1481.房地产走向分析

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，3500 万投资者在线交流，一起探索投资的智慧，听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的稿件名字叫做房地产走向分析，来自于思变通达。

房地产永远是牵动中国老百姓的最大神经，目前全国房产市值500万亿人民币，居民资产的70%是房子，居民债务接近80%是房贷，所以说房地产的任何变动，影响都是极大的。最近的很多变化，揭示了房地产未来的主要走向，具体如下：

第一，目前国内经济最大的背景就是内循环和科技突破。内循环是保持经济增长的主要手段，因为出口已经难以增长，即便是保持也有困难，这一方面涉及到低端制造业向印度，东南亚的转移，另一方面美国制裁影响。出口难以增长，那唯有启动内循环，才是保持经济增长的最大法宝，而内循环要循环好，就需要居民有足够的消费能力，而消费能力要起来，就必须降低在房子的开支，否则内循环很难顺畅。第二个就是科技突破，在美国制裁的大背景下，科技不能突破，中国就要回到解放前，这是非常可怕的，那科技要突破，就需要投资，人才以及市场，而这也制约了房地产的进一步扩张。所以在这个大背景下，国内经济必然要逐步降低对房地产的依赖，转而向消费类和科技类转型，这里面包括智能汽车，消费电子等都是重点发展的行业。

第二，人口达到峰值或将进入负增长。今年启动三孩政策，大的背景就是人口增长停滞了，未来大概率是会进入人口负增长周期，跟日本韩国是一样的，当然导致这个结果的主要原因是房价太高，居民无力承担多个小孩的抚养成本，而人口一旦进入负增长周期，对房子的需求就会出现持续性的下降，这在总量上会导致需求下降，在价格上，也会表现出相对价格下降，这个相对价格，指的是相对其他商品而言，并不代表绝对价格会下降。

第三，中央将卖地收入改为税务局征收。这个改变，虽然从目前来说，只是形式的改变，但从中长期来看，必然会带来实质性的改变，首先是整个卖地程序会更加规范，地方操作的空间小了，其次便于中央对整个地产的掌控。总的来说，这个改变，是长期的，深远的。

第四，银行逐步限制二手房贷。这个改变是立竿见影的，这个变化一方面会导致二手房交易困难，另一方面会促使刚需购买者会从二手市场转向一手市场，而一手市场跟卖地有关。那么这个就很容易理解了，二手房的持有者主要是自住和炒房两类人，对于自住，买卖需求不大，对于炒房一族，房住不炒是国策。对于刚需购买房子的来说，你可以选择购买新房，新房贷款不受影响，这个政策的落地，确实是针对性很强的，既不影响政府卖地，又有效打击了炒房一族，还能更好的满足老百姓的居住需求，可谓是一举三得。

第五，部分城市指导价的实施。包括深圳，成都等城市指导价的实施，这个是更加明确的导向，一方面给银行指明了方向，另一方面给炒房者指明了方向，也为未来征收房产税奠定了基础。

第六，房产税。房产税最终是肯定要实施的，只是时间的问题，房产税的落地，对房价来说谈不上正面也谈不上负面，但会平衡全国的地产供需，会促使空置率回到合理水平，因为持有成本增加了，如果不能获得好的出租收益，就有出售的内在需求，这样会让整个市场更加合理化。

综上所述，未来房地产市场将逐步回归到消费属性，当然房地产的投资属性永远不会消失，只是这个比重在逐步下降。未来房地产也真正回归到房住不炒，因为炒房无法再获得超额收益，当然对于一二线的核心区域来说，保值是没有问题的。

毫无疑问，今年是房地产的转折年，也是房地产的分水岭，房地产彻底告别过去的辉煌，将逐步回归到他本来的属性，那就是居住属性，投资房产最好的时代过去了，一去不复返了。