869.如何发现一只优秀的地产股

如何发现一只优秀的地产股

来自朱酒的雪球原创专栏

主播：小陆

很多企业的估值可以清晰地量化出来，但地产不太一样。核心原因在于绝大部分行业中，生产资料基本是同质化的，容易算出一个很清楚的价格，并以此确定价值。而地产不一样，即便紧紧相邻的两块土地，其价值都是不一样的，有时候甚至是天壤之别（譬如学区不同）。

相对而言，判断地产公司的价值，可从以下几方面着手：

1、首先要考虑安全边际，尤其是负债与资产及资产利用能力的关系，这里面负债与资产的关系比较容易理解和计算，但纸面上的数字背后，还需要看实控人的腾挪本事，资产利用能力的重要性有时候甚至比资产更重要；

2、要把已售未结的过往业绩与当前销售业绩结合在一起看，过往业绩大部分已经体现在当前股价上，而销售业绩代表着几年后的利润，现实与未来结合才能看清楚一个公司的真实价值；

3、可持续发展能力的重要性是超越过往业绩的，就像明天永远比昨天更重要。这其中最主要的就是优质土储的数量，尽管很难非常准确地算出这些土地的真实价值，但定性分析还是可以做的，譬如一二线热点城市的地有多少，位于城市中心区的地有多少等等；

4、文化复制能力常常被人们忽视，由于大型地产公司的扩张范围越来越广，人力储备普遍不足，新建公司基本都是几个骨干负责援建，一线人员大多数是本土新聘员工。很多全国性公司在各地的业务表现良莠不齐，主要是文化复制能力出现了问题；

5、具有独特运作能力的地产公司，譬如在商业运营、文旅运营、教育资源利用等方面有独到资源的公司，在同质化竞争中会有明显优势；

6、在限价普遍的背景下，产品溢价能力更显重要。同样的钱谁都想买到更好的房子，具有优质产品的提供能力，即便不能改变价格，也可以改变资金周期，到了结算的时候，这都是利润。

地产的定性分析比定量分析更为重要，当然如果能做出一个相对合理的定量分析也是很好的，但其用途仍然是用于定性分析

作者：朱酒

链接：https://xueqiu.com/6056806984/133286793

来源：雪球

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。