中一年内到期的短期负债高达172.48亿元，占比超五成。同期，公司持有在手现金84.48亿元，同比锐减超65%。在手现金无法覆盖短期负债，缺口近百亿。

最后再来看看祥生今年的销售情况。截至2022年1-5月，祥生控股合约销售总额约为133.71亿元。曾经的千亿房企，今年前5个月只卖了一百多亿，同比下降66.36%。显然，无论是在手现金还是销售回款，都填补不了庞大的债务窟窿。

此前，为尽快回笼资金缓解压力，祥生已出售旗下三个项目，但对比庞大的债务缺口，仍是杯水车薪。这也就不难理解，陈老板为什么选择卖掉白宫别墅这一原本打算私家珍藏的房子。在债务大山面前，千亿房企老总同样没有选择。但，就算卖了8亿，也还是不够啊！

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