公募Reits来了，投资价值方法全解析

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 REITs算正餐还是甜点？全面实操解析来了

今天是5月28日，星期五

公募RITES最近是特别热的一个话题，很多同学都在问能不能买，怎么买？即将在下周一开始认购的首批REITs，感兴趣的不光是同学们，即使是专业的投资机构，像银行理财子公司、私募基金、保险资管等，参与热情都比较高，近期网下认购的价格和数量也都超出了预期，场面相当火爆。之前给大家整理了首批公募REITs的产品特点，今天我们再进行一个全面的梳理，它为何如此受欢迎？收益可能怎样？实际操作过程中有哪些需要注意的问题？

 之前给大家讲过，国内的REIs其实已经存在，比较典型的就是鹏华前海万科REITs，由鹏华基金发行，投资于万科的股权，参与金融创新，目前基金规模31亿。由于是封闭运行，规模非常稳定。这只产品复权后的年化收益率为5.2%左右，那么公募基金此次发行REITS，之所以掀起超额认购热潮，主要有以下几个原因：

首先从国外情况来看，美国REITS 产品的年化长期收益在12%左右，还是非常不错的，这样的收益率是吸引很多投资者的一个原因。不过这和美国REITs挂钩其核心城市房地产价格不无关系，结合各国REITs的具体细分投向，差别也会非常大，像物流类资产潜在收益是较高的品类，而商办混合类REITs预期收益就要降低，国内首批REITs挂钩的是基础设施项目。目前国内存量基础设施金额高达百万亿，如果能够1%的存量被激活，就意味着存在万亿级别的市场空间。而在美国REITs历史上，基础设施在近八年的收益都是领跑同类的。底层资产前景看好，大家认购的信心自然也就比较足。

 第二，强制分红。REITs通过设置强制分红的机制，可以将投资经营获得的收益，高比例地分配给投资者，使得投资人可以获得持续稳定的分红。例如华安张江光大园REITs就强制规定，拿出收入的90%来进行分红。这种机制对于大型机构非常有吸引力。因为这种大体量级别的资金，更看重的是项目的风险收益比。先考虑亏损的概率有多大，而如果能够强制分红，说明这项资产是盈利的，这样再去研究后面的潜在收益；会更给人给人以安全感。

第三，风险可控，不存在股东减持等“黑天鹅”。股东对持有股票的大笔减持往往会造成股票的下跌，对投资者信心形成打击。公募REITs在这点上，从制度上打消了投资的顾虑。以蛇口产园REITs为例，战略配售份额占基金发售份额总数的比例为65%,其中，原始权益人招商蛇口认购占比32%； 其他战略投资者认购占比33%，首钢基金、中国保险投资基金、中信证券等机构在列。从锁定期限来看，原始权益人招商蛇口及其同一控制下的关联方，持有的基金份额发售总量的20%，持有期为从上市之日起不少于60个月，超过20%部分的持有期为从上市之日起不少于 36个月，基金份额持有期间不允许质押；其他战略投资者持有基金份额的锁定期限也都不少于12个月。也就是说战略投资者持有的期限为1-5年不等，制度上，就没有给予他们进行减持和抛售的机会。重要股东不存在中途减持的动机，我们普通投资者和他们风险共担，利益共享，长期持有也就不止是说说而已了。

  市场空间大，强制分红，风险可控，具备了这三个特征，首批公募REITs出现“比例配售”的发行盛况，就不奇怪了。对REITs发行情况进行归纳总结后，回到我们的投资策略上。公募REITs，在我们的基金组合中，扮演什么角色，非常重要。

首先有一点要清晰的，就是基金投资马拉松路上的绝大部分收益，是无法通过这类产品实现的。作为一种价格波动介于股票和债券之间的中长期产品，REITs能较好弥补两者之间的资产断层。适合对收益要求不高，并且长期投资者。另外资产较大有配置需求的人群。

毕竟，和优秀的主动型基金相比，收益差距还是比较大的。机构预期首批公募REITS产品挂钩基础设施建设，长期年化收益大概在4%-6%左右。而国内主动类混合与股票型基金的平均年化收益在12-14%附近，这种比较之后，差距还是很明显的。

本周机构资金除了抢购配售REITs之外，并没有冷落权益市场，比如今天正在发行，需要进行比例配售的东方红启恒三年期基金，就遭到了200亿资金的抢购，该基金刚刚转型开放，在此前12年间，创造了12倍的投资收益，这种级别的收益，公募REITs即使被长期持有，也是很难创造出来的，权益市场却可以做到。因此，要先搞清楚这类产品的收益特点，才能明确要不要买，占比多少。而不是跟风去买。

另外，在操作细节上，想要叮嘱大家几点。如果你确定要认购，一定不要犯“拖延症”。这9只REITs的认购期虽然设定为2到3个交易日不等，不过“一日售罄”基本已经板上钉钉。所以准备参与就直接下周一买。错过认购期，此后就只能去证券公司开户做场内交易了。

在资金方面，大家也要留意，如果你准备认购的这只REITs是在深交所上市，那么认购门槛为1000元；如果是在上交所上市，则多数为1000元，沪杭甬和东吴产业园REITs的认购门槛为100元。后市潜在空间其实并不与发行价或认购门槛成比例，同学们认购时不要贪图“便宜”。

 最后，简单聊聊个人观点，首批REITS我就不去凑热闹了，如果要买也等等场内有折价的时候再说。合理设置盈利预期、把握认购时机、重视长期表现，在我们操作首批公募REITs可以考虑秉承的几个重要原则。

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