第一章 婚前财产保护策略及规划要点 第一节 婚前购置房产应当如何规划与安排

第一章：婚前财产保护策略及规划要点——想说爱你不容易

本章主要解决客户在结婚前面临的诸多问题。我们团队在为中国诸多高端客户服务时发现，客户往往有以下的困惑或者说需 求：

很多客户在子女结婚前，会给予子女婚姻的祝福及财富支持，但却不知道如何给才最安全；有的客户在结婚前已经积累了相当的财富，困惑于如何保护自己婚前的财富；有的客户不知道是否需要对自己的婚前财产和婚后财产做一些隔离措施，又怎样把自己的婚前财产和婚后夫妻共同财产分开？

再婚家庭就更加复杂了，因为再婚家庭牵扯到诸多的子女，面对这种情况，该怎么来梳理复杂的财产关系呢？哪些原本属于自己的资产因为婚姻而改了姓呢？

同时，银行界及保险业界的从业人员可能还希望知道，面对上述问题时，他们应该如何运用家族信托、人寿保险等工具帮助客户呢？

接下来我们就逐层分析，一步步地把这些问题梳理清 楚。

一、婚前购置房产应当如何规划与安排

案例描述：夫妻新婚共筑爱巢，10年按揭无缘房产

 女方是北京户口，男方是外地户口，当年男女双方恋爱时遭到了女方父母的强烈反对，认为男方配不上自己女儿，但是女方坚定地认为她的男友聪明勤快，未来一定有好的前途，于是不顾父母的反对，义无反顾地嫁给了外地小伙儿。

由于女方父母不接受这桩婚姻，所以不提供住房给女儿，而男方又是外地户口，所以俩人一直也没有一个像样的居所。结婚前，俩人决定以按揭的方式购买一套住房，并且买在了男方家乡所在地的某市。男方付了首付款之后，夫妻俩结了婚，住在一起，继续还银行的贷款，女方也因此远离北京，夫妻俩患难与共，一起创 业。

结婚后妻子非常贤惠，把自己每月不多的收入都拿出来贴补家用，家里的日常生活消费和孩子的成长教育费用都出自女方工资，男方则负责一心一意地创办装修公司，并负责还银行的按揭住房贷款。10年过去了，这套房子的按揭借款终于还清了。

这10年来，女方的工资都用在家里的日常消费和子女教育上，没有任何积蓄，但接下来发生的事情让这位女士完全没有想到。由于赶上了我们国家房地产高速发展的时代，装修公司的生意非常好，很快男方就挣了不少钱。随着男方的富裕和膨胀，他的身边也开始出现了情人。

3年后，丈夫向妻子提出离婚，妻子不能接受这一现实，但男方态度非常坚决，当即起诉到了法院，要求判决离婚。女方觉得非常寒心，但坚决不同意离婚，因此法院判决暂时驳回了男方的起诉。但半年后丈夫第二次向人民法院提出离婚诉讼，仍然要求离婚。这一次，法官认为夫妻感情确已破裂，打算判决双方离 婚。

在涉及按揭住房的分割时，法院判决根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定，认定该房产为男方婚前个人财产，归男方所有，同时判决男方将婚后夫妻共同还按揭部分本息和的一半给女方。这让妻子在承受被丈夫无情抛弃的痛苦的同时，又遭受了另一重打击，她怎么也想不明白，这套住房是自己和丈夫辛苦打拼才获得的，银行按揭贷款也是双方共同偿还的，为什么多年之后，自己为婚姻付出了一切，却面临无房出户的艰难境地呢？

律师分析：婚前按揭购买的房产应归谁所有

无论是婚姻方面还是财产方面，这位女性都败得一塌糊涂，那么，法官为什么这样判呢？让我们来看看《婚姻法司法解释三》第十条：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

看了这个法条，相信读者们就明白法官的判决依据了，而这一法律规定，和绝大多数朋友想当然的想法是不一样的。大多数人认为，夫妻双方为结婚而买房，男方付首付款，女方负责家具电器，婚后又一起生活、共同还贷，这种情况下的按揭住房就应该是夫妻共同财产，然而法律上却不这么看。

我们想通过这个案例说明什么呢？说明婚前在置办房产的时候，其实是挺有讲究、挺有技巧的。

接下来，就分三种情形详细告诉大家相应的风险防范和应对策略。

解决策略：婚前购置房产的技巧和要点

1. 婚前房产如何置办才是自己的婚前个人财产

通常情形下，如果要在结婚前买房子，而且不是以按揭的方式买房子的话，要注意以下三个要点：

（1）首先要保证自己在结婚前付清与房产购买相关的所有款项，包括购房款、契税、公共维修基金等各项费用。这些费用不要结婚前付一部分，结婚后付一部分，而是要在结婚前全部付 清。

（2）结婚前不仅要签订房屋买卖合同，而且一定要将产权证办理妥当，并且产权证上面的登记产权人只有自己，不涉及其他 人。

（3）涉及到房产的其他费用如果需要在婚后支付的，请不要用夫妻共同财产的存款来缴纳，而是用自己的婚前个人存款来付钱，并且在支付与房产相关的费用时，采用银行转账的方法。

让我们来举个例子：有的人在结婚前是把房子买了下来，也办完了产权证，但是他却要在结婚后装修房子。读者们都知道，装修房子是个大活儿，既要花费时间和精力，还要花费金钱，这个时候就要注意了——婚前已经购买的房产如果要在婚后装修，装修时只要涉及费用，就一定要用自己的婚前银行存款支付。为了防止将来说不清楚，不要给现金，而是直接从婚前银行存款的账户转账给装修公司，这样资金的线索就会非常清晰。

做到以上三点，婚前购买的住房就应该算作是自己的婚前个人房产了，无论结婚多少年，它都会算作是自己的婚前个人房 产。

2. 婚前以按揭方式购买住房，应该怎么处理

对于这个问题，要从男方和女方这两个角度分别来谈。按照中国传统的婚恋习俗，结婚前一般是男方家里负责准备房子，女方家里负责准备嫁妆，如汽车、房屋装修、家具、电器等等。由于男女双方的立场不同，以下就分别说明。

（1）男方立场。男方希望婚前按揭的住房算作自己的房产，那么，他可以在领结婚证之前就完成房屋买卖合同和房产抵押借款合同的签订，并且在领结婚证前付完首付款，装修完房产。如果是这样的话，这套按揭住房就算是男方的婚前个人财产了。

如果婚后每个月还银行的按揭贷款也是来自男方的婚前个人存款，那么将来一旦发生婚变，不仅房产是男方的婚前个人财产，婚后的按揭贷款他都不需要给女方做出任何补偿。这是因为，这套房子从头到尾所有的款项，都是他自己一个人承担并用他个人的财产支付的。

如果婚后是夫妻共同还银行按揭贷款，那么在离婚时，房产仍归男方，但男方应当给女方补偿，补偿的数额是婚后还贷本息和的一半，再加上还贷本息和乘以婚姻关系存续期间该房产同等升值比例。

（2）女方立场。女方在结婚前也付出了嫁妆等财产，结婚后参与了房产的长期还贷，应该说她对这套房产是有着长期价值的。那么，如前述案例中那样的风险，怎么样才能规避呢？怎样防止结婚10年后净身出户呢？

其实有一个很简单的办法，就是在男方准备去买按揭住房时，女方与男友一起去售楼处，在售楼处签订房屋买卖合同时，女方也掏出自己的身份证，要求在合同“买方”一栏写上自己的名字，同时在合同末尾处的“买方”一栏也签上自己的大名。

这样一来，这套房产就相当于是男方和女方共同购买，两个人都是买方。如此，将来住建委下发的产权证上，就会是男方和女方两个人的名字，这样，这套房产就算作是夫妻双方的共同房产，与他们什么时候领结婚证没什么关系。要记住，在这种情况下，房产归属谁，重点在产权登记，而不是看谁付的钱。

3. 子女结婚前父母帮助买房时的注意要点

中国很多城市的房产价格都比较高，即将步入婚姻的年轻人可能没有那么多积蓄去购买一套价格昂贵的房产。通常情形下，父母在买房问题上都要给予帮助，一些手头宽裕的父母，可能在子女结婚前就打算出全款把房子给买好了。

如果是父母给子女买房产，需要注意什么呢？一般父母希望自己掏钱买给子女的房产永远专属于自己的子女，不要和别人扯上关系，如果是这样，他们就需要注意以下几点：

首先，产权证的名字该怎么写？如果父母对子女非常放心，可以在子女结婚前为孩子付钱买房时，房产证写子女自己的名字。这时父母要做到的就是，在子女领结婚证之前付清所有房款，并且拿到产权证。

如果是父母出资，请父母直接将购房款从自己的银行账户转到房地产开发商的银行账户，而不是从父母的银行账户转到子女的银行账户，再从子女的银行账户转到房地产开发商的银行账户，这是为了避免子女自己发生银行资金混同的情形。

也有的父母对年轻的子女不放心，担心子女可能因为草率或冲动而随意处分房子。我们团队曾经遇到过这样的案例：一位家境富裕的母亲想投资房产，因为担心要开征遗产税，所以在购买某套房产时，虽然是她自己付完了1000万的全款，却没用自己的名字，而是直接用了儿子的名字。当时她儿子刚20出头，正在青春热恋之中。

买了房后，儿子的表现让这位母亲内心不安，她发现儿子在谈恋爱的时候，对女朋友唯唯诺诺、唯命是从，百般讨好对方，母亲就担心哪天儿子会瞒着自己把女朋友的名字加到房产证上去。所以，子女的年轻冲动也会带来风险，除了刚才这个案例讲的情况，孩子们也可能以自己的名义把房子租出去、借出去，或者在缺钱时拿房子抵押贷款，甚至是把房子偷偷卖掉。

那么，父母该如何防范这类风险呢？其实有一个很好的方法，就是父母在购买这套房子的时候，写上自己和子女两个人的名字，并且可以在房屋买卖合同上分清两位买房人的份额，比如说约定母亲占10%的产权，子女占90%的产权。如此，产权证上也会是两个产权人，只不过这种产权证我们管它叫“按份共有产权证”。

因为产权证上既有子女的名字又有父母的名字，因此年轻的子女如果冲动起来想处分这套房产时，就逃不过父母的眼睛了。因为无论他是把房产出租、出售还是抵押，合同相对方都必须要求父母到现场签字同意。所以，父母与子女共同拥有房产，是父母掌握房产控制权的一种很好的安排。由于本书篇幅有限，此处只能罗列需注意的要点，如需了解更多，可通过本书末尾处的团队联系方式联系我们。