【发刊词】欧神：楼市见底了吗？

大家好，我是叶文欧，欢迎收听今天的地产头条。

今天我将为大家介绍一个新的产品，叫做地产头条地产头条是一个轻谈类脱口秀的节目，每一期我们会录制3到5分钟，每周三期，全年157期，脱口秀严重的考验你的应变及知能力，可能会很有趣~

闲话少说，咱们先来秀几段！

第一个问题，2019年股市开门红都说股市见底了，那么楼市到底了吗？

每一年每一个季度每一个月都会有人跟我说，股票见底了，楼市见顶了。现在是股票最低位，能不能卖房炒股抄个大底。而在过去的十几年里面，这样的问题是一败涂地的。

我们可以看到楼市和股市的差价是不断的在拉大的，如果在2001年的时候，股票2200点，房价2500元，他们是1:1，到了2009年的时候，股票还是2000多点，房价2万多是1:10。今天股票2700点，房价六七万，是1:25。这个比值是不断的拉大的，你不要以为万物都会平衡，万物都会缩减，你不要以为会回到1:1，这是不可能的。它更有可能的趋势是拉大到1:100。所以股票不要抄底，楼市不要言顶。

第二个问题，楼市存在变天一说吗？房地产的投资逻辑是否已经逆转？

这个问题大家可以观察到，2018年是一个比较冷的一年，那么楼市的交投交易都不是很旺畅，民意价格包括北京上海也有所下跌。但是大家要知道，这个是在全世界最严厉的房地产调控政策下才出现的现象。尤其是限购，有钱人都不许买了。你说你一套3000万的豪宅，有钱人不能买，只能让工薪族去买。它跌到了2800万，这个是真正的下跌吗？这个并不反映市场真实的供需情况。而市场真正的情况，其实任何一个人你扪心自问，你比三年前是不是富裕了很多？你自己的工资存款收入实力是不是比三年前强大了很多？如果每个人的购买力都增强了，你怎么可能还指望楼价往下跌呢？因为我们现在的价格是被限购限贷限价限售层层捆绑住了一个价格，并不代表真正的价格。如果你研究货币，研究房地产供应量，研究整个市场一线人员的心态的话，你会发现市场不缺购买力，大家日子都过得很好，只要稍微放松一点点，楼价的反弹是非常厉害的。所以一切都没有改变。我们对房地产持续看好。

第三个问题，欧大你从哪个视角，或者用哪个核心指标来衡量房价的涨跌？

我们一直都在说，房地产其实不仅仅是地产，它其实是金融。研究房地产行业，它的本质是研究金融业。而金融最核心的一个环节是货币供应量。钱、纸币这东西从它诞生那一天开始，纸币的数量都是不断的在增加的，而且是单向单方面的只会增加，不可能减少。哪怕有一些短暂的银行调控，比如说不让你放贷款压缩M2，这个可以在短期的一两年之内，显示我们的M2增幅不高，但是从长远来看，这历史的洪流是不可阻挡的。研究房地产最主要的核心指标是看我们的货币，

我们的财政纪律有没有货币政策财政化，研究货币和整个市场的宏观面，才是决定大趋势大方向的。

在微观选筹方面，除了货币就是人口，人口也非常的重要。我们一直在说只有大城市才有房地产。那么我们要观察一个城市是人口涌入，还是人口涌出？像过去的十年中，北京上海每年新增60万人口，导致了京沪永远涨，一线城市遥遥领先。最近的一两年北京上海在赶人，那么我们可以从一个全国的人口分布，春运分布，包括招工体系分布，可以发现中西部在崛起。目前在中西部，尤其是强二线省会，他们驻扎就业的年轻人越来越多，那么我们也会关注一下中西部，尤其是省会城市的地产行情。但是无论怎么说广大的农村地区，县乡镇，四五线以后的城市和一些地级市小城市，它们呈现的是人口净流出的状态，那么他们的房地产表现会非常的差，你不要去看一些什么建设，什么开发区，什么政策利好，这些都是小亮。真正有关系的就是货币和人口这两个要素抓住了，整个市场的脉搏就清晰了。

大家听了三段地产头条的demo，不知道感觉怎么样？那么地产头条基本上就是这样，内容短小精湛，跟随热点政策随时解答分析，尽量做到风趣幽默。

感谢大家的收听，如果想要第一时间知道房地产关键资讯和真相解读，请持续关注地产头条。

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