005导论（5）

房地产税的最佳出台时期是经济稳定发展和房产市场健康运营时期，房地产市场上行时，房地产税预期成本带来的成本低于房产增值和房租增长的预期，影响较小。房地产下行时，增加的房地产税会导致持有成本增加，很多脱手，导致房价进一步下跌。 征税对象上从空置住房、高端住房逐渐过渡到所有住房。 征收区域应从小范围低税负到全范围过渡。

改革土地招拍挂制度：土地不能价高者得，限制供给，价高者得是房价上涨的核心原因。限房价竞地价，限地价竞房价，限地价竞配件，平均价者得等

让房地产从宏观调控，刺激经济增长的职能中解放出来，回归解决居民居住问题，进而化解当前面临困境。当前什么样的房地产制度就有什么样的房地产市场，房地产制度改革就八个字：人地挂钩，金融稳定。从而稳地价，稳房价，稳预期，促进房地产市场健康发展。 人地挂钩；土地制度的关键是人地挂钩，优化土地供应，重视城市规划，实现供求平衡，香港和英国高房价困境是因为土地供给不足和货币超发与金融高杠杆，而德国和新加坡解决得好是因为供应充足。人随产业走，区域间土地不均衡是客观规律，解决之道是新增常住人口和土地供应挂钩，人口流入区域加大土地供应，人口流出区域减少土地供应，城市内部，产业用地和住宅用地配套供应，从根本上供住平衡

对于出租人来说，提高了出租效率和流通率，对于承租人来说，提升了信息透明度和居住体验。

租赁市场发展不平衡不成熟（2020-2021年人口普查数据调查显示租赁比率为21%，低于发达国家30%以上比率），1.租购不平衡（不同权）2.租赁体验差 租期不合预期 市场乱象多 恶意涨租 租赁机构爆仓跑路导致搬家频繁3.租赁房供给不足，如北京存在1/3缺口 4.租赁机构为散户经营为主，机构管理规模较小，缺乏规模化规范化长期投资经营者，个人租房占83%。日本租赁市场经验表明：机构规模化管理有利于租赁市场健康发展。从专业化角度看，能提供更好的产品和服务，提高租房质量；从监管角度看，大规模的机构管理避免了过多的一对一纠纷，提高监管效率，节约行政成本；从行业发展来看，有利于行业规范和完善

中国的房产过剩的原因：重交易轻保有的税收基因，保有税负偏低（涉及房产税和土地使用税）——土地使用税免征，交易涉及七个税，对首套房和长期持有会减免。短期交易赋税重，长期持有成本低，导致个人房产持有数量超过实际需求

中国的保障房问题：进入门槛太高——对户口和收入的约束，退出门槛太低——五年后可转手，导致保障房没有发挥其保障中低收入人群的购房需求