第三讲 由内向外地创造价值：高手都懂得的“强行增值”

第三课    由内而外地创造价值

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大家好，欢迎来到读书人财商学院房地产投资指南系列课程。今天我们要学习的是第三课——由内而外地创造价值。

在上节课的学习中，我们讲述了在房地产投资领域，如何获取“好的情报”，从而找到好的投资项目。那么，今天这节课我们将学习有了好的投资项目后，如何主动为它升值。

在课程开始之前，大家首先需要明白什么叫做“由内而外地创造价值”。

我们举个简单的例子。在普通的商品买卖里，哪些因素决定了商品的售价？

大家一定会说是生产商品的成本和市场价格。这句话没错。但是，你再回过头来想想，是否会发现这样一个现象——生产质量相同的产品，因为售卖场所、包装、品牌的不同，在市场上的售价也是千差万别。

我们现在假设工厂生产了一批纯白色基础款T恤，我们把它放在普通的市场里去售卖，那么它的价格大概会在20--60元左右；如果我们把它放在商场里去售卖，此时这批T恤的定价会因为被放在不同的品牌专柜，而有不同的售价，主打低端市场的定价会在几百元左右，高端品牌则能买到上千元；假设，我们这批T恤有全球顶尖的设计师亲笔签名，成为全世界仅有的“限量版”，那么这批T恤，很可能会买到上万元。

从几十块到上万元，几十倍的差距，这就是产品刨除成本以外，附加值赋予它的价值。

而把几十块一件的T恤卖到几百、几千、几万的这一操作方式，就是在给商品创造价值，这一条规律，在房地产投资领域，同样适用。

在大多数普通的房地产投资者意识里，他们的投资往往通过判断房地产市场的发展趋势，购买合适的投资项目，坐等房价上涨，然后再售卖出去，获得价差收益，但是人们都忽略了，资产除了自然增值以外，是否还有其他途径让它创造更多更大的价值呢？

房产出租

我们说房地产投资，是对时间和空间的投资。

这种投资是具有周期性的，在一个周期内，你会遇到房价快速上涨，项目短期内大幅增值，你也可能会遇到长时间的横盘，这时房价会比较平稳甚至出现下跌的情况。

那么在我们遇到后一种情况，找不到合适的出手时机时，我们除了等待还能通过什么方式获取价值呢？

在这里，我们先要明白一个问题，房地产的双重属性。

房地产有双重属性，一重是我们课程所强调的“投资属性”，还有一重是“居住属性”。没错，在房地产“投资价值”之前，“居住价值”是它的首要价值属性。

也许，你在进行房地产投资时看中的是它的“投资价值”，但大部分非投资者，或者无投资行为的人关注更多的却是它的“居住价值”。

一般来说，我们获取居住价值有两条途径。

一条是我们传统意思上说的“买房”，另一条是“租房”。

所以，我们依靠他人获取房屋的“居住价值”，实现我们的“投资价值”，在除了“卖房”获得我们的投资收益外，“出租房屋”未尝不是解决房屋空置、增加现金流的一条途径。

那么，我们在房产出租过程中需要考虑哪些因素呢？

有六大因素需要大家重点注意：

1. 地段

我们在上节课中曾讲过，对房产投资而言“地段”的重要性。可以这么说，房屋的居住属性决定了地段的重要性，地段又决定了投资所能达到的最大价值。

在房产出租时，首要考虑的因素就是地段，因为地段基本上可以作为其他因素的基础。

2. 交通便利性

人们在“租房”的过程中，交通便利性是一项重要参照标准。

受通勤时间的影响，你会发现，那些靠近地铁、靠近城市主干道、与公交站点相近的小区楼盘往往更容易出租，空置率也更低。

3. 配套

房屋所在小区周边的配套设施，直接决定了生活的便利性。

比如，周边是否有商场超市能满足日常购物所需；周边是否有学校能满足子女教育所需；小区是否有充足停车位、健身房体育场、理发店、电影院等等。

4. 物业管理

物业服务是否到位也是租客重点考察的对象。

好的物业服务，能给租客提供舒适整洁的生活环境、安全的生活氛围。一个小区的物业服务差，往往会伴随着脏乱差的环境、混乱的居住人员、形同虚设的安保设施，相信大部分租客都不会喜欢这样的居住环境。

5. 业主

“人以群分”，很多时候，小区内的业主在社会上的角色和身份也会成为租客是否租下房屋的考虑因素。

一些高端小区的业主和租户收入较高、社会地位也较高。再加上，在中国，人们对人脉资源的看中，对周边可交往和接触的人群则会更加关注。

6. 租金

租客的经济能力决定了他们能够承受的租金范围，在出租过程中，租金也是我们需要根据实际情况考虑的因素。

当然，租赁市场纷繁复杂，情况多变，除了以上提到的这6条影响因素外，还有诸如房屋装修、楼层、户型等等，也会对房屋出租造成影响。

一般情况下，租金的高低除了受一些硬性条件影响，还会涉及到一些其他费用。例如，水费、电费、燃气费、网费、取暖费、物业费等等。

按照费用承担情况，在出租过程中，也会分为这么主要三类。

第一类，租户承担所有费用。这种类型一般租约时间较长，业主疏于打理，甚至老旧的房子还需租户自行维修或置办家具。

第二类，租户承担部分费用。这种是目前最常见的，租约时间一般以一年为期签订，例如在北方很多地方，冬天暖气费用一般都是业主承担，租户支付日常水电等费用。

第三类，业主承担所有费用。这种类型多为租约时间较短，最短的甚至仅有几天。

对你的房产进行合理修饰

除了靠出租房屋获得更高利润外，我们在买卖的过程中，怎样才能最大程度地获利呢？

对二手房市场有过关注的人可能会发现这样一个现象，中介放出的挂牌房源里经常会有一些介于毛坯房和精细装修的房子，这些房子大部分铺了地砖、挂了吊灯、刷了墙、简单地摆放了几件家具，这样一来既摆脱了毛坯房的脏乱差视觉效果，又给后续业主留足了发挥空间，并且和同小区毛坯房源相比，在报价上甚至能高出30%。

这就是我们今天重点要讲的“房产修饰”。

“房产修饰”这个概念最早由巴伯·施瓦茨在1972年提出，目前它已经成为了市场上流行的操作模式。“房产修饰”概念的核心就是通过规划设计让房间看起来更大更宽敞。

了解市场营销的人都明白一个道理：视觉体验的好坏，决定了消费者的购买行动，以及是否愿意花费更高的价钱在同样质量的商品上。

这一条规律在房地产投资领域同样适用。

我们对房产进行修饰的目的，就是向买家展示一个开阔的房屋，由他们自己想象住在里面的感觉

那么我们如何给它一个“好包装”呢？首先要恰如其分的舒适。

如果你决定卖掉自己住的房子，那就首先要先把房子里你的印记都一一祛除。把那些照片、纪念品以及你个人特征的东西都撤掉。要不然的话，那些来看房的人会觉得这还是“你家”，而不是“他家”。

其次，干净整洁的房间才符合大多数人的标准，这其中，光线和空间是两个最重要的因素。

那么具体来说，我们可以遵循以下4条原则来修饰我们的房产：

1.干净。所有的东西都要一尘不染。无论是地毯、地板、墙面、柜子或是浴室，都要像样板间一样完美。

2.整齐。让柜子、桌子和架子都摆放整齐。多从买家的角度想想，不要一味地跟随自己的喜好来。

3.颜色。可能你的红墙配紫色沙发会很好看，但买家肯定会想如何搭配家具。所以，太过鲜艳的颜色肯定过不了关。

4.特点。一般买家都会看很多套房，所以难免会弄乱，如果你能给自己的房子加一些独有的特点，那会很容易让他们印象深刻。

其实，房屋实体的部分固然重要，但有些无形的东西我们也必须考虑进来。与其整天想着多久才能把房子卖出去，不如想想办法，如何让那些购房人一眼就爱上你的房子。

商业地产价值的提升

以上这些内容大多是针对住宅项目的操作方式，那么对商业地产而言，又有着和住宅完全不同的特点。

在了解商业地产的价值之前，我们先来了解一下常见的商业地产有哪些类型。

市场上最常见的商业地产多为商铺、办公楼和厂房。

首先，面积大、结构复杂是这些商业地产的主要特点。在修饰上，整体设计风格应当偏中性和保守。不仅要讲究功能性，还要将其和周边自然环境的协调列入考虑范围。当然，这对修饰的专业性要求就会更高，选择一个好的设计团队，在这时就显得很重要。

具体来说，影响商业地产价值的有以下几个核心因素：

1、地段

地段是核心，是基础，在商业地产上同样首要考虑的是地段。

2、便利性

足够的停车位，方便的出入口，周围便捷的交通也是决定客户选择的重要因素。

3、容纳运载能力

商业地产是否能容纳所需，是否有足够的设施能支撑运载，这个也是不容忽视的因素。

4、特点

这栋楼与其他商用楼相比有什么独特的优势，这也是业主需要考量的因素。

5、建筑设计与构造

通道、出入口、电梯间在商业建筑里都是重要的环节，如果你把建筑设计得跟迷宫似的，会是一件很糟糕的事情。

6、气味和声音

气味和声音起到的作用比较相似，合适的气味和声音可以引导人的情绪、缓解心情，带来舒适感和亲切感。

7、色彩和装饰

色彩和装饰在地产建筑里，对个性、文化的塑造表达起着重要作用，很多时候，它们也可以充当辨别位置的标的物。

以上，就是我们这节课的主要内容。下面我们来简单总结一下。

首先，我们需要明白，在房地产投资里，除了等待房产的自然增值，我们还可以通过其他方式获取更多的收益。房产出租，就是其中一种途径。房产出租可以帮我们在“等待”房产增值的过程中创造新的收益。同时我们也讲到了如何选择合适的可供出租的房产项目，那就是从地段、交通、周边配套设施、物业管理、业主、租金等6个方面加以考量。

其次我们谈到了在房屋买卖过程中，如何通过修饰使房屋原本的价值得到提升。我们分别对两种不同属性的房产加以介绍，一个是住宅类房产，一个是商业地产，通过对关键因素的修饰，可以大大提升房产价值。

最后，当大家意识到价值创造的重要性之后，是不是对房地产投资跃跃欲试了呢？虽然我们已经掌握了一部分方法论，但在实际投资过程当中，还面临着另一个重要问题——资金问题。如果我们的资金无法支撑起我们的投资时，应该怎么办呢？

这就是我们下节课所要讲述的内容。请大家继续关注读书人财商学院房地产投资指南系列课程，我们下节课再见。