18.如何选择买房的入手时机？

如何选择买房的入手时机

喜马拉雅的朋友，你好！我是蔡照明。

前几节课我们说了如何选择选择了城市、片区和户型之后，那么这一节课我们就来说一说，我们该如何选择买房的时机。关于买房时机，大家可能觉得只要有钱就行了，以前有一句话说先上车再说，但是我们现在更应该注意，除了上车，还要有个好的座位，你一定希望自己选择买房的时机是最恰当的，即使买完之后不会马上就升值，至少也不会买入以后长期横盘或者下跌，那么选择买房的时机有什么讲究呢？我们这节课就来做一些提醒。希望听完今天的课程，你就会找到上述问题的答案了。

房价一直会涨已经成为中国人的一种信念了，这种信念会不会在未来长期成立，我们在政策篇中已经详细分析了，但是即使房价不断上涨，它也会有那种长期蛰伏不动和迅速上涨的阶段。那么我们今天就来说一说，在不同的城市，买房应该选择什么样的时机，你什么时候买房最好？

实际上，每个城市的发展都有是有生命周期的，所以我们要根据这个生命周期或者叫房价的起伏和变化的周期，来决定的入市时机，看看你到底在什么阶段，什么波段，什么时间点，来决定你是爽快的入手，还是再等一等。

一般来说，我觉得一个三四线城市的房价上涨大致会有三波机会。最开始一波是业内人士和部分先知先觉购买的“先烈期”，之后很可能会进入一个长期不涨的阶段，这个阶段可能有些购房者会扛不住，成为先烈。

然后一直到迎来某个引爆点，一些投资客和大妈会进来购买，这时候房价很可能会比较快速的上涨，我们把这个阶段称为“收割期”。引爆点一般来自于国家政策的改变，比如国家决定在海南开发自由港，在西安建国家战略中心，这些概念对于一线城市没什么作用，因为一线城市的概念已经够多了，但是这些概念对于二三线城市房价的拉动作用还是非常大的。

到了收割期，很多人都会觉得，这个时候的房子已经太贵了，但其实这以后还有一波更大的上涨机会，那就是全民炒房的“过热期”，到了这个阶段房价会普遍性的上涨，但是到了这个阶段，大家也应该开始提高警惕了。

我们刚才说的是城市的不同阶段，那么在同一个城市里的不同片区，同样也有它的生命周期，比如这个片区先开发了，比如说这个片区已经开发了，但是要经过很长一段时间基础设施才会完善，才会有人进场居住，慢慢形成居住的氛围。这个阶段中间也有不同的机会点，有可能也会经历很长一段时间的房价横盘，所以我们要根据不同的阶段，采取不同的投资策略。

我们就要看判断一个城市一个片区的投资时机，我们首先就要看我们做长期投资还是做短线投资，然后看看这个地方有没有形成一个二级市场，有没有成熟的二级市场，是判断能不能做短线投资的最重要依据。

比如说北京现在周边有些地方，比如说固安新机场附近的房子，我们如果做长线投资的话可以考虑，但是短线投资可能就不行，为什么？因为它还没有形成一个二级市场，如果比如说你想卖房子的时候，根本就没有接盘侠，还没有形成一个完整二级市场的新市场，很难去做短期投资。

随着这个地区的基础设施逐步完善，居民开始入住，二级市场也开始形成，那么这个时候短线投资也有人接盘。所以，早到有早到的好处，买入的绝对价格低，晚到也有晚到的好处，需要等待的时间短。

那么我们怎么来判断一个城市已经开始进入到全民炒房的阶段了呢？我有个小诀窍，那就是当一个城市你发现一个原本偏向保守的人群，比如教师群体等，都开始买房甚至炒房了，那么这个城市很可能就已经进入第三波“全民过热期”了。

我这么说，不是对教师这个群体有什么偏见，而是因为教师群体对财富不是特别敏感的人群，对风险的态度相对比较保守，他们平时工作也很忙，但是工作很稳定，很受尊重，当购房具有投资价值的信息传递到他们这里的时候，那么很可能也是经过好多轮了，当地社会开始进入全民炒房的阶段了。

再讲一个例子，前些年我有次去拜访一个老师，我想着，送他钱不太好，于是我就送了他一张买房的认购证，当时这种房屋的认购证也是需要钱来买的，价值大约3000左右。我跟他说，这个时候买房一定赚钱，你相信我，认识好几年了，肯定不会骗你，结果这位老师还是没买，几年后房价保障，他也非常后悔。

这种三波段式的机会是一个城市和地区房价上涨的一般规律，原来这三波之间可能会时间拉得很长，现在这个规律被越来越多人掌握以后，可能会进行得非常快。一波之后很快就接着一波，迅速从先烈期进入全民过热期，近两年这种现象在二线城市经常发生。

我还总结了一个规律，就是当一个城市的房价超过1万元每平米这条心理大关的时候，它很可能会进入一条快速的上升通道，就是涨得特别快。这里面的道理也很简单，就是房价在1万每平米以下的时候，哪怕是从6000涨到6500，你在心理上也会觉得差距很大。

比如北京当年房价均价才几千的时候，6000每平米的房子和8000每平米的房子档次会差得非常远，但是超过1万之后，心理上以万为计数单位了，1万2和1万4之间的比例也缩小了，买房者心理上感觉的差距就更小了，所以一个城市的房价要么就不突破1万的大关，或者在1万的关口上上下下好几次，但要是过了1万这条心理大关，往往就会进入一条快速上升通道。

最近的一个例子还有西安，西安之前的房价一直都没怎么涨过，这些年的房价也是在1万左右的关口附近上上下下了好几回，最后在去年均价突破了1万之后，西安的房价便开始迅速上涨，西安人民一旦开始尝到买房赚钱的滋味，也会反过来刺激他们继续买房投资，所以房价在这个阶段往往会保持快速增长，现在西安市区2、3万的房子也不少见了。

这里我们还要做一个提醒，当一个城市或者地区进入了全民过热期，那么我们就要在这个阶段买房时就有抱有警惕了，还有更需要警惕的阶段，那就是我提出进入了所谓“概念晚期”阶段的城市和地区，就是说这个城市或者地区已经经过了多轮炒作，新鲜劲儿早已经过去了，比如天津的滨海新区，对于在这种地区买房，我们要非常谨慎。

说了这么多买房时机的选择之后，我想你可能最后会提出一个简单明了的问题，那就是现在到底是不是一个买房的好时机？我认为这首先应该看你是刚需还是投资，如果你是刚需的话，那么接下来这些年整体上来看会一个买房的不错时机，因为政府这些年所做的工作就是为你创造一个更加容易买房的机会，不管是共有产权房，长期租赁房，还是集体土地入市建房这些政策，都是为了解决刚需的问题，而这类房子目前还没有大量上市，所以你可以等到这些房子开始大量上市的时候，应该会是一个不错的买房时机。

尤其是对于那些目前是执行最严格限购措施的一线城市来说，此时购买新楼盘会是一个不错的选择，因为市场上的新楼盘都被政府限制住了售价，有的地方一手房甚至和二手房的价格出现了倒挂，也就是新楼盘比二手房还便宜，如果你能买到这些新楼盘，那当然是很合适的，相当于赢在了起跑线上。

如果你是投资买房者，那么我劝你尽量慎重，因为现在政府很多政策都是为了限制投资购房的，甚至用了“打击”这个词，我们看到前段时间公安部联合八个政府部门联合发文，其中之一就是打击炒房，另外，如果政府限购限限售等系列政策不放松的话，一定会让房地产会在一段时间内横盘。

从刚刚召开的中央政局会议，大家也可以看得更加明确了，政府宁愿承担房价下降的风险，也不愿意承担房价再大涨的风险，因为房价横盘或者轻微下跌仅仅是会让经济的发展速度放缓，而房价再涨可能就会迎来崩盘，给整个经济带来灭顶之灾，所以如果你是投资购房者，那么你需要非常谨慎。

对于改善型的购房者，或者说换房者来说，我觉得相对关系不是很大，因为你一买一卖，相当于风险对冲，但是眼下的阶段可以让你更从容的去选房，挑选自己满意的好房子，特别是在金融去杠杆和中美贸易战的大背景下，可能有些人会因为资金出现问题等情况，会把房子这些资产比较便宜的抛售，所以这时候对你来说可能是一个捡漏的好时机。

好了，这节课我们谈到了应该如何选择买房的时机，城市和地区都是有生命周期的，所以我们必须关注这个城市房价所处的阶段，是先烈期，还是收割期，还是全民过热期，甚至是概念晚期，不同的阶段采取不同的策略。好了，今天的课程就到这里，希望你能够找到最合适买房的时机。

谢谢收听，我们下次课见。