经管 |《非理性繁荣与金融危机》：诺贝尔经济学奖得主戳破房产泡沫产生的原因

诺贝尔经济学奖得主戳破房产泡沫产生的原因

从次贷危机中，全球房地产市场可以学到什么教训

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精华笔记  

非理性繁荣是指在人们的追捧和炒作之下，具有强社会影响力的资产价格持续上涨，远远脱离了决定其价值的基本因素。本书中，“非理性繁荣”则是用来形容房地产行业的资产价格泡沫。

第一个问题，次贷危机发生的根本原因是什么？

次贷危机是指2006年美国住房市场投机泡沫破裂，导致美国次级房屋信贷危机爆发，进而影响到美国的银行和金融市场，最后波及全球的金融危机。

当人们复盘次贷危机时，通常会归因于系统风险低估、评级机构失职，以及金融监管缺位等等。但作者认为，这些金融层面的问题都不是次贷危机的根本原因，反而是结果。在本书的开篇，作者就明确指出，房地产泡沫，以及促使泡沫产生并扩大的心理因素，是这场危机的根本原因。

总结起来，这是一个连环行为：第一步，出现泡沫，第二步，泡沫不断扩大。

为了研究房地产泡沫产生的原因，作者花了大量时间整理了1890年—2004年美国的建筑成本、人口数量和长期利率等数据，并编制了“住房价格指数”。

通过分析住房价格指数的走势，能清晰地看到美国总体的住房价格在1997年—2006年的高峰期间上涨了85%。与此同时，美国的住房自有率，也就是自己购买房屋的比率也在全面上升。造成泡沫的原因和投资者的思想观念有很大的关系。

首先，人们将赚钱，尤其是投资视为头等大事。而当时，人们“重投资、轻工作”，赚钱的途径不是去工作，而是买房和炒股。

第二，人们对土地价值的观念发生了改变。随着城市化的快速发展，人们逐渐意识到土地具有稀缺性。土地的价值急剧上升，基本占到了住房价值的50%以上。

第三，人们认为新住宅的建设成本将会大幅提升。比如说建造新住宅的建筑材料费用、人工费用会越来越高，这会导致房价同步提升。

于是，在民众心中，这三种思维观念形成了同一种理念，房产价格的总体趋势必定会随着时间的推移而强劲上涨。为了让自己变得更加富有，或者说让自己手中的钱变得更有价值，投资房地产是最正确的选择。

房地产泡沫就这样产生了。

那房地产泡沫又是怎样不断扩大的呢？繁荣观念的社会传染，是房地产泡沫不断扩大的主要原因。具体来说分为两个步骤：

首先是人们的思维出现了螺旋式闭环：房价上涨；媒体大肆报道、渲染这些房价上涨的故事，创造出热闹的市场氛围；在这种氛围之下，房价继续上涨，又增加了房价一定会上涨这个观念的可信度，同时加快了这种观念的传播速度，更多的人认为房价一定会上涨……这种现象就叫做：价格-故事-价格的螺旋式闭环。

与此同时，市场经济活动也出现了螺旋式闭环：即房价上涨让经济环境充满了乐观的气氛，由此推动了更多的消费，带来更快的经济增长速度，又连带产生了更多的乐观气氛，房价又被进一步推高……这种闭环叫做价格-经济活动-价格的螺旋式闭环。

这两个螺旋式闭环交杂在一起，让人们坚定不移地相信一个神话：房价永远都处于一条上升的通道中。

在房价泡沫不断变大的过程中，有些人可能已经意识到了问题的存在，但他们同时也会观察其他人的行为，解读其他人拥有的信息。但人们通常会认为大多数人掌握的信息一定是对的，在这种情况下，人们忽略了自己独立获得的信息，反而把行动建立在自己感知到的大众信息的基础之上。久而久之，群体信息的错误越来越大，整个群体都失去了正确判断。

这其中，也包括了负责监管的政府机构，他们也和普通老百姓一样，被房价增长的高预期所蛊惑。同时由于美国的领导者们对制度过度自信，导致他们对美国存在的住房价格上涨等问题视而不见。也就是说，泡沫的存在，让整个美国社会从上到下都充满着自负的情绪，最终导致了监管的缺位。

找到了次贷危机爆发的根本原因，那么应该采取哪些应对措施呢？

在次贷危机爆发后，美国政府也采取了一系列救市措施。美联储宣布降息，向陷入困境的金融机构发放贷款，向个人邮寄退税支票等。

救市的根本目的是为了防范出现社会问题，防止大多数普通人产生悲观情绪，从而丧失对经济体制的信心。不过作者认为，上述救市行为还不够，短期内，政府还应做以下这些事：

第一，领导者必须调整心态，接受现实。

其次，政府应当提供专项资金，并设立一个专门的组织重组救市体系，作者称之为住房房主贷款公司。住房房主贷款公司负责向那些按揭贷款人的银行提供一笔贷款，并将贷款人抵押给银行的房屋转到公司名下。按揭贷款人和住房房主贷款公司在贷款利率、贷款期限上签订更合理的条款。

当然，在成功地控制次贷危机不会进一步恶化的情况下，必须寻找长期解决方案，防止这种大规模的危机再次发生。

总的来说，作者给出了三个长期解决方案：

第一个长期解决方案是，提升和完善信息基础设施，让借贷过程中需要的信息无障碍地到达每个消费者。具体来说，包含了三项内容：

第一，让消费者获取专业的一对一金融咨询。

低收入者往往根本没有获得“风险提示”信息的渠道，因为一对一的金融咨询师收费很高，这是富人才有能力购买的咨询服务。

所以作者建议，政府可以通过向专业金融咨询师提供补贴的方式，来实现金融咨询的更广覆盖。

第二，政府应该让公众实现多方面的数据共享。

比如，政府要加强非公开发行的证券信息披露，增加金融活动信息透明度。

 再比如，建立大型经济数据库。这个数据库应当包含贷款者个人和所有公司的全部信息。

又比如，建立新的通货膨胀指标。让普通民众更直观地感受到通货膨胀的情况，为他们做投资选择时，提供更好的依据。

第三项，当公众有疏忽时，金融机构有责任为公众提供更有利的默认选项。当出现争议时，带有默认选项的条款是对消费者更有利，而不是让金融机构排除责任。

接下来是第二个长期建议，那就是政府为住房所有人和商业地产商提供更成熟的金融衍生产品市场。比如流动性很好的房地产期货市场，市场上自发的交易行为就能够有效地防范泡沫增大。

长期策略的第三个建议，是金融市场和政府一道，开发更多的零售产品，让人们的生活更加有保障。比如联动型按揭、住房产权保险等。

总而言之，作者希望，这些长期解决方案能让社会拥有一个更理性的经济体系、更稳定的市场环境和更安全的金融环境。

书名：《非理性繁荣与金融危机》

作者：罗伯特·席勒

今日主讲：星彤

主讲人简介：典型IT男，闲时爱看书。

主           播：路琨

策 划  编 辑：左宓

总    编    辑：徐苑