购房分析 | 华山夏都苑（上海长宁区-内环内）

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3月中旬上海法拍房源较多，尤其特别的是，7折以下有一把。

能出来高折扣的当然好，至少有机会，袋鼠安家就这批低于7折的房源给大家一些参拍建议。

特意由肖然老师、Cross、佳浩一起评判房源的录音，都是十年的房地产经验，供大家参考。

法拍房源专场：3月11—20日

新华路板块是民国起的上海老牌高档住区，国宾地带，居民文化水平、素养、资产层次都是非常高的，也是海派风情最浓郁的地方。

属于极度稀有、也不可复制的地段，虽然缺乏强劲的规划、难以大幅度升值，但考虑到“三代人的气质和身份”，非常建议自住。

鸿发苑属于板块中等水平楼盘，在略低于市场价的情况下都推荐购买，即使略高于市场价，也无妨；

华山夏都苑自住极佳！这地段加上这尺度，城市孤品，全上海就不超过100套，真算名门望族。

但也同样受制于标的较大，流通性略差，短线赚差价比较难，但这类绝对海派地段的世家大宅，本就应当收藏、自住，用来炒房就真浪费了。

关于华山夏都苑，最近将独立来聊。

这两个楼盘的品质都相当不错，虽然地段也都算是保值增值类的，尤其是唐镇，受张江发展驱动，有较大的升值空间。

但本身这两个楼盘的市场价已经“预支”了未来几年的升值空间，有一定的虚高，声名在外，跌倒也不至于，预期几年内都是不涨不跌的稳定状态，只有在折扣情况下，“省”下就是赚到。

问题是，虽然这两个楼盘都0.64折的高折扣，但名气过大，预计争夺激烈，很难在0.85折以下成交，保不定能过9折。

如果喜欢这房子的，可以参拍下，建议过了9折也就不必再出价了，可以等等二手房。

尤其要注意的是，星河湾的“中等土豪”气质和装修，尤其是重金砸下去的装修，不是谁都喜欢的，一定要看过星河湾的套内，确定下自己是否喜欢这格调（不一定看这套房源，反正是开发商装修的，都一样）。

而绿城御园，这个面积段总价段的，折扣买下肯定是赚到的，但，流通较慢，转手抛售千万不能急，才能真正获利。

新领地的地段是国际住区，不算老牌，但也是成熟了十年以上的，地段均价在8万以上，问题是新领地本身是板块内几乎“垫底”的楼盘，5万多的市场均价并不算“价格洼地”，从市场价入手，并不存在“抄底花木”的价值，不会单盘补涨。

当然，从自住而言，也算是个挤进花木板块的机会；论投资，能以折扣省下多少，就算赚到多少，能接受的最小利润空间得自己衡量了。

东苑新天地在莘庄是有一定品质和名声地位的，莘庄也因商业升级和产业结构升级而成为高升值预期板块，因此，本房源虽不是莘庄发展正心、但却是莘庄生活资源最充裕、最繁华的地带。

居住氛围很好、也很有升值潜力。能以一定的折扣买下自然好，就是比较担心价格会被顶上市场价。

万科清林径，新场第一豪宅，进了小区，一切都很好，出了小区，也就南汇当地人习惯，在市区待久的人是很难适应这类郊区小镇的。

从投资看，未来新增与升级的只有一个新场古镇开发，虽是市级动作，但也只是略微增加中小商业量和名气，不构成大升值机遇。

简单说，两个都是动迁安置基地起家的成熟刚需板块，200-400万级的生活配置，本不适合“千万级中产”的新建商品房，当然，如果能以刚需房的单价，买个大户型改善下居住条件也是好的，所以能市场价8折以内成交是赞赞的，超过8折，就意义不大了。

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