逃不开的经济周期 第二部 7

逃不开的经济周期 第二部7：全球房地产的大趋势

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各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，逃不开的经济周期第二部。昨天说到了超级行业之房地产，作者讲地产行业的投资者，需要理解3个方面的基础知识，1是位置，2是估值，3是时机，也就是说，不能投资太过于偏远的房地产，也不要买在价格过高的时候，更不能买在行业周期的顶峰。

根据目前经合组织的预测， 未来新加入购房群体的人数正在逐渐减少，2050年将降至8亿以下，低于1980年的数字，这对于房地产市场来说是一个不利因素，受影响最大的地方就是韩国和西班牙，还有许多中欧国家，全球城市扩张的三大国家，分别是美国，中国和印度，目前城市人口增长最快的是印度，在2010年到2025年，印度会有2.6亿人进城。印度的大批年轻人，正在逐渐脱离贫民窟，所以印度的住房需求极大。而我们的城镇化也在进行，而且基本已经接近尾声。虽然城镇化率还没有达到发达国家水平，但是在城市里生活，却并不落户的人，其实并不少。也就是说，高房价反而阻挡了城镇化的进城，农民也不傻，让人家进城来当接盘侠，人家才不干呢，在你城市里赚钱，赚完钱回老家花。

房地产是一个周期明显的行业，他有六大事实，需要格外注意，1平均长度是18-20年，房地产到达周期顶点，一定会先于经济开始衰退，甚至会导致严重和持久的衰退和萧条。2房地产周期的驱动因素，是需求和供给的不匹配造成的，需求先产生，而供给严重滞后。3房地产周期下行，会让大家财富缩水，带动建筑行业衰退，甚至引发银行危机。4库存周期和资本支出周期，会对房地产有影响，而政策往往会对冲这种短周期的下行，从而支撑房地产市场的上行。5，住房跟经济息息相关，所以中央银行通常非常爱用房地产来重启经济，6商业地产是滞后指标，也就是说，央行刺激地产复苏，通常都是住宅先涨，等住宅涨不动了，央行也不打算再刺激的时候，商业地产才会涨。所以世界经济中有一个摩天大楼定律，当摩天大楼建成之日，就是经济危机爆发之时。

除此之外，随着大家收入的增加， 购买旅游地产的第二居所，也成为一种趋势，如今大约有300万法国人，和75万英国人拥有第二居所，在美国第二居所的销售比例在2007年达到40%，其中12%为度假屋，中国的旅游业还处于发展初期，比如去欧洲，澳洲，新西兰度假的人数，正在逐年增长。中国人也越来越多的喜欢上了滑雪，这是一个比较奢侈的运动。那么当这种旅游需求充分释放之后，会不会带来购房需求呢？其实前几年，确实我们兴起了海外置业的狂潮，后来都不得不对外汇进行限制。这次疫情可能会成为一个海外购房的分水岭。疫情过后，热衷海外买房的中国人，估计会大幅减少。这是因为对于外国的月亮比较圆的幻想，都在疫情中被惨烈的现实击得粉碎。失去了中国购买力，那些海外房产，估计流动性也会受到很大的影响。当然，短期可能还是会涨一下。因为2点，1为了应对疫情，美国确实放了很多钱出来，2美国的房产，也确实10年没怎么涨了。所以也该有周期修复了。

另外一个看房地产的角度就是，人们到底想去哪里工作，创造性思维是世界上最大的可再生资源，但他又是完全流动的，所以吸引人才的城市，就具备房地产不断上涨的潜力。2009年的流动富人定居指数来看，瑞士排在首位，其次是伦敦，新加坡，纽约，中国香港，这些地方正在吸引着富人的目光，而对创意工作者有吸引力的城市包括，旧金山，波士顿，西雅图，洛杉矶，达拉斯奥斯汀，圣迭戈，纽约，伦敦，米兰慕尼黑，柏林，哥本哈根和巴黎。

当然，这里面还有一个很重要的因素就是语言，所以英语世界的城市占比会比较多。会说英语的人也越来越多，促进了这种人才的跨境流动。比如中国人移民首选就是美国加拿大和澳洲，主要就是说英语，去欧洲那些小语种国家，也确实很难适应。虽然新兴市场国家会面临人才流失的压力，但是一开始可能还有个好处，就是这些人才，会定期寄回一些存款，这本质上跟村子里去北京上海打工，是一个意思。打工的人多了，村子也就变富了。

在人才聚集的过程当中，也有很强的跟风效应，也就是说，专业人才越多的地方， 越容易吸引到人。所以教育资源，产业资源其实是房地产2个不可或缺的因素，在一个城市里，一流院校的多少，决定了这个城市未来的发展。这个城市到底有没有知名企业，甚至知名产业，也将决定着这个城市未来的房价水平。物以类聚人以群分，大家都会找到自己的群体，并被这个群体吸引。

谈到房地产估值的时候，作者提到了一个指标，就是资本化率，1000万的房子，一年能产生60万的现金流回报，资本化率就是6%，如果比10年期国债高1-1.5个百分点，这就是可以接受的，如果比10年期国债高3个百分点，就是投资房地产的最佳时机，相反如果资本化率比国债利率还低，那么就不好说了，得有其他的理由支撑才行，比如未来房产价值会大幅提升，租金会大幅提升的确定性。

而我们现在的资本化率只有1%，比长期国债低3个百分点，所以，无论如何他也已经不能算是估值便宜了。评价房子估值的指标还有三个，1是偿付能力，也就是我们说的房贷收入比，2是房价收入比，3是房价与GDP的比值，从这三个指标来说，目前我们都是前所未有的高度。

作者说，当经济衰退，业主出现大量贷款违约，房产被贷款机构收走的时候，也就是我们所说的弃房断供的高发期，此时是投资房地产的最好时机。是一轮周期的低点。只要这时候你敢买，手里也有钱，那么你就会在下一轮周期当中，充分获利。后面当库存降到低点，企业会开始恢复生产，央行也会对冲经济下滑释放货币刺激经济，房地产会在低利率环境下，重新被刺激需求。在经济逐渐复苏后，大家的收入提高了，工作好找了，租金也会上升。这本身也增加了房地产的投资内在价值。然后经济持续增长，甚至过热，房地产库存消耗干净，大家又开始抢房抢地，房价被推高。再然后商业写字楼租金不断上涨，通货膨胀来袭。这就表明，新一轮的经济过热又开始了，各种建设是层出不穷，大家也对房价和股价极度乐观。最终就是崩溃，高昂的成本已经对商业造成伤害。然后股市崩溃，经济开始衰退，楼市也会跟着价格下跌。所以做房地产投资，其实我们一样要低买高卖，在经济衰退的时候购买，在经济繁荣了卖。当然如果你要觉得买房卖房太麻烦了，也可以通过金融来实现，比如买卖上市公司的股票，和房地产投资信托基金。这些交易都很方便，手续费也很低。

还有一些开发商可能会在衰退中陷入困境，从而推动债转股的方案，说白了就是钱不想还了，这时候如果你手里有钱，可以以比较低的价格，去购买开发商手里的贷款和债券，有时候会非常便宜，比如100块钱面值的债券，能够打6-7折，也就是说，以后这个开发商没破产，那么他就还要还你100块钱，你一下就能赚到60%以上，如果后来变成了股票，那么可能会赚的更多。当然如果开发商破产了，你作为债权人，也可以主张权利，甚至拿下他的烂尾楼。有人说要这玩意有什么用，等到下一个周期的时候，这些东西就有用了，老齐原来就做过资产处置，2015年，河北石家庄的开发商倒闭，给债权人说，有烂尾楼8000一平米，当时这帮傻子都不要，结果我们找来个机构，人家以7000元一平米的价格接下，2年后，就翻倍卖出去了。而且基本卖在了一个高点上。所以地产周期，其实给我们提供了很多爆富的机会，就看你能把握多少。当然把握有两层含义，一个是你得看得懂，一个是你手上得有钱，能够等到这个时候。很多人七早八早就把手上的钱都花出去了，真等到机会出现了，发现手上已经没子弹了。明天我们来看看，其他的几个行业，比如大宗商品，新能源，基因和信息技术的趋势。