南财快评 | 建立长效机制，让房子回归居住本质

建立长效机制，让房子回归居住本质

日前，中国社科院金融所发布《中国金融报告2020：新发展格局下的金融变革》。报告显示，由于宏观杠杆率不断提升，庞大的债务规模带来了沉重的利息负担，2012年以来中国每年利息负担相当于增量GDP的1.5-2.0倍。

报告称，债务“灰犀牛”的风险很大程度上是公共部门债务风险，在中国，公共部门的债务占比高达60%，而全球债务中公共部门债务平均占比大约只有30%~40%，如果中国债务积累模式不做调整，利息负担会越来越高，地方债务风险越来越大。报告建议应该建立可持续的债务积累模式，稳步推进破产重组和债务重整，硬化国企与地方政府的预算约束，突出竞争中性，纠正金融体系的体制性偏好。

居民部门杠杆率上升很快，考虑到2020年居民消费乃至短期消费型贷款还处在负增长区间，居民部门的债务主要是基于房地产债务形成的。虽然地产在经济发展中起到重要作用，但是，过于依赖房地产业推动经济增长，则会后患无穷。我们的确应该推动金融、房地产与实体经济均衡发展，但现在的问题是，目前三者之间并不均衡，尤其是金融与地产具有更多的相同利益，而一些地方政府依赖土地财政的做法则强化了金融与地产的能量。虽然地产在稳定经济中起到了中流砥柱的作用，但是，如此之快的居民部门杠杆率上升以及持续上涨的房价带来的未来挑战，远远高于其当前发挥的作用。

中国正在构建“双循环”新发展格局，而消费则是其中的关键。居民部门在当前通过加杠杆购房可以稳定经济，但会相应地削弱消费能力，对消费的挤出效应会越来越明显。

报告撰写人也强调了住房价格上涨的财富效应。对于已购住房的家庭，房价上涨的确会出现纸面财富增加的现象，但是，与美国不同的是，中国房价上涨对于以居住为目的的家庭而言，不会带来刺激消费的效应，因为大部分中国人日常几乎不靠信用消费，而是习惯于量力而行。但是，城市房价快速上涨则可能持续增加人们之间的贫富差距，一些有房人士的财富不断积累，而部分无房的群体甚至可能连房租都付不起。因此，这种脱离收入水平的房价上涨造成的财富效应需引起各方警惕。

目前，中国面临人口老龄化加速的风险，而生育率的降低，又与年轻一代承受过高的压力有关，尤其是购房压力，从而进一步助推老龄化加速。中国当前的住房需求存在结构性差异，存量市场中投资比例过高，在增量市场中一方面是改善型需求，一方面是支付能力较低的需求，一高一低，而市场价格是由支付能力强的改善型需求主导和带动上涨的，这往往会让低支付能力的人面临购房困难，最终导致大量投资型住房也失去需求，造成供给结构性过剩和短缺。

我们不应该在当前继续强调房地产业在经济发展中的支柱作用，尤其是要降低房地产业的金融风险以及其对消费的冲击。中国完全可以建设低价格住房满足低收入者需求，同时又不会对当前经济运行与长远健康发展产生影响。但是，这是一个需要地方政府付出的过程，过去由于一些利益问题而未能够完全落实。

不管是1990年代的日本泡沫破裂与东南亚金融危机，还是2008年的美国次贷危机，都与房地产业有直接的关系。我们也要警惕自己的房地产市场可能存在的风险，因此必须尽快建立长效机制，而不是继续让房地产市场无序膨胀。建立长效机制首先是要通过税收杠杆减少投资囤积的行为，真正让市场回归到“房子是用来住的”这一本质上，与此同时，应建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，尤其是要增加低成本住宅的供给。