法拍“凶宅”，除了“试睡直播”还有没有别的法子？ | 快评

日前，江苏省苏州市吴中区法院司法拍卖一处“凶宅”时，为证明“凶宅不凶”，拍卖前一天，在该房屋内进行了一场24小时的试睡直播，引发大量关注，3.9万次围观，但最终仍流拍。

房主生前因赌博欠下债务，选择在这套房子中烧炭自杀。在民间，这种发生过非正常死亡事件的房屋，被视为“凶宅”。这并不完全是迷信，而是一种可以理解、也应该得到尊重的忌讳。

在民间交易中，一方刻意隐瞒“凶宅”属性的行为时有发生。此时，如果另一方反悔，法院会认定交易无效。而通过司法拍卖买到“凶宅”的可能，也并不能完全排除。类似“买到一套司法拍卖房，三证办完后突然发现这个房子里以前有租客自杀过，但法院的拍卖文书里根本未提及”的求助帖子，在网上也不时能看见。

司法拍卖买到“凶宅”，主要责任不在法院，而在案件当事人。出于希望高价成交等原因，当事人一般不会主动告知法院“凶宅”信息，甚至会刻意隐瞒。所以，有些“凶宅”信息，法院并不掌握。

对于购买人来说，这意味着很大风险。根据相关司法解释，“竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”。也就是说，一旦购买人通过司法拍卖买到“凶宅”，想反悔让法院退房，基本不可能。

和民间交易的个人属性不同，司法拍卖由法院主导，以国家名义进行。竞买人对司法拍卖更信任，法院也有责任不辜负这份信任。因此，司法拍卖必须秉承公开、公平、公正的原则。

在拍卖前，法院应通过尽可能全面、详尽的调查，发现“凶宅”线索，不让当事人的隐瞒企图得逞；而在确定拍卖对象为“凶宅”后，在拍卖公告中就要明确告知房产的详细情况，包括“凶宅”属性在内的房屋瑕疵，充分保障意向购买者的知情权。这些工作做好了，司法拍卖的“凶宅”才能“名正言顺”进入拍卖流程。

不过，只有把“凶宅”卖出去，债权人的权益才能够实现。所以，除了告知购买者“凶宅”信息，如何把“凶宅”拍卖出去，也是法院要考虑的问题。本次拍卖中，法院为了拍卖成功，通过试睡直播证明“凶宅不凶”的尝试，值得一说。

这样的直播对于人转变观念，会有潜移默化的作用，从长远看，对于“凶宅”司法拍卖成功，也会有积极作用。

而为使“凶宅”司法拍卖成功，也可考虑对司法拍卖规则做适当调整。根据目前司法拍卖规则，每一个拍卖对象，可以进行三次拍卖，第一次流拍后，第二次、第三次的起拍价将下调，每次下调幅度不超过20%。

但司法实践中，经过两次降价，“凶宅”仍无人问津的情况很常见。如果对拍卖规则做适当调整，两次流拍后第三次拍卖不再设起拍价，拍卖成功的可能性会大很多。正像网友所说的：“只要价格足够低，总会有人买。”