1330.房地产调控，调的是什么

欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度，雪球，3500 万投资者在线交流，一起探索投资的智慧，听众朋友们大家好，我是主播匪石-34，今天分享的稿件名字叫做房地产调控，调的是什么？来自于朱酒。

关于房地产，很多人是严重看衰的，除了人口红利下降、部分城市房价较高等因素外，很多人都把当前商品房销售额的连续增长，归结为投资行为太多，认为这不是正常的市场行为，不可持续。

我们来看一组数据：2011年~2014年，土地市场供应巨大。2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，2012年35667万平方米，2013年38814万平方米，2014年33383万平方米，而到了2018年就变成了29142万平方米，2019年是25822万平方米。土地供应在过去十年整体上是不断下降的，直接导致购买需求长期得不到释放，这才是房价持续上涨的根本原因。用投机来解释房价问题，是缺少基本经济常识的，如果不是因为供求关系长期失衡，什么样的力量能把全国第一大行业持续炒作20年？

过去20年，调控措施频出，这也是很多人眼中房地产正走向窄路的重要原因。有了上面的破题，我们来看一下调控到底调的是什么？限购的实质，就是针对核心城市供不应求的状况，而不得不采取的应对方法，希望以此能把改善需求适度延迟。

供不应求是因，由此可能导致的泡沫是果，限购只能限制“果”，并不能从根本上改变“因”的存在，但这已经是最具效率的工具了。而限价也是没有办法的事，只要土地供应不充分，价格就一直都有压力，但供给量太大，对城市公共配套的压力就会剧增，会引起一系列的教育、医疗、交通等问题。

改变资源过于集中的现状，大力发展卫星城和泛城市化，才是解决问题的根本所在，但这需要一个很长的周期，不是短期所能解决的。

最近几年，房企的ROE整体较高，这直接受益于2015年到2017年的那轮地产大牛市，后期随着市场恢复正常，ROE下降原本就是一个趋势。三道红线出台之后，会起到降杠杆、降营收增速的作用，但三道红线给出了最高15%的负债增速，可实际上2019年的商品房销售整体增速刚超过6%，这个负债增速根本就利用不了。这明明是鼓励和保护，哪里是限制？三道红线对提升行业整体利润率也是一个有效保障，未来几年我们会看到更多头部优秀房企营收增速变缓，但利润增速不会有太大下降，ROE保持缓慢回调或者基本持平的可能性比较大。

但对一些中小房企来说，失去了靠低利润率去抢地的法宝，品牌、产品、资金处于全方位的劣势，营收与利润双降的可能性都会远远大于头部优秀房企，有些企业甚至可能出现断崖式下降，这是需要提防的。

分析企业，最好把短期股价的变化放在一边，就像要看大海，只看涨潮和落潮，那都不是大海的真实样子。举个例子，如果融创中国的一切都不变，只是现在的股价变成了50元，市场上就会有无数看多的声音，各种问题都会变成利好，但实际上对企业而言什么都没变。头部地产公司，一年赚几百亿，如果这还需要诉苦，说这是个苦逼行业，只能赚点朝不保夕的辛苦钱，那其他行业呢？贵州茅台一年利润是412亿，五粮液是174亿，格力电器是247亿，上汽集团是256亿，而中海是416亿；碧桂园是395亿，万科是389亿，融创是260亿。

万科一直在寻找新的赛道，但至今也没找到，除了少数高度垄断行业，地产就是一个顶级赛道。我一直不喜欢离开自己的能力圈去做热点，也不喜欢那些离开自己能力圈去做所谓多元化的房企，随着GDP增速趋缓，各行各业都在做存量，都在从扩饼向分饼转化，都先后在进入龙头通吃的阶段。

赚惯了快钱的房企，看不到有什么优势，可以在与自己主业毫无关联的版图上取得成功。一年17万亿的超级行业，对龙头企业来说，可吃的鱼还很多，市占率超过10%的房企一定会出现。

地产和金融一样，都是与国运紧密相连的。国运上升。金融和地产就不可能不好。反过来金融和地产不好的时候，经济环境也会面临很大压力。所以关于房地产的调控，出发点是保持行业平稳增长，不要过热，只有这样这个印钞机才能更长久更稳定地提供输出。从来没有谁想要这个行业走向窄路，惯子如杀子，严加管教才是真爱啊。

对于投资来说，地产股始终是一个长期逻辑。当然，地产股一直都是弹性很大的品种，做地产股就要随时做好被套30%的准备，这是地产股的特点。我一直不建议新手来做地产股，即便是有一定经验的投资人，建议大家在做地产股之前也要有充分的心理预期，看懂了再做，不要做短线，多研究企业，少理会噪音。做到这几点并不容易，但赚钱本身就不是一件容易的事，没有门槛哪里有钱可赚呢？

作者：朱酒

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来源：雪球

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