杠杆高手的命门，是债务额或者债务率么？

第一小节：总收益=杠杆率*项目收益率

我们举个买房的例子：2009年，你以20%的首付购买了套100万的房子，就是首付20万，20%的首付相当于加杠杆5倍。而今房子总价涨至400万，房子涨幅是多少呢？是3倍。那总收益涨幅是多少呢？15倍。计算如下：投入20万首付，赚取300万收入（400万现价—100万成本），再用300万/20万=15倍。15倍正好等于3倍的房子涨幅*5倍的杠杆。当然实际收入肯定没有这么多了，你是要减去期间的月供款的，但基本能反映出杠杆对收益的放大作用。

杠杆是把双刃剑，它能放大杠杆倍数的收益，也能放大杠杆背书的亏损。

如果100万的房子不是涨至400万，而是跌至50万呢？房子跌幅为50%，因为加了杠杆总亏损幅度为250%，亏损50万/20万的投入=250%，再加上期间的月供款，则亏的会更多。

所以请记住一个公式：总收益=杠杆率*项目收益率。

收益暴增的关键是杠杆，而杠杆是把双刃剑，所以杠杆的关键是它不断裂，而杠杆不断裂的关键又是什么呢？答案是现金流。

第二小节：如何正确理解现金流

很多人认为债务杠杆是否安全的关键点是债务额（你欠了多少钱）或者债务率（你的自由资金是多少），都错了，其实是现金流。

那现金流是什么呢？

大多数人的理解是工资啊。但工资只是现金流的重要组成部分，凡是能流入你账户的钱都是你的现金流。所以：工资是现金流、房租是现金流、兼职收入是现金流、意外之财是现金流、年终奖金/项目奖金是现金流，还有你的融资，就是你的贷款、负债也构成了你的现金流。

但银行在批贷款时，只关注收入现金流——工资/房租/兼职收入/意外之财/年终奖金/项目奖金,而借款人的融资现金流是排斥的——你负债越多，银行越不愿意给你贷款，你也就加不了杠杆。所以，也就有了在贷款前做流水、美化现金流的举动——把收入型现金流做大，而做小、甚至抹掉一些融资现金流——也就是减少债务。

加杠杆会增加债务，而债务多了银行会不批贷款——也就是让你加不了杠杆，这个矛盾

如何解决呢？答案是要信贷额度！

你先申请大量信贷额度，额度申请下来后，先放着不用，这不影响你的债务额和债务率，也就不影响你申请其他贷款，如生意贷、经营贷、甚至买房贷款——等这些贷款下来后，你就可以动用你之前留存下来的信贷额度了——反正那些贷款也已经审批过了，这样就解决了你自己想加杠杆，而银行却抑制你负债加杠杆之间的矛盾。

第三小节：现金流筹划的原则

原则如下：贷款额度>贷款期限>贷款费用，同时还要参考贷款的便利性和本息归还的方式等，总结一句话就是借更多的钱（维持现金流不断裂）、借更长时间的钱（能穿过经济的繁荣萧条周期）、借成本更低的钱（让收益更大或亏损更少）。

第四小节：杠杆玩家成功在哪？

就三个条件：

1.项目的收益>钱的总成本；

2.尽可能大的杠杆；

3.现金流不断裂。