【直击行业与企业】这可能是全世界最奇葩的独角兽了

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本期原文  

喜马拉雅的朋友你好，今天我们来聊聊这个全世界最奇葩的独角兽，wework，看看这个经济前途不明却还敢投资数百亿美元租办公室的公司究竟是个什么来头。

向企业提供共享办公的公司，wework在8月14日发布了首次公开募股的募股说明书。

WeWork在很多方面符合人们的认知，但人们对它的了解还远远不够。这家从事办公室转租业务的公司发展迅猛。

公司结构复杂，最高领导者是首席执行官亚当·诺伊曼，他控制和影响公司的手段不同寻常。

然而，WeWork的业务增长迅速，但是亏损却严重。这不足为奇。但是令人惊讶的是亏损背后的数字。

2018年，wework提交的文件显示，通过转租办公室从个人和企业收取的租金和服务费带来了17亿美元（约合人民币119亿元）的收入。

这样的收益，比他在2017年从租客身上获得的收入增加了一倍。2019年他们的收入有希望再增加一倍。

而这样迅猛的增长速度让投资者有理由感到兴奋。看到WeWork努力在庞大但零散化的商业地产租赁市场争夺更大的领地，投资者甚至可能愿意忽略他惨重的亏损。而说到亏损，我们不妨看看他到底是如何出现亏损的。

2018年，对于已经投入运营的写字楼，wework向业主支付了15亿美元（约合人民币105亿元）的租金，除此之外，wework还要支付人力成本、水电费、房产税、办公室清洁维修费用以及其他的成本内容。

这些成本费用，意味着在已经投入运营的办公空间上，wework的收入比支出高不了多少。而且这还不包括他还没有运营的新地址的前期投入成本，也不包括已经运营写字楼之外的人力成本。

其实对WeWork和其他办公室租赁公司来说，在一段时间内向租客提供房租减免是常规做法。

但是毫无疑问，这样做使公司投入了相对于收入而言更高的成本。但WeWork的业绩表明，他们只是因业务扩张才出现了亏损的说法根本站不住脚。

收入按减去写字楼最低的运营成本计算，wework目前只是实现了微薄的毛利。与此同时，他们从每位租客身上获得的收入也在下降。

对于这个情况，WeWork解释说，这是因为业务已拓展到租金标准较低的国家，而且为了吸引租客签订期限更长的租约，他们向这些企业提供了打折优惠。

应该说，WeWork是一家办公室租赁公司，而不是真正意义上的科技公司。但是根据wework披露的财务信息表明，他们还是具有和优步等其他备受关注的科技初创公司相同的特性。

在当前阶段，我们很难预测WeWork在经济上是否具有长期的可存续性。虽然他们公司的业务增长势不可挡，但是这个公司是否可以持续还并不清楚。

和许多登陆股市的科技类初创公司一样，WeWork受到了投资者的狂热追捧。但是当时受到追捧的许多公司在上市后表现惨淡。

而探究WeWork受到狂热追捧，我们发现，部分原因是人们相信wework的管理层有能力通过重组获得竞争优势，而这轮重组是从商业办公室的租赁业务开始的。

然而事实上，wework的组织架构和经营方式已经亮起了红灯。因为一般情况下，募股说明书中，在涉及公司CEO及其他内部人士参与的交易时，内容往往千篇一律。

但是，WeWork的这份募股说明书中的相关内容令人惊讶。

募股说明书中表示，如果CEO亚当·诺伊曼去世或无法履职，CEO的妻子兼公司联合创始人丽贝卡·诺伊曼是可以接任CEO职位的两三个人之一。

之前就已经有报道称，在WeWork对外出租的写字楼中，至少有一部分归诺伊曼个人所有，而他举借了数亿美元的抵押贷款，抵押物之一就是他持有的公司股份。

此前的报道称，WeWork最近创设了一个复杂的合伙人架构，可以在向诺伊曼等人派发收益的同时，将他个人缴税额降到最低。

除妻子外，亚当·诺伊曼还有至少两位家庭成员参与了WeWork的工作，包括为WeWork颁奖典礼进行市场推广，这家公司的最大外部股东为这些颁奖典礼提供了数千万美元的资金。

诺伊曼掌控着公司，他的自身利益和公司未来业绩之间的联系比任何人都紧密。2019年董事会曾为他提供了数千万美元的股票期权，这些期权和公司市值能否增加到900亿美元存在一定程度的关联。

并且最近董事会取消了其中大部分期权，为诺伊曼提供了一个与公司未来利润相挂钩的金融工具。

简而言之，有关WeWork的一切都很奇特。这是一家估值类似科技企业的地产公司。虽然这家初创公司在经济上的可存续性令人生疑，但是却打算在未来几年为写字楼租赁业务投资数百亿美元。

除此之外，这家公司和他的CEO之间错综复杂的关系需要用10页的篇幅来进行信息披露。

另外，这可能是第一次在IPO募股说明书中看到以“预计在低迷时期表现出抗冲击性”为标题的章节。

细数最近十年来试图颠覆成熟产业的高估值“独角兽”初创企业中，WeWork可能是最神奇的一家公司。即便是以“独角兽”的标准衡量，这个公司的愿景都可以说是雄心勃勃。

他的业务的增长、亏损、潜在的利益冲突以及金融运作同样都是大手笔。因此无论WeWork这家公司能否成功，但是他至少并不乏味。

今天我们分享就到这里，如果你有什么想法和感悟可以在评论栏进行讨论，我们下期再见。