问题6：住房贷款利息附加扣除的规则？

住房贷款利息的定义和范围

        从住房贷款利息的定义来看，目前指的是首套住房贷款利率支出。也就是说这不是指第一套购买的房子，而是指银行通称的享受首套住房贷款利率的房子，也就是我们常说的“认贷，不认房”。

        例子：

        一个纳税人购买了第二套房子，但是他享受的仍然是银行所提供的首套住房贷款利率，一般就是基准利率。那么这第二套房子仍然可以享受住房贷款利率附加扣除。

        具体来说就会分为几种情况？

        第一大类：个人采用商业贷购房。

        （1）个人购买了第一套住房，使用的仅有商业贷款，那么他当然可以享受首套住房贷款利息。一般来说他享受的也就是基准贷款利率。

       （2）个人仍然购买的是第一套住房，使用商业贷款，但是它的利润是基准加上服。其原因就是它存在非住房贷款类的信用逾期或者不良的信用记录，银行对其贷款利率进行了上浮。那么上浮多少？还算首套贷款利率，这个就需要由银行来作出解释。

        （3）个人已经购买了第一套住房，并且将贷款还清。现在购买了第二套住房。如果仅使用商业贷款，它仍然可以享受首套住房贷款利率，也就是基准利率。那么这第二套住房仍然可以进行专项附加扣除，以此类推。只要使用商业贷款利率，个人购买的第三套以及以上的住房，如果享受的仍然是银行的首套住房贷款利率，那么就可以享受住房贷款利息的附加扣除。

         第二大类：个人使用公积金购买住房的情况。

         目前来看，对于使用公积金进行住房贷款，只有第一套住房可以享受公积金贷款基准利率，而第二套住房以及以上则需要按照公积金基准贷款利率加上浮的情况来处理。那么这种情况是否属于首套住房贷款利率目前还没有得到各地公积金中心的统一说法，我想大家需要向当地的公积金中心进行相应的咨询。

           第三大类：个人使用组合贷款，商业贷款加住房，公积金贷款。

          对于第一套住房来说是没有任何问题的。商业贷款享受的是首套住房贷款利率，公积金贷款也享受首套住房贷款利率

         对于第二套住房则存在一定的问题，商业贷款仍然可以享受基准的首套住房贷款利率，但是公积金贷款则享受了上浮的贷款利率。我个人的理解，只要在组合贷中包含商业贷款的首套住房贷款利率，就可以进行住房贷款利率的支出和附加扣除。那么扣除的期限就以商业住房贷款利率的期限为准。

         例子：

         一个人购买了一套住房，采用了组合贷款，其中商业贷款剩余的期限为120个月，并且享受首套住房贷款的基准利率，而公积金贷款的期限是250个月，享受的是基准加上浮10%的利率。那么这个人的这一套住房就仅仅可以扣除120个月的商业住房贷款利率。

          总结：

         个人如果享受的是基准利率，就可以看作是首套住房贷款利率，无论它是商业贷，还是公积金贷，其扣除的期限是240个月。

          如果利率进行了一定的上浮，也就是基准利率进行了一定的上浮，那么需要由其贷款的银行以及住房公积金中心给出相应的认定，如果认定仍然为首套住房贷款利率，那么还是可以在税前扣除的。

        目前有些地区的商业银行已经给出了相应的政策，那么我们需要进一步的咨询个人贷款的主管银行和住房公积金中心。

        扣除的标准和方法。

       按照现行的规定，在实际发生贷款利息的年度，可以按照每月一千元的标准定额扣除期限最长不超过240个月，而且纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。经夫妻双方约定，可以选择由其中一方具体的扣除方式，一个纳税年度内不能改变。

          那么这里还有一个问题，就是夫妻双方婚前分别购买的住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除的标准百分之百扣除，或由夫妻双方对各自购买的住房分别按照扣除标准的50%扣除。

       这个规则听起来比较复杂，我通过几个例子来给大家逐一的讲解。

          第一个例子：

         我们的扣除期限应该如何计算？

一般来说应该是从合约开始的，还款当月至贷款全部归还完或贷款合同终止的当月。那么如果个人的贷款期少于240个月，那么也只能按照贷款期来扣除。还有一种特殊情况，如果个人提前还贷，那么从贷款还完的当月就停止享受附加扣除。

          第二个例子：

         某人购买了一套房子，享受了首套贷款利率的扣除。十个月后他将这套房子卖掉了，又买了第二套房子。由于结清了第一套的贷款，那么他仍然享受的是商业贷款基准利率，请问他还能在扣除剩余的230个月吗？答案是不可以的。因为按照规定只能享受一次贷款利率的扣除。

        第三个例子：

         对于夫妻婚后购买的房产，无论房产证上的名字是谁，丈夫妻子或者是夫妻双方，那么都只能有一方进行全额扣除，而且不能分摊。而对于婚前购买的住房，那么婚后可以选择一套，并由购买方抵扣。例如可以选择由丈夫继续抵扣婚前由丈夫购买的那套住房，相应的妻子就要放弃。对婚前自己购买住房的抵扣，或者夫妻双方仍然各自按照每月500块的标准抵扣各自婚前购买的住房。

        总结：

        对于住房贷款利息的扣除方法，我们需要注意几点？

         第一，该扣除只能使用一次，如果没有用足，240个月是不能够继续延续的。

         第二，该扣除只能在夫妻一方进行抵扣，而不能选择分摊。

         第三，对于婚前夫妻各有一套首套贷款利率的住房，那么婚后可以选择一方抵扣，或者各自按照50%抵扣。

         提醒：

        相关的备案证明，包括结婚证住房贷款合同，贷款还款支出凭证。同时我们还要与个人住房贷款的商业银行和住房公积金中心进一步沟通，以确定是否享受了首套住房贷款利息。