01 继承房产后，个税到底怎么缴

董：欢迎大家收听第一期“一听就懂的房地产知识”，第一期，我们就先和大家说一下关于房产税费的问题。其实，房地产市场的整个环节中，牵涉到的税费种类项目，是非常非常繁杂和众多的，每个环节的征收对象和征收方式都不一样。

那其实，这么多繁杂的税费项目中，和我们普通老百姓息息相关的，也就是买卖过程中的交易过户环节种类的税费，以及后续持有环节的税费，这个目前仅限于上海和重庆。所以，目前最为普遍的房地产税费，其实就是交易过户的税费了。但是实际操作中，我相信很多人都碰到过这个问题，比如说儿女要结婚了，父母买套房子赠送子女，或者呢子女为了孝敬父母，买套房子赠送给父母养老，甚至是从祖辈、父辈过世后，继承了房子。这个时候其实并没有做房产交易，只是过个户而已，用更加通俗点的话说，其实就是房产证改个名字么，而且还是一家人，还要交税？哎，最近，财政部和税务总局联合发布公告，明确了房产赠与和继承缴纳个税的问题。

具体的公告文字我就不重复了，大家可以去各大官方网站上去一搜就有了。我在这里就大致帮大家总结一下吧，一般来说房产赠与，也就是送套房子给别人，被送的那个人是要按照总额的20%缴纳个税的，但是呢，如果是直系亲属，也就是前面说的，都是一家人，送个房子也没什么稀奇是吧，或者呢虽然不是直系亲属，但是存在实际的抚养或赡养义务的人，再有就是大家经常所说的房产作为遗产继承后的所谓的“遗产税”是没有的，你继承你父母祖父母的房产，这些情形，都是不需要缴纳个税的。

公告一出，很多人，包括我身边的很多朋友，都开始兴奋起来了，哎，赠送的房产不用缴税啊，那就是这套房子以后所有的交易都不用交税啦~好开心啊~ emmm，总感觉好像有什么不对哦，到底对不对，还是请专家主播卢老师出场，给大家说说正确答案吧。

卢：其实今年因为个税改革，许多税项都需要厘清，这次财政部的公告，也是相当于重新厘清个税缴纳的一部分，重申了一下继承、亲属赠与房产等，受赠方不需要缴纳个税，但是大家感觉好像一说免税，就觉得都免了，其实不是这样的，后续这套房子卖了，还是一样要缴税的

董：现在是明确亲属间赠送房产不缴个税，那是不是可以用来，比如说我继承了一套房产，是免个税的，然后现在上海是满5年唯一，又可以免个税，那我等5年以后再卖，少缴不少税，可以这样操作吗？

卢：房子卖掉需要付的主要有契税、增值税、个人所得税等等。上海又分为普通住宅和非普通住宅，纳税按照3个时间段：不满2年；满2年不满5年；满5年，交叉后发现，会有6种不同的缴税方式。

举例：房产买进来时房价400万，继承的时候是500万的价格

如果走正常的交易过户：

1、增值税及附加：差额除以1.05乘以5.3% 约55650元

2、个税：可选差额的20%，或全额的2%。由于是继承的，当然是全额划算，10万元个税

3、契税3%  15万元

4、印花税  很少

总共30多万元的税费

但是如果500万的房产，走赠送（亲属间赠与）流程的话，只需要契税和印花税，增值税和个税都不需要，少缴15.6万元。

但是会有个bug，就是这套房子后续再卖出，即使没有任何增值，仍然是500万的卖出价，除了上述常规的契税、增值税等，另外需额外缴纳20%的个税，即500万x20%=100万。如果加上这笔费用，那前后两笔房产过户，税费就差很多了。

董：那其实如果这套房子继承、或者送了之后，是长期自住，不考虑卖的话，其实还是划算的。但如果想要后续卖出的话，就需要好好考虑一下了。那另外一方面，是不是可以用来规避限购？比如现在上海户籍限购2套，我把名下一套房产赠送给父母，然后就又可以买一套了，是嘛？

卢：这个确实是可以操作，限购的问题可以绕开，但是要考虑到，如果你先前有过贷款的话，就算有购房资格了，再买房还是会算第2套，首付比例和贷款利率都会比较高，这个需要考虑清楚。

董：那如果是非上海户籍的呢？把一套房子送给同样是外地户籍的父母，这个可以操作吗？

卢：理论上是可以的，但是每个地方的房地产规定不太一样，整个房地产市场也还是在严格调控中，而且上海每个区的规定可能也不太一样，所以建议大家先去了解好自己所在区的具体政策，可以去区的交易中心咨询。另外关于交易税费的问题，计算公式比较复杂，大家可以加入我们的粉丝群，我会把相应的公式发在群里，大家随时参考。

董：这次房产赠与个税其实也只是各项房产税费的其中一个点，那后面的课程，我们还会不断帮大家更新税费的相关内容，谢谢大家。如果大家在这方面还有什么问题的话，两个方式，一个是在我们栏目下面评论留言，我和卢老师会及时回复大家，还有呢就是加入我们的粉丝群，可以随时像我们提问，还可以获得最新房地产数据信息，还有不定期的福利，当然啦，你必须先购买我们的专辑内容，具体操作可以参考专辑简介内容，我和卢老师期待大家的加入。感谢大家收听，下期再见。