1330.房地产调控,调的是什么

1330.房地产调控,调的是什么

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欢迎收听雪球和喜马拉雅联合出品的财经有深度,雪球,3500 万投资者在线交流,一起探索投资的智慧,听众朋友们大家好,我是主播匪石-34,今天分享的稿件名字叫做房地产调控,调的是什么?来自于朱酒。

 

关于房地产,很多人是严重看衰的,除了人口红利下降、部分城市房价较高等因素外,很多人都把当前商品房销售额的连续增长,归结为投资行为太多,认为这不是正常的市场行为,不可持续。

我们来看一组数据:2011年~2014年,土地市场供应巨大。2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米,2012年35667万平方米,2013年38814万平方米,2014年33383万平方米,而到了2018年就变成了29142万平方米,2019年是25822万平方米。土地供应在过去十年整体上是不断下降的,直接导致购买需求长期得不到释放,这才是房价持续上涨的根本原因。用投机来解释房价问题,是缺少基本经济常识的,如果不是因为供求关系长期失衡,什么样的力量能把全国第一大行业持续炒作20年?

 

过去20年,调控措施频出,这也是很多人眼中房地产正走向窄路的重要原因。有了上面的破题,我们来看一下调控到底调的是什么?限购的实质,就是针对核心城市供不应求的状况,而不得不采取的应对方法,希望以此能把改善需求适度延迟。

供不应求是因,由此可能导致的泡沫是果,限购只能限制“果”,并不能从根本上改变“因”的存在,但这已经是最具效率的工具了。而限价也是没有办法的事,只要土地供应不充分,价格就一直都有压力,但供给量太大,对城市公共配套的压力就会剧增,会引起一系列的教育、医疗、交通等问题。

改变资源过于集中的现状,大力发展卫星城和泛城市化,才是解决问题的根本所在,但这需要一个很长的周期,不是短期所能解决的。

 

最近几年,房企的ROE整体较高,这直接受益于2015年到2017年的那轮地产大牛市,后期随着市场恢复正常,ROE下降原本就是一个趋势。三道红线出台之后,会起到降杠杆、降营收增速的作用,但三道红线给出了最高15%的负债增速,可实际上2019年的商品房销售整体增速刚超过6%,这个负债增速根本就利用不了。这明明是鼓励和保护,哪里是限制?三道红线对提升行业整体利润率也是一个有效保障,未来几年我们会看到更多头部优秀房企营收增速变缓,但利润增速不会有太大下降,ROE保持缓慢回调或者基本持平的可能性比较大。

但对一些中小房企来说,失去了靠低利润率去抢地的法宝,品牌、产品、资金处于全方位的劣势,营收与利润双降的可能性都会远远大于头部优秀房企,有些企业甚至可能出现断崖式下降,这是需要提防的。

 

分析企业,最好把短期股价的变化放在一边,就像要看大海,只看涨潮和落潮,那都不是大海的真实样子。举个例子,如果融创中国的一切都不变,只是现在的股价变成了50元,市场上就会有无数看多的声音,各种问题都会变成利好,但实际上对企业而言什么都没变。头部地产公司,一年赚几百亿,如果这还需要诉苦,说这是个苦逼行业,只能赚点朝不保夕的辛苦钱,那其他行业呢?贵州茅台一年利润是412亿,五粮液是174亿,格力电器是247亿,上汽集团是256亿,而中海是416亿;碧桂园是395亿,万科是389亿,融创是260亿。

万科一直在寻找新的赛道,但至今也没找到,除了少数高度垄断行业,地产就是一个顶级赛道。我一直不喜欢离开自己的能力圈去做热点,也不喜欢那些离开自己能力圈去做所谓多元化的房企,随着GDP增速趋缓,各行各业都在做存量,都在从扩饼向分饼转化,都先后在进入龙头通吃的阶段。

赚惯了快钱的房企,看不到有什么优势,可以在与自己主业毫无关联的版图上取得成功。一年17万亿的超级行业,对龙头企业来说,可吃的鱼还很多,市占率超过10%的房企一定会出现。

 

地产和金融一样,都是与国运紧密相连的。国运上升。金融和地产就不可能不好。反过来金融和地产不好的时候,经济环境也会面临很大压力。所以关于房地产的调控,出发点是保持行业平稳增长,不要过热,只有这样这个印钞机才能更长久更稳定地提供输出。从来没有谁想要这个行业走向窄路,惯子如杀子,严加管教才是真爱啊。

对于投资来说,地产股始终是一个长期逻辑。当然,地产股一直都是弹性很大的品种,做地产股就要随时做好被套30%的准备,这是地产股的特点。我一直不建议新手来做地产股,即便是有一定经验的投资人,建议大家在做地产股之前也要有充分的心理预期,看懂了再做,不要做短线,多研究企业,少理会噪音。做到这几点并不容易,但赚钱本身就不是一件容易的事,没有门槛哪里有钱可赚呢?

 

 

作者:朱酒

链接:https://xueqiu.com/6056806984/168201538

来源:雪球

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用户评论
  • AFBT

    朱酒这是被套了多少,精确的错误比模糊的正确更致命,中央经济会议铁了心要改革房地产市场,以后人才是资源,房子不是。

  • 创伤修复

    乱说, 房价高企,最根本的是炒房者,以最少的代价,拿到了房在空置。 反过来促进了地价上涨。。 按澳洲征空置房产税试试。 两年将空置房征完。 将空置房放入市场,房价还会高吗?

  • 没能力文化传媒

    他慌了?

    1885666jfdf 回复 @没能力文化传媒: 没房的都不慌,有房的慌什么???

  • 1778347mpbq

    为什么不统计一下全国有多少空置房?

  • Happen华鹏

    估计地产股是重仓

  • 仪式感给孩子温暖幸福

    中国的房地产行业发展还有很大的潜力,而这些房地产大佬却看不到这种潜力,为什么这么说呢?就是因为我们现在的房地产都是低水平的发展,没有真正考虑怎么把一个房子做好,比如说环保、新能源以及智能科技相结合,这样才是未来房地产的出路!

  • zpwhy999

    房地产我觉得再火100年没问题!!我反正买不起!小县城有套房,安安稳稳的就好,大城市买不起,就买不起!

  • 勒是雾都雾霾之都

    80后重庆网友表示,生存困难,无法买房,多少岁的人,就该过成什么样子!不勉强,打工人,猝死魂,家人在主城没房,2021年,更买不起!也没欠债,也不知道能坚持多久,每个月两人的工资刚好够日常开销!女友父母均无养老保险!

    腿毛如轻絮妖娆 回复 @勒是雾都雾霾之都: 湖南长沙大城市房价还不高快去

  • 日渐潇胖

    亏傻了 笑话一样的文章

  • LOVE1889155HOPE