第四讲 用别人的钱：学会正确使用杠杆

第四讲    用别人的钱

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大家好，这里是读书人财商学院房地产投资指南系列课程。今天我们要学习的是第四课。

在上一节课中，我们围绕着“由内而外地创造价值”这一主题，讲述了在房地产投资领域里，如何充分发挥房产的价值，以及使你的投资最大程度地增值。那么，这节课我们将为大家解决在投资过程中“钱”的问题——用别人的钱。

不知道大家是否都有过这样的困扰：明明知道投资某个项目在未来会有一个好收益，但因为自己资金实力有限，被迫和它失之交臂，只能干看着别人赚大钱！

中国有句老话，叫“无债一身轻”，但有时候，这句话在投资领域似乎不怎么适用。

我身边就有两个真实的事例。我有一个朋友A和她的大学同学B。7年前，两人大学毕业，都在郑州找到了工作。一年下来，俩人也都有有了一点存款。这时候B打算在郑州的郑东新区买套房，因为积蓄不多，买房的首付是B一点点找遍周围的亲戚朋友借来的，当时郑东新区房价普遍在每平米8000-9000元左右。几年之后，B慢慢地把借来的钱相继还清，当时买的那套房房价也一直在上涨，到2019年年初，已经涨到了28000元每平米。而我的朋友A呢，一直在攒钱，每当决定出手买房时，发现房价又涨了，自己攒的钱也不够了。等终于攒够钱买房时，B已经打算买第三套房了。

“时机不等人”，很多时候，不是钱难赚，而是大多数人只知道一味走传统的路子，却忘记了“条条大路通罗马”。

学会投融资

在房地产投资里，投融资是常见的一种“借钱”手段。这里的“借钱”包括你借别人的钱，也包括别人借你的钱。

首先，我们来了解一下从别人那里“借钱”。

我们在做房地产投资时，从别人那里“借钱”（也就是获得融资）有什么优势呢？

第一，传统意思上，当我们有求于人，需要找他人“借钱”时，一般情况下是在我们自有资金无法支持投资所需的时候。所以“借钱”或者说“融资”，首要目的是为了解决自身的资金困境。

第二，很多时候，投资者“借钱”并非是遇到资金困境，而是为了分担投资风险或者扩大投资利润。

你要知道，但凡是投资，都是有风险的，哪怕是房地产投资更稳定，但也是相对其他投资方式而言。所以，当你个人投入100万和与其他合伙人一起投入100万，失败时承担的损失是不同的。

“借钱”还有一个好处，就是扩大利润。这个是怎么理解的呢？假设此时我们有一个项目，投资收益率是30%。当你只有50万时，你会获得15万的收益；但当你通过融资手段再获得50万时，假设融资利率为10%，那么你的投资本金就变成了100万，这时你会获得30万收益，而你的融资对象，只需要按照10%的利息支付给他5万就可以了。

第三，“借钱”有时候得到的不仅仅是钱，还有其他人的投资经验和决策建议。

为什么这么说呢？我们来举个例子。

罗伯特·清崎有一个朋友叫斯科特·麦克弗森，他的第一笔房地产投资是一个售价1.5万美元的老居民区房子。

本来他并不打算投资这处房产，因为房子太破了，需要花费大量成本进行清洁和整修，但是他的父亲，也就是他的融资对象，告诉他这是一个很棒的投资机会：

其一，这栋房子的重置成本虽然高，但售价却低于重置成本；

其二，这栋房子的地理位置非常好，很容易出租出去；

其三，这栋房子可以分期付款，只需要支付1000美元头款，就可以获得房屋所有权，而剩下的1.4万美元可以分期支付。

于是斯科特·麦克弗森听从了父亲的建议，重修了房子然后将它出租出去，最终在一年半以后，以2.5万美元的价格卖出。

这个故事告诉我们，当你的融资对象是一个手段老道、眼光毒辣、投资经验丰富的人时，他出于对利益的追求，是不会放任你做出任何错误的投资决定的。只要你肯向他们请教，他们是不会吝啬传授给你一些经验的。

这种时候，你可以从他们身上学到积累了几十年的经验，并且他们的意见也能够帮助我们做出更客观的决策，让投资成功率更高。

当然，这也是我们“借钱”会出现的弊端，那就是当你在做决策时，可能会受到投资人的掣肘。毕竟，“借钱”给你的人关注的是他投资的这笔钱能否通过你的方式获得更大收益，以及在操作过程中是否会存在风险。

其次，我们除了可以找他人“借钱”外，也可以选择“借钱”给别人，也就是投资他人。

相比于从别人那“借钱”，“投资”他人相对来说更加容易。因为你可以花费较“低”的成本获得较大的收益。

为什么是较低的成本呢？在这里就涉及到大家对“成本”这一概念的理解了。

在大多数人眼里，成本更多指的是我需要付出多少资金，但实际情况下，成本还应该包括时间成本、精力成本。

比如，同样是投资一处房产，如果是你自己进行投资，你将会花费大量的时间去进行市场调研，判断投资的收益，如果是“投资”他人，那么这些需要花时间和精力去做的事情就成了别人，而你只需要享受成果、参与重要环节即可。

当然投资他人，也有不容忽视的弊端。毕竟，投资人并不是项目的实际执行人，所以在很多时候会与实际执行人产生意见冲突，话语权有限，无法完全掌握决策。

所以，大多数时候，做房地产投资更多地会选择找别人“借钱”，“自己的生意自己来”。

无需首付款

找别人“借钱”，这里的“别人”很多时候并不是真的人，它们也可以是机构。

这些机构包括银行、商业贷款公司、保险公司、房地产融资公司、抵押基金、信托公司等等。

一般情况下，保险公司、房地产融资公司、抵押基金、信托公司出借的资金额度比较大，大多面向企业。

而银行、商业贷款公司是个人投资者最常接触的机构。常用的“借钱”手段也多是房贷、信用贷、房屋抵押贷等等额度较小的贷款。

在这里，不得不提醒大家，请珍惜你的房贷资格。为什么这么说？

因为房贷可能是普通个人能贷到的最便宜、金额最大、时间周期较长的一笔钱了。

现阶段，首套房贷利率基本上保持在3.43%—7.1%的范围，相比于其他贷款形式利率要低不少。

除了启用房贷以外，在房地产投资领域普通个人最常见的还有利用信用卡套取现金，利用已有房产项目进行抵押，通过房抵贷获取现金流等方式。

而对于以企业身份进行房地产投资的情况，融资方式也会更多样一些，金额也将更巨大。常见的有向银行贷款、向企业或政府借款、对外发债募资等等多种形式。

负债，量力而行

不过，在“借钱”投资之前，大家需要问自己一个问题，“我能承担多高的风险？”

要知道，如果你寻找合伙人投资还好，有可能风险共担。

但如果你决定开始利用“贷款”杠杆后，你就不得不面临着负债问题。

做决定之前，想想最坏的结果。如果你实力足够强大，那么利用财务杠杆作用可以最大程度发挥资金利用率，这也是你最好的选择。但如果并非如此，那你得看清楚状况，谨慎为先。

成功的房地产投资人最厉害的特质就在于他们很清楚自己的风险承受能力有多高。

在房地产投资领域有太多因为启用了过高的杠杆，一夜之间濒临破产的案例。

大家都知道，中国房地产市场区别于其他资本主义国家的一个重要特点就是它并不是完全意义上遵照市场规律的，而是半市场化的。也就是说，国家的政策对市场的变动影响是巨大的。每一次市场的起伏背后，都伴随着一系列的政策刺激或限制。

比如2015年到2016年这个时间段里，中国全国范围内的房价经历了一波几乎翻倍的上涨。这一次上涨可以称得上是中国房地产市场化里最大的一次涨幅。而导致这次上涨的原因是多项因素的叠加，城镇化指导下的棚户区改造、解救2014年市场低迷的政策刺激、央行的大规模降准放水等等。

但紧接着，到2017年，市场太过火热，国家又开始对房地产市场进行宏观调控，所以在2017年—2018年期间，我们经常会听到一些限购、限贷、限价等政策。

然而就是这么一热一冷，让很多抗风险能力弱的人和一些刚刚接触房地产投资，又缺乏风险意识的人陷入了危机。

我见过的案例里，有年收入40万就敢背负2000万负债的；也有月薪5000，每月光贷款要还3.5万的。

这些人在进行房产投资的时候，利用了所有能利用的手段。比如房屋抵押贷款、信用卡套现、高息贷款等等，当每月贷款超过还款能力时，他们就会办理大量信用卡，以贷还贷。他们认为，因为自己手上有房，当自己撑不住的时候通过卖房填平贷款就可以。

但是，他们往往忽略了政策和市场力量比大家想象的要大很多。

比如遭遇银行提前收贷或停止放贷，个人收入又无法承担债务的话，很容易造成恰好平衡的还贷路径断裂，一环扣一环最后全部崩溃。

再比如，因为资金紧张需要卖房时，遇上市场趋冷，房子流动性降低，此时的房产很难卖出去，同样也会造成整个投资链条的溃散。

而这时候，高杠杆不仅让投资者的房产成为一场空，还要背负上一大笔债务。

忽视“风险”不自量力的人，终究会尝到“冒险”和“激进”的苦果。

以上，就是我们这节课的主要内容。

下面我们来简单总结一下。

首先，我们告诉大家，在房地产投资里，除了单打独斗的方式进行投资外，利用投融资的方式进行房地产投资，不仅可以使利益最大化，也可以分散风险。

其次，我们简要介绍了，除了到合伙人共同投资外，通过一些金融机构融资、贷款也可以帮助我们筹集资金。

最后，在融资过程中，我们一定要量力而行，要充分考虑到投资的风险性，避免冒进。

解决了资金的问题以后，如何用最少的钱去投资那些升值潜力最大的项目，就成了我们需要考虑的问题。所以，在接下来的课程里，我们将为大家引入两个专业的概念——“笋盘”和“洼地”，来教你寻找那些真正高价值的房产。

请大家继续关注读书人财商学院房地产投资指南系列课程，我们下节课再见。