房产法 20 一房多卖 最终谁享有房屋所有权？

一房多卖，最终谁享有房屋所有权？

我们在实践中经常会碰到一房多卖，就如同本案。

开发商将一套商品房先后卖给甲、乙、丙三人，先后与三人就同一套房签订了《商品房买卖合同》，三人都交纳了全额的房款。三人中，丙最后签订合同，最后交纳购房款，但是丙最先拿到房屋不动产权利证书，在此之前，乙已经装修入住。

【问题】

谁最终能享有该房的所有权？

【解析】

第一、要判断甲乙丙三人的合同是否都有效。

（一）确认合同有效的依据是：

1、1999年10月1日施行的《合同法》第五十二条规定：

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、1999年12月29日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第4条规定：

合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

3、 2009年5月13日施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第14条规定：

合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。

（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

在本案中，如果甲乙丙三人在签订合同时，开发商已经取得商品房预售许可证明并无其他无效的情形的，三个合同都是有效的。

第二，在三个买卖合同均有效的前提下，就需要根据最高人民法院2015年的《全国民事审判工作会议纪要》第27条规定进行判断：

27、在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。

简而言之，就是按照下列顺位来判断房屋权利的取得：第一，如果该房屋有办理了“预告登记”的，预告登记

的权利人取得该房的所有权；

第二，  如果都没有办理预告登记，则已经取得房屋登记

证书的取得该房的所有权；

第三，  如果都没有办理预告登记，又没有取得房屋登记

证书或是恶意取得房屋权利证书的，已经接房的取得该房的所有权；

第四，  如果都没有办理预告登记，都没有取得房屋权利

证书，也都没有接房的，那么就按合同签订先后来确定谁是房屋所有权人；而对于合同签订先后的判断依据，可以根据合同备案时间，合同签订时间，或者房款缴纳的时间等综合因素来综合判断。

在这里我们要提示大家，以前的“真宇案例”一直在强

调要办理合同备案，但是合同备案程序虽然可以对抗因开发商的债务免于被查封的风险但是其并不是取得物权的象征，最有效的程序是“预告登记”，但实践中并不是每个不动产登记中心都已经可以完备这一手续。

在本案当中，如果甲和乙不能举证丙是恶意串通取得房屋所有权证的，则该房就归丙所有；如果能够举证丙是恶意串通取得房屋所有权证的，则丙的合同无效，该房为已经接房的乙所有。

那么，最早签订房屋买卖合同丙缴纳了房款的甲的权利如何保护呢？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

因此，甲可以起诉开发商解除已经签订的《商品房买卖合同》，要求开发商返还已经支付的购房款及利息，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

                                                                       2019年1月23日