20. 公司解读 - 禹洲在限购之下能有因城制策吗?

大家好，欢迎收听五花肉电台。我是褚宇晴。很久没有听到小五花肉的声音了，对于让大家久等只一点小五花肉在这里致以诚挚的歉意。但，我们秉承不鸣则已一鸣惊人的原则，打算给大家来几发重磅炸弹，现在是个大房企业绩会发布高峰期，小五花肉的声音也将伴随您百忙之中，了解各家房企及时全面的信息。

还记得五花肉电台很早之前的主角禹洲地产吗？我们的此次专题的第一篇也是先来讲讲它。因为小五花肉对他是印象最深的，2016年禹洲化蛹成蝶，一路高歌。面对市场环境的变化迅速作出响应，发挥竞争优势积极应对，把握市场机遇，开拓多元购地方式，实现稳健扩张。本次发布会分为三个部分：总体业绩概览、未来展望和问答环节。

第一，总体业绩概览，我们将会分为四个板块来说。第一板块，首要数据；第二板块，业绩增长原因；第三板块，亮点项目；第四版块，不同地区市场渗透。第一板块，首要数据，四句打油诗概括起来：“销售毛利创新高，负债下降均价涨。融资渠道多元好，一年两次派息妙”。先说这“销售毛利创新高”，企业全年合约销售额232亿人民币，年升66%，继续行业领跑，如此“666”的合约销售额主要由30个项目贡献，分布长三角、海西区和环渤海的9大城市。支付土地款约114亿,建安成本约68亿,其他开支人民币53亿元。毛利率达36.3%，主要由于确认了市场复苏期间预售的部分物业。再说“负债下降均价涨”，企业资产负债率进一步下降到71.7%，主要由于年内合约销售回款增加；又更是荣获标普及穆迪上调至「正面」展望评级，净负债与EBITDA比率降至1.7倍，净负债与总权益比率降至72％，净负债与总资本比率也降至22％，杠杆水平管理恰到好处。现金与短期负债率3.6倍，短期流动性充足，2-5年的债务期限分布也较为理想。总资产超过688亿，总权益116.73亿元，销售回款约233亿,回款率约为85%，归功于10月份的一笔7年期2.5亿元美元优先票据，手头现金突破一百七十四亿元。13,000/平米的销售均价也是稳中带升，年升27%，主要由于产品组合发生变化，上海、南京及厦门有多个新盘面市销售。 “融资渠道多元好”，企业力求构建多元的融资渠道，境内外加权平均融资成本持续降低降至6.08％,光是利息节省就有2.4亿元。多元化融资渠道的有助于融资结构的优化，并减少外汇风险敞口，年底时外币债务仅占总债务的37％。最后，“一年两次派息妙”，企业全年派息为22港仙，年升22%，为核心利润的36.24%，而且更是开始两次派息，自09年上市以来，董事会承诺以不低于30%的核心利润用于派息，致力为股东创造最佳的回报！

我们还要把收入部分和物业销售收入单独拿出来说说，因为这133.5亿元的物业销售收入不仅为收入的主要来源，其分布还反应了集团的前瞻性布局及土储部署精准的眼光。投资物业租金收入、物业管理收入和酒店管理收入亦有所进步，集团预计将继续投入更多努力，寻求新的利润增长点，平缓物业开发市场波动，平衡并分散整体收入来源的风险。分布方面厦门地区占整体物业销售收入最多，合肥地区尤其体现集团的前瞻性，部分项目竣工及完成交付，成为贡献第二大的城市，占比近三成。

第二板块，业绩神增长的原因。这还当属禹洲精准的前瞻性布局。 2016年提出“立足长三角，引领海西区，建树全中国”的战略发展目标，“迁都”上海，坚持深耕核心一二线城市，展开了以上海、合肥、南京、杭州、苏州、厦门、福州、天津为中心的全国化战略布局，实现了从量变到质变的飞跃。而今年，又首次以并购方式进入杭州武汉，与地区近期市场价格相比，成本节约一半以上，而就在该合作协议公布的几天后，武汉入围国家中心城市，城市发展定位上升到国家战略层面，如此高瞻远瞩小五花肉也是大写的服气。年底还以漂亮的价格拍得苏州天津优质地块。这些做法其实“很禹洲”，因为集团的拿地策略一直是基于对地块所在市场的深入调研及审慎分析，提前布局价值洼地，以相对低廉的土地成本获取优质土地资源，持续支撑在主要市场未来5年的稳定发展。年底集团总土储约954万平方米，包涵68个项目，一半以上在长三角，三成半在海西，还有少部分在环渤海地区，16年又首进武汉，开拓华中市场，成为总土储的6%。武汉5,072元的平均土地成本，13,000元/平合约销售均价，『积极而不激进』的土储策略下，出神入化的拿地和布局诠释了集团常年保持30%以上的高毛利率，去年更达36.3%。EBITDA利润率也是连续几年35%以上，核心利润率15％-16％，盈利能力领跑行业。

第三板块，亮点项目。凭借着深厚的行业积淀和卓越质量，禹洲力求实现生活理念的重塑和城市发展的创新，首次推出了「创意╱价值」这一设计，强化项目的文化和创意，如上海奉贤项目的文化建筑，合肥瑶海项目的邻里中心，杭州项目反映传统园林文化意蕴的售楼处设计，延续项目原居地历史传承的文化蕴意，加强产品差异化，实现品牌溢价。香港坚道 48 号项目荣获香港绿建环评最高之铂金级别，意味着在改善环境质素、能源高效等多方面成为全香港绿色建筑的典范。上海禹洲·丁香里项目首次采用PC体系预制装配式结构，种种创新减少了资源浪费和污染。禹洲云顶国际、禹洲香溪里、禹洲广场更是一举拿下「广夏奖」。除此之外，禹洲还利用自身在住宅地产开发的优势，集团将商业与住宅巧妙结合，实现「以住宅开发为主，商业为辅」双轮驱动，形成「禹洲 4+1 服务体系」，通过四大模块的核心服务，实现购物中心精细化和智能化运营管理。

第四版块，不同地区市场渗透，增强地域分散性。这将极大有助于减少对特定市场的依赖。集团除了在大本营厦门以及重镇合肥继续录得不俗的销售业绩外，亦在2014年新进的城市南京录得全年总合约销售金额的14%，实现了从16年初的单盘到年底的四盘联动。受益于东部城市住房需求持续旺盛，东部5所布局城市的项目销情火爆，合约销售额达198.65 亿元人民币，占集比高达86%。

第二，未来展望。这里也将会分四个为模块来介绍，第一模块是基于宏观背景的大战略展望，第二模块是财务政策规划，第三模块是17年近期业绩和销售目标，第四模块式是产品结构和企业策略展望。第一模块，我们先来简单叙述下如今房地产市场的宏观背景，主要分为货币政策、房产政策和城市三个方面。货币政策方面，2017 年货币环境全面宽松不再，考虑到美元加息预期影响，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值；房产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，政府通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设；城市方面，预期集团重点布局的一二线核心战略城市将一直保持着全国领先的经济增长速度，基本面活跃，吸纳大量人口流入，生活素质的提升及二胎政策的出台也将刺激改善型住宅的需求。而行业整合也仍将持续。因此，集团判断房价格单向上涨的时代已经结束，行业转变为稳定增长。强强联合共同承担风险及享受优势互补成为主流。此次集团“迁都”上海，也是为依托上海的区位优势，更高起点上谋划更强发展。集团将继续秉承「立足长三角，引领海西区，建树全中国」的大战略，聚焦核心城市，加速提升长三角区域布局，巩固海西龙头地位，加速发展环渤海及华中市场，积极开拓珠三角区域及香港市场。合约销售的强劲增长及融资成本的持续降低有利于不断强化经营模式，在不同城市、不同项目运用适当的周转模式来实现最佳的投资回报及现金流状况，达到稳负债、库存管理与释放节奏并重，利润与规模同步增长。集团将继续坚持以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。

第二模块，财务政策规划。集团将继续加强现金管理及稳健的财务政策，积极与国际国内资本市场各类机构保持有效沟通，建立长期且稳定的良性关系，整合金融资源，通过融资创新提高投资效率，尝试包括资产证券化在内的金融工具，通过金融创新为业务革新提供助力。同时还将继续严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前布局，为后续开展更多业务打下基础；坚持合作创新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优势，积极寻找战略合作机会；坚持产品创新，探索不同类型的产品，打造行业领先的多元化产品。

第三模块，17年近期业绩和销售目标。企业2017年的合约销售额目标为人民币300亿元，并且对此信心满满。前两个月50亿人民币的亮丽成绩也无愧这满满信心，年升89%，其中 2月份以近30亿的成绩年升118%。销售势头如此强劲，第一季度突破100亿元合约销售也是未尝不可。

第四模块，产品结构和企业策略展望。考虑城镇化进程的持续推进以及二胎的放行，集团产品体系还主要针对刚需和改善型为主，亦会根据时局，审慎分析，灵活调整。并将探索投资物业的商业及资产管理模式，为集团未来更多元化发展提供支撑。未来5年将会坚持「立足长三角，引领海西，建树全中国」的发展战略，以长三角地区为着重点, 深入发展一二线具有潜力的城市，及其战略卫星城市。集团还将强化双引擎竞争优势,享受长三角经济发展红利,已经进驻的长三角核心城市深入渗透，保持核心竞争力,建立品牌溢价，注重成本控制，继续保持行业较高的利润率。

第三，问答环节。此次问答总共出现九个问题，其中第三条“分红”相关问题上述已有所提及，我们主要来看看其他八个没提到过的信息。第一，930严控对合肥厦门两个业绩突出贡献城市和公司毛利润的影响， 对此，领导层指出两地销售目前确实由之前71%下降至51%，但由于如南京等的其他城市大幅上升，调控对后期业绩影响不大，今年在两地的推货量只占41%，集团业绩在各城市均衡发展。而占比下降是由于去年下半年合肥的控量销售，市场回暖能更好收益。春节过后市场又确实有回暖，特别是禹洲发家的老根据地厦门，成交量价齐升，刚开盘两百套在半个小时内全部抢光。2月4号合肥推出的300套也一个小时之内全部卖完。厦门合肥二地的销售依然强劲。第二，集团对今年土地市场的看法。对此，集团表示是今年拿地规划为150亿，并将根据销售决定拿地节奏。一方面很多地方地价被政府限制，如苏州两家都是抽签得到；另一方面，禹洲表示从来没有片面高地价拿地，盈利空间连续10年维持30%以上，集团继续秉承收购并购，审慎拿地，盈利为目标，进行项目为选择。此外，虽尚未公告，武汉土地收购已经签了协议，地价两千五预期销售均价一万八。积极合作，占项目51%股份，实行操盘。第四，融资渠道情况，禹洲表示是国内四大银行和股份制银行的重点客户，和银行合作通顺。在境内境外，不仅是贷款，新的产品合作也有。去年在大陆评级是AA+，今年期望进入AAA+。第五，限价对销售的影响而应对措施。禹洲表示开发产品是刚需和刚改，不是政府重点调控方向，所以影响较小。措施方面，禹洲有三大策略，一、和政府沟通，争取售价提升。二、在项目推盘时的选择，三、加快周转速度，通过集中采购和过火市场减少营销宣传等策略严格控制成本保持毛利率。第六，对员工项目跟投的看法。对此，林总表示禹洲不喜欢团队跟投，员工投资对于庞大的项目投日微乎其微，且很多用股东钱跟投，出现风险，不能承担，每个老板亦都有各自的模式。12年家族从地产板块撤出来了，从地产上市以后用期权管控。现在管理权都是公司股东，期权高于工资，且香港期权没有45%所得税，附加值高，团队有凝聚力。此外，林总还顺带指出目前股价情况，禹洲没有配股计划，公司现金充裕，短期不会有计划，戏说在股价十五块以上也许会有可能。股东旭日东升还曾来电，祝贺禹洲3块2了，判断禹洲还在半山腰上，已持有很多股票但又买了很多。从这个方面讲，禹洲价值很多没有体现出来。一年100亿没有问题。第七，拿地决策流程。林总表示并购从创业开始，2000就有并购团队存在。很多大项目更是“御驾亲征”，投资委员会、审计委员会、董事会都要通过，但最重要是并购委员会的审核。这次武汉项目并购，团队三个晚上通宵。禹洲非常重视拿地机会，长三角拿地都是低于市场一半。第八，在华中或珠三角的进扎。集团去化达标的城市都会关注。珠三角方面，深圳公司落地，广东板块投资团队建成，争取两三个项目。但旧改不是禹洲的长项，有好的有机会跟进，旧改周期太长，目前以并购收购为主。最后，之前收购杭州项目，公司出售的51%股权的想法。禹洲表示此举平衡增长和负债率。杭州项目吸引了很多投资者，能为股东带来利益，在能够操盘的情况下把股权卖出去，把盘活的资金用在“刀刃上”。

好了，今天我们一起听完了“精简省时”版的禹洲2016年业绩会。这就是我们今天的所有内容。如果各位想查看图文详情，或者还想了解更多相关细节，欢迎关注公众号cricyjzx和五花肉平台，里面将会有更多干货。五花肉电台, 祝你每天进步, 成为更好的自己。欢迎大家继续收听我们的节目，下期见。