782.谈谈房和股

谈谈房和股

来自被解放的mogwai的雪球原创专栏

主播：小陆

前不久参加一场交流活动，来的小伙伴基本都是资产千万到亿不等,且基本上都配置在房产或土地上。这代表着高净值人群的普遍认知，他们有赚钱的能力，现金流很强，但对资本市场不太懂，而过去十几年房地产长牛提供了一个很简单的金融投资方式，利用调控周期不断加杠杆买房就对了。未来要有大牛市，无法绕出中国老百姓的投资行为。所以这篇，我用炒股的人不太了解的另外一个视角，来粗暴的谈一谈房和股。

1、很多事情就是趋势，它涨了大家都会跟，不涨了大部分人都不跟了。14、15年的时候，身边不少炒房客都在买房。但当时交流下来，还是比较谨慎，不认为有特别大的行情，只是因为市场低迷，当时是个好的买点，而且也是置换买进更优质资产的好机会。但15-17年，没人想到一旦市场行情被激发，国人的疯狂抢购会到这个程度。比如南京江心洲有个楼盘，当时都觉得这个区位盖一个小高层是卖不动的，事实也确实如此，但结果牛市一来还是迅速脱销，现在也涨了一倍多，二手价格相比同区位楼盘也不便宜。股市未来要有大牛市，还要一根类似二月份的改变三观的大阳线，一旦确立就向所有人宣告——我是要往上走的，不要犹豫，赶紧跟。

2、楼市整体现在处于左侧，股市大概率已经转为右侧。楼市是个很广阔的概念，一二线和三四五线不一样，核心资产和边缘资产也不一样。整体来说，靠棚改搞起来的三四五线房产已经冷了，但一线和强二线，由于资源天赋异禀，还有很强的热度，加上限价导致一二手价格倒挂，又提升了买限价房的热度，导致限价房摇号一房难求；一二线中楼市中，核心区域和优质学区价格比较坚挺，边缘区域也很难卖，这有点像股市，茅台上机都在历史高位，但市场90%的股票跌的稀里哗啦。股市由于流动性好，跌起来很快，也会先见底。而楼市投资由于资金被锁死，所以如果市场不好由热转冷，就成了不动产——卖不动的资产，非核心区域的资产要卖，其实要大幅降价才行，不然就一直在中介挂着钓鱼。

3、房地产不是现金流资产，而是需要非常强的现金流投入的资产——从炒作角度看，它建立在房价不断上涨的基础上。很多一二线城市的调控政策现在都是限卖的。意味着你买的房子必须拿在手上好几年才能上市交易，而你这几年里投入的所有资金成本是被锁死的。一旦楼市从疯狂转为正常甚至偏冷，用了超高杠杆投资的炒房族，其购房成本会大幅上升。这轮很多人加了很高的杠杆，其中很多人的资金状况只能维系半年到一年，如果房价不继续上涨，他们就必须要调整资产了。所以如果要买房，我倒建议这两年关注关注法拍房，可能会有大量低价房被执行拍卖。

4、屌丝逆袭，未来只剩下股市还有点机会。再说回那个活动，参加的小伙伴，其实大部分对金融都一窍不通的，都是过去做实业有比较强的现金流，然后不断买房加杠杆。有的人虽然也买错过资产，买到烂资产，但没关系，现金流强接着买好房子就行了。不管什么投资，你只要有钱，就算犯了错也没关系；但钱不多的情况下，你是不能犯错的。这些务实的高净值人群，靠买房赚到千万至上亿资产，但如果你现在刚进入，是没有机会的了。现在的游戏是属于高净值人群的，现实就是这么残酷。因为市场在进化，民智已启，大家都懂这个套路。股市也不好赚了，比如茅台格力上机，上一轮熊市都什么价？现在什么价？只能说，股市的选择比较多，有些东西可能场外的人没进来的时候，场内的大部分人没关注的时候，你get到了这个点，可能还有点超额回报。

5、同志们，时间不等人啊。股市还是楼市，都越来越成熟了。被启迪民智的买房人就像北上资金，如果还有资格和足够的资金，一调控价格跌点就买优质资产，烂资产没人要的；股市也是，相对聪明的北上资金总是抄底，导致好东西跌不透了。任何事情都要在不明朗的时候去投，在势已成而形未果的时候投，才有可能赢。按部就班什么都展现在你面前的时候，就没有什么机会了

作者：被解放的mogwai

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来源：雪球

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