第五讲 笋盘和洼地：寻找高价值资产

第五讲    笋盘和洼地

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大家好，这里是读书人财商学院房地产投资指南系列课程。今天我们来学习第五课。

在上一节课中，我们讲述了在房地产投资领域，如何利用别人的钱，使自己获益最大化。

这节课我们将为大家讲述如何找到高价值的房产——笋盘和洼地。

“笋盘”和“洼地”是房地产投资领域比较专业的两个概念，很多投资小白可能没有听说过这两个概念，别着急，我们一个一个来，

先从“笋盘”入手，开始我们今天的内容。

什么是笋盘？

那么什么是笋盘呢？

笋盘是产生于房地产投资领域的名词，它是指在某些情况下（当然，很多情况下是因为经济压力迫不得已），业主愿意无偿“赠送”房产，买家只需要继续按揭还完房贷即可；或是房屋地段、保养良好，但却低于同类房屋价格、急于出售的特价房。

比如，在经济下行时，因为失业降薪等因素，业主没办法继续负担和偿还房贷需要卖房。

再比如，业主在房屋置换过程中，现有的家庭存款没办法凑足首付，需要尽快出手原有住房，筹集资金。

还有，业主因为赌博欠债或大病就医等原因需要筹集资金而卖房。

这些因素，都可能导致业主以低于市场价许多的价位，出手房产。

所以，判断一处房产是不是“笋盘”，一定要观察它是不是满足了两个条件：

一，外在条件优良。这里的外在条件包含地段、物业、新旧程度、配套等等。

二，获取成本远低于同类型房屋。也就是说，购买这处房产所需要的资金比购买相似条件房产所需要的资金要低，并且低的程度可能出人预料。

寻找即将被没收的房产

这里不得不提市场上的一类特殊房产，叫做法拍房。

法拍房，是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，债权人可以经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在这个过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

我们上节课曾讲过高杠杆、高负债在房产投资领域里的风险性，在许多职业的房产投资者中，市场下行时期，会出现现金流一时周转不开的局面，当贷款债务无法及时偿还，就极有可能产生房产被没收进行法拍的情况。

但是在房产被没收之前，许多人会选择先行把房子卖掉，通过卖房获得的现金意味着他们不仅有机会还清贷款，同时还可以避免在自己的信用记录上添加一条不良的记录。

所以，他们在断供的时候，往往首先选择卖房，这时候被卖的房产有很大的几率成为笋盘。

这也就是为什么，对市场时刻关注的人会发现一条规律：在房地产市场下行的时候，市面上“笋盘”出现的频率会比较高。

所以在市场的低谷期去寻找“笋盘”，是你绝佳的赚钱机会。

如何寻找“笋盘”？

那么我们该如何寻找笋盘呢？“笋盘”的出现都是可遇而不可求的。

在很多情况下，在职业的房地产投资圈里，一旦获悉“笋盘”的消息后，会被很快消化掉。

而普通的房地产投资者寻找笋盘可以通过两种途径。

一是和房产中介的“朋友们”建立和谐友好关系。

为什么要和中介们保持友好关系呢？

我们在前面的课程中也讲到，房产中介从业者是跑在市场第一线的人，他们对市场比较敏感，也能第一时间获得一手的房源信息。因此，当有“笋盘”出现在他们所辖市场中时，他们往往也会最先知道。

当然，在选择中介“朋友们”时一定要擦亮眼睛，对中介的人品、诚信度等等做个评估，毕竟在中国，房产中介门槛低，鱼龙混杂，并不是所有人都值得信赖。

二是关注互联网消息。

互联网的出现，打破了信息传递上时间和空间的限制。通过互联网，你可以第一时间获取到远隔千里的信息。

中介在获得房源信息时，往往也会通过网络对外发布挂牌信息。关于房产的面积、价格、地址等基本情况也会同一时间进行更新。

因此，时常关注房源发布网站，你有可能会发现意想不到的惊喜。

目前比较主流的几个房源网站包括：

贝壳找房：因为有中介公司链家（德佑）的支持，所以房源的准确性比较高，但又因为受经营模式影响，所以覆盖城市比较少，除北京等一线城市外，其他地区房源信息相对有限。

安居客：背靠网络黄页起家的58集团，所以安居客的城市覆盖比较广，房源信息发布也比较多，又因为门槛低，所以造成了信息准确性不够，尤其是一些小中介靠低报价或发布虚假房源引客现象比较严重。

房天下：是互联网时代依靠流量崛起的网站，城市覆盖稍弱于安居客，但比贝壳找房要强。房源信息和真实市场状况相近，并且以城市新盘为主，二手房为辅，信息真实性较高，性价比也比较高。

什么是“洼地”？

下面，我们来讲一讲今天的第二个概念“洼地”。

在百科里，“洼地”是对一种地理现象的描述。它是指近似封闭的比周围地面低洼的地形。

通俗点说就是周边高，中间低的一种地势。

而在房地产投资领域里，“洼地”又是指什么呢？

就是当某地房地产价值低于周边水平时，那么此处房地产就处于“洼地”状态。

我们以一个城市为例。

中国常见的城市布局有很多是类似北京这样，由中心开始向外扩张。在房价表现上也是中心贵，离中心越远，房价越低。

在城市建设扩张过程中，假设北京四环线周边土地已经相继拍卖、建设并形成成熟地段，那么城市扩张会继续向五环推进，此时，五环房价相对于四环周边，就存在明显的等级差异，这就是低洼区域。

再比如，一般情况下，地铁站周边的土地是最受欢迎，最先被开发的地段。假如我们沿着北京地铁6号线向东走，其中有两个地铁站，随着时间推进，房价差距已经缩小或追平，而在两个地铁站中间的部分地块，房价还存在一定的级差，那么这也可以被称为低洼。

另外，还有一些情况，例如在一大片待开发的片区中，政府规划建了地标性建筑，博物馆、图书馆、公园等等，可以提升区域价值的。那么几年后这周围房价的预期会随着地标建筑大幅上升，而在此时，房价还处于低位区，那么该地块也可以被称为洼地。

当然，我们也可以跳出单个城市，站在全国范围内来看哪些城市房价处于低洼地位，采用的是同样的逻辑，只不过我们判断的标准从城市中心向外扩张，换成了从东部沿海城市向西部发展；沿地铁变成了沿高铁；地标性建筑变成了国家级战略规划。

如何判断“洼地”

那么这样就可以找到洼地了吗？还不行，房地产投资远比想象中复杂。从空间属性上来看，在中国，我们不仅要从全国640个城市里判断城市的价值，还需要在城市里寻找到最优的地块。

这些判断不仅需要专业的知识，对市场的判断，还需要大量经验的积累。

可以说，找“洼地”是一件大工程，找准“洼地”更是需要不断的努力和积累。

在了解如何找洼地前，我们先来了解一下房价这件事。

我们要明白的是，房产交易过程中，很多房地产投资者，主要的获利途径是价差。

一定的时间周期里，买入价越低，卖出价越高，收益就越大。

所以，在这里，我们需要知道，影响房价的因素有哪些？

从市场角度来看：房子建造成本（包括地价、材料、人工等成本），市场的供需关系、购买力、市场预期等都会对房价产生影响；而这些影响因素里又可以衍生出通胀、人口、经济发展、政策等等。

从微观角度来看：地段、周边配套、教育资源、物业等也会影响房价，这些因素我们曾在第三讲中详细讲过，在此就不做过多的赘述。

所以，我们在判断“洼地”的时候，要从两个角度出发，一个是市场角度，一个是微观角度。

下面，我们将从这两方面进行详细说明。

首先，我们如何从众多的城市中选出“洼地”城市，也就是投资价值最大的城市？

1.判断供需：市场变动的基础是建立在供需关系的变动上的，房地产市场也遵循着这个规律。

当供大于求，价格下跌；当供需平衡，价格保持稳定；当供小于求，价格上涨。所以在判断“低洼”城市的时候，可以从城市房地产的供需来判断。

首先说供应端，因为受到传统的影响，房地产市场被分裂成一手新房市场和二手房市场，所以对于房地产的供应情况，我们也要相应地从两方面来考虑，一个是新房供应量，另一个是二手房挂牌量。

而对于需求端，长期而言，衡量需求的标准，要看城市的人口变动。

我们大家都知道，在中国大陆，北京、上海、广州、深圳四座一线城市的房价是遥遥领先于其他城市的。这其中不乏有城市经济发展水平的影响，但人口在房价上所起的作用也功不可没。毕竟，这4座城市是全国为数不多的、常住人口超2000万以上的超大型城市。庞大的人口对住房的需求量，让这四座城市的房价在全国来看也是首屈一指的。

2.判断购买力：一个城市的居民购买力，决定了这个城市居民能接受房价的上限。

我们举个简单的例子，浙江省金华市下辖的一个著名县级市——义乌，当地二手房均价已经突破2万。同时期河北省的省会城市石家庄主城区二手房均价也只有1.5万左右。

所以，即便看起来石家庄的城市级别高于义乌，但如果当地经济发展不强，居民购买力有限，对房价的承受能力也会相对有限。

3.判断政策：在中国，政策对房价的影响是巨大的。

为什么这么说？

因为政策可以决定市场，比如从2017年开始的针对房地产市场限购、限贷的一系列政策，可以抑制住市场的需求，短期内控制房价上涨。

政策可以决定城市发展，比如国家级城市战略规划的发布，代表着未来一段时间内资源向哪些城市倾斜，而这些资源将影响着城市未来的经济发展。

所以，在判断城市的时候，政策也是需要考虑的因素。

其次，我们把视线拉入微观层面，在一座城市里，如何判断那些区域洼地？

在判断一座城市的洼地时，我们需要用发展的动态眼光去观察。

我们先来思考一个问题，城市是如何形成的？

城市的形成源于人口聚居。

原始社会是一种以抵抗野兽袭击、分工劳动为主的部落形式。农耕社会，是因为土地、水源形成村落，由村落形成城市。近代社会，进入机械化时代，是因为资源（比如矿产资源、人口资源），而形成的城市。

资源，是导致人类聚集、分裂乃至战争的根本原因。

在当代社会，“资源”同样是根源。

所以，我们仔细观察的话能发现这样一个规律，在近十几年间，全国各地都在进行城市规划扩张，当一个城市想要疏解老城区、发展新城区时，最先做的往往是把老城区内的资源先迁移至新城区，比如学校、医院、商场、工厂。

在这一过程当中，我们会发现，当新城区的资源配套还没形成时，往往是房价较低的时候，一旦资源配套成熟，房价能短时间内涨到一个可观的程度。

所以，我们在判断城市区域的“洼地”时，也可以从资源入手。

越是稀缺资源越有价值。比如让大家趋之若鹜的名校学区房。

那么怎样判断资源？

看城市规划。

哪些地块是商业用地，哪些地块是工业用地，哪些是住宅用地，哪些是教育用地，哪些是地铁基建用地。

当然，在这个过程中需要明白的是，城市的规划也在随着时间变化而变化。一片区域合理优秀的规划，对房价的潜力提升是不可估量的。

在寻找城市规划信息时，我们可以通过政府官网、规划局官网等渠道获取一定时间段的地块规划图；同时，还要时刻留意一些官方的消息和新闻，以确定规划动向和进度。

好了，今天的内容到这里就结束了，接下来又到了总结时间：

这节课我们引入了房地产投资领域的两个专业概念——笋盘和洼地。

笋盘，是指那些价格低于市场价，同时又具有发展潜力的房产。笋盘多出现在市场下行期间，是业主由于经济压力而被迫出售房产造成的。对于普通投资者来说，笋盘是一个绝佳的赚钱机会，我们可以通过两种途径来寻找笋盘，一是和房产中介建立友好关系；二是积极从互联网上获取信息。

接着，我们讲述了另外一个概念——洼地。洼地是指房地产价值水平低于周边的区域。洼地的形成也遵循一定的规律，比如城市扩张、地铁沿线、地标性建筑周边等。在寻找洼地的过程中，我们需要通过供需、购买力、规划等因素来加以判断。

资产是不断积累的过程，当我们通过较低的成本拿到具有潜力的项目时，一些项目会升值，而另外一些项目却会在整个资产配置中因为各种各样的原因变得鸡肋。那么，如何将手中的资产实现快速的整合？在接下来的课程中，我们将继续为大家讲述一项专业的资产整合操作——置换，还请大家继续关注读书人财商学院房地产投资指南系列课程，我们下节课再见。