全球房地产 6

全球房地产6：我们的住房制度是如何建立的？

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，全球房地产，昨天我们一直在夸新加坡的住房制度是多么的好，让居者有其屋的梦想照进现实。但是我们也要客观评价一下，新加坡毕竟人少，只有560多万人口，仅仅相当于北京的四分之一，而且人均GDP极高，是中国的6倍，所以他们居者有其屋其实并不困难，踏踏实实的干上几年，就能实现。而我们要解决十几亿人的住房问题，还得兼顾效率和公平确实不容易。

下面我们就来说说中国房地产的问题，从49年解放，到78年改革开放，其实我们是基本没有住房市场的，大家住的都是福利公房，所以至少2代人是没什么房子私有观念的。当然，在这期间，大家的居住状况，十分的差，老公房跟宿舍差不多大，基本都是30平米以内，要住5-6个人，人均居住面积也就4平米，直到95年了，北京工人家庭，人均居住面积才4.51平米，干部也没好到哪去，多了20%，人均也就5.5平米。甚至没有阳台，厨房和卫生间，我们管这种楼叫做筒子楼。

一开始说以租金养房，后来租金实在是太低了，根本就养不了房，所以最后干脆也就没人管了。房屋大多也都是年久失修。别看居住面积不大，但是大家挤在一起，生育热情还挺高，随着婴儿潮的出现，我们的居住状况越来越差，人均居住面积，甚至比刚解放的时候还差。

改革开放之前，我们一门心思就是搞重工业，结果越搞越穷，后来改革开放了，这才开始想起来盖房子，收入和生活状况才开始出现改观。80年-88年，地方试点从卖公房到提租和补贴，结果失败，因为租金太低了，以至于大家根本不愿意买。后来就只能提高租金，但是后来结果也不明显，因为80年代后期，居民收入普遍提高，通胀也出现了，所以大家没感觉。老公房还是卖不动。

后来深圳特区成立了，这里一开始一穷二白，中央也没钱支持，所以想了个方式，就是抄袭香港的土地财政。谁愿意开发，土地就给谁。87年12月，土地拍卖就此出现。然后尝到甜头后，就开始追着香港这个学渣学习，94年又学来了预售制度。这下彻底把房地产商的热情给调动起来了，这就属于是空手套白狼了。不过客观来说，在那段特殊的，一穷二白的历史时期，确实这种做法起到了效果，让深圳快速建设，相当于把民间杠杆放大到了极致。

这些年房地产热在南方兴起，从海南开始，到广东，福建，江苏，上海，几乎每年房地产销售额都会翻倍。此时朱镕基总理发现了问题所在，马上开始宏观调控，终止房地产公司上市，控制银行资金流入楼市。这一下首次炒楼的热潮就凉了。海南更是出现了天涯海角烂尾楼的佳话，无数投机客葬身其中。

但是后来，亚洲金融危机爆发。国内经济受到冲击，外商投资负增长。此时朱镕基总理又开始往回带节奏，说要加快住宅建设，使之成为经济增长点和消费热点。然后还强力叫停住房分配制度，冷启动商品房市场。那时候叫做住房分配货币化，也就是单位不发房子了，直接发钱，自己买去。当时老齐家就赶上了，我父亲的单位就给出一个选择，可以要宿舍也可以要20万元现金，然后可以购买北京望京万科的房子。当时的北京出了三环就是郊区，望京都过了四环了，所以根本没人愿意去，我老爸想了又想，还是要了单位提供的最后一批分配房。当年首付20%，这20万，够一套房的全款了，然后我老爸有个同事，用这20多万，在望京当时付了五套房子的首付，然后自己住一套，把其他的4套都租出去，以租还贷，刚刚好。其实没几年，他就通过租金把贷款还完了，然后用手里的现金继续买房，现在手里一共8套房，各个价值500万以上。所以这个事给我们上了深深的一课，一个人的成功，3分靠努力，7分靠选择，没有正确的选择，你的努力啥都不是。

可以说从98年房改开始，房地产就成为了中国经济的第一支柱，带着经济快速腾飞。一开始肯定是正面影响的，让我们的生活改善，就业和收入全都改善，人均居住面积从18平米，提升到现在的快40平米了，比新加坡住的还宽敞。老齐客观地说，2008年以前的房地产经济是重要的火车头，2008到2015年的房地产是压舱石，但2015年以后的房地产，其实就是经济的祸害了。房价太高，反而阻碍了城镇化，也阻碍了实体经济发展。

从98年到2018年，这本书里说，统计房价上涨了3.9倍，年均涨幅8%，但其实远远不止。像北京上海深圳这些地方的房价，至少涨了20倍，年均增长在16%以上。同期英国才6%，美国是4%，德国只有2%。在这其中政府也是反反复复，假调控真刺激，调控的时候顶多跌百分之几，但一刺激就至少涨一倍，典型的就是08-09年和2015-2016年。

在过去20年中，中国城镇化率从33.4%，上升到了60%，居民购买力也大幅提升，另外一个基本面背景是60-70，甚至80-90婴儿潮一代，进入置业期的叠加。也就是说，60-70后的这波人该置业的时候没有这个市场，所以也被压缩到了跟80-90后来挤空间，所以这是两拨人的置业浪潮叠加，才掀起了这波房价大涨。目前几大一线城市已经进入了存量房时代，也就是说二手房的交易量超过了新房，但是站在全国来看，绝大多数地方，依然以新房为主导。

至于我们的住房制度，这个大家都清楚，不用多说，而且制度也经常变化，比如首付比例，有时候20%，有时候40%，二套房也在40%到80%之间来回变化，二套房的认定也是看政策心情，刺激房地产的时候，就认房不认贷，要加强调控的时候，就认房又认贷。利率更是想调就调，所以大部分人都认为，中国的楼市，完全就是政策市。而对于开发商而言，资金来源也发生了重大变化，可以利用国内贷款，外资，自筹资金，而现在预付款成为房企资金主要来源，也就是炒楼花的模式深入人心。内地的开发商普遍都在高杠杆，高负债运转。以销售期房为主，期房销售占比，已经接近了80%。

这些年来我们的调控政策实在是太多了，造成了市场混乱，反而强化了狼来了的逻辑，也就是你每次调控楼市都高高举起轻轻放下，这就让规规矩矩的开发商吃了大亏，以后人家谁还老实，反而是那些在楼市调控中，还疯狂扩张的开发商得到了实惠。所以最后大家就干脆不在理会，政策也就陷入到了塔西佗陷阱，没人在相信，政府会真心调控房价了。影响最坏的一次，就是2015年这一次，当时打出了去库存的口号，居民杠杆率从35%，一下加到了60%，现在出去问问，绝大多数人，已经不相信，政府会让房价跌了。所以尽管我们一直强调房住不炒，但是压根没什么人相信了。

至于公积金政策也很尴尬，我们缴存余额太少，只占GDP的6.3%，而新加坡占比高达80%，所以相比之下，我们根本就覆盖不了买房需求，很多人都建议取消公积金。2020年，我们也做出承诺，要改革公积金制度。估计至少是让他可以互联互通，北京上海缴纳的公积金，你得让人家在老家能够用。

再说土地制度，我们是典型的所有权和使用权分离，然后通过香港的招拍挂制度，有偿出让。城乡二元土地制度，让整个土地供给出现扭曲，一方面政府完全垄断土地市场，天天喊着土地不够用，另一方面农村集体建设用地想拿出来盖房，政策还不允许。更逗比的是北京上海这样的寸土寸金的超级大都市，竟然好保留了耕地。好在2020年我们逐渐在调整，把农村建设用地的权力下放给几个试点的地方。让这些土地资源十分紧张的城市可以多供地。

另外，由于分税制改革，中央把大部分税收拿走，地方所能依赖的收入也就剩下了土地出让金，所以绝大部分地方，对于土地财政都是十分依赖，土地财政对于地方财政的贡献度基本都在30%以上，有些省份甚至到了80-90，甚至是100%。

还有一个关键的错误叫做人地错配，这几年为了控制大城市摊大饼一样的扩张，结果就是对一线城市限制供地，想的挺好，没房子住了，房价高了，人就不往一线城市去了，小城市多供地，房价便宜了，就能吸引人口流入，但结果最后发现，完全相反，人口非但没有减少流入一线，还越聚越多。而且房价还上天了。以房空人，彻底失败。而三四五线城市造成了巨大的供地浪费，反而形成库存严重。在2016年之后，不得不通过棚改货币化安置再去库存，结果又反而把这些地方的房价推起来了。2016年之前，高房价只是北上广深的祸，2016年之后，就变成全国人民的痛了。明天我们接着讲，国内高房价的症结所在。