103《我在碧桂园的1000天》（上）：这本书凭什么被炒到10万元一本

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书籍信息：  

中文名：《我在碧桂园的1000天》

书籍类别：回忆录

Amazon评分：N/A

Goodreads评分：N/A

出版日期：2017年11月

页数：544

内容简介：  

2017年11月，国内出版了一本新书，叫做《我在碧桂园的1000天》。书的作者叫吴建斌，是碧桂园的前首席财务官（CFO）。大多数人看书名就能猜到，这本书是吴建斌在碧桂园担任CFO期间的回忆录。碧桂园是中国房地产行业的三巨头之一，与恒大、万科齐名。公司拥有10万多名员工，2017年销售额约5508亿元，是世界500强企业之一。虽然碧桂园的名气很大，但这本书刚出版的时候并没有引起太多关注。但出人意料的是，书的预售版一上架，就迅速变成了“售罄”的状态。在网上，各大渠道商都拿不到这本书的纸质版，一直到现在，出版社也没有再版印刷。2018年1月，网上还传出了出版社的声明，大意是《我在碧桂园的1000天》还需要修改，具体出版的时间会推迟。由于拿到纸质书的人实在太少，这本书居然一度在网上曝出了10万元一本的天价。

那么，到底发生了什么呢？据说，这本书一上市，就迅速被碧桂园全部买断，目的就是不让它流传出去。这就更令人好奇了——前CFO写的一本工作回忆录，还藏了什么惊天大秘密不成？通常情况下，当事人越是遮掩，人们就越是想知道下面藏了什么。于是，这本书在一夜之间莫名其妙地火了。有人说：书里描述了大量碧桂园的商业机密和管理秘诀，房地产从业者必读，企业管理者必读，想发财致富的人必读。

所以，真的是这样吗？要讲清楚这本书，还得先从碧桂园的创始人杨国强说起。杨国强是广东顺德人，1955年出生。他长在一个农民家庭，高中学历，24岁就开始跟着哥哥跑工地。由于吃苦耐劳，他30岁就坐上了建筑公司总经理的位置。1992年，中国迎来改革开放。那时候，顺德有一个叫做“碧桂园”的烂尾楼，没有人敢接盘。但杨国强却认为，这是一个千载难逢的赚钱机会，于是他千方百计把它接了下来。但仅仅一年之后，中国房地产市场出现泡沫，房价急剧下跌。别说卖烂尾楼，就是正常的楼盘都卖不出去。但杨国强没有坐以待毙，他通过朋友找到了北京景山中学的校长，说服对方在广东建分校。消息传出，“碧桂园”很快从无人问津的烂尾楼变成了炙手可热的学区房。

就这样，杨国强成功拯救了碧桂园，当上了集团主席，开始了突飞猛进的发展。1999年，广州碧桂园开盘，创下当月销售3000套的纪录，第一期三个月售罄。2007年，碧桂园在香港联交所上市，上市当天市值达到1189亿港元。2016年，碧桂园年销售额达3088亿元，成功进入福布斯世界500强。农民出身、高中毕业的杨国强，从一个“烂尾楼”做到了销售破千亿的全球500强，他到底有什么过人之处呢？

你可能想不到，贵为世界500强老板的杨国强，在媒体和大众面前却一直在“示弱”。熟悉杨国强的人，对他的评价是“极为内敛、低调”。每次见到官员的时候，他也会刻意强调：“我是个农民，书读得少，很多事情听不懂，人笨。”这句话的姿态非常低，一来官员听着非常受用；二来能让人对他放松警惕，不把他视为威胁和对手。但相比杨国强对外的韬光养晦，他对内的风格却几乎是完全相反的。吴建斌加入碧桂园没多久，杨国强就曾这样对他说：“有机会要做中国第一，世界第一。”杨国强也不是乱夸海口，他对碧桂园收入增长是这么要求的：每年结算的收入增长不低于50%，净利润增长不低于30%。

那问题又来了，什么样的领导能带领企业达到这样的目标呢？答案就是：独裁的领导。“企业起步初期绝对要有一个专业的经营者，以‘独裁’的方式，制定公司核心制度、发展方针，而且必须能铁血地彻底执行。”根据吴建斌的观察，只有一个大权在握的领导，能够说一不二的领导，才能掌控大局，带着员工一路狂奔，过关斩将。杨国强曾说过：“我们的商业模式很独特，别人想学也学不来… 这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，我杨国强能做到。”所以，他具体是怎么做的？

有句话是这么说的：企业做强靠产品，做大靠运营。要实现规模性高速成长，运营和管理必须精简、有序。碧桂园的做法，简单来说就是：迅速买地，迅速卖楼盖楼，资金迅速周转。为此，他们还发明了一整套数字化代码的管理体系。比如，在碧桂园内部有一个“143”原则：“1”个中心目标：努力实现“成就共享”。“4”个原则：买地要保证速度和质量；土地价格要低，不怕市场下行；土地开工前就预售，开工后迅速完成；注重资金回报率，合理延后支付地价款。“3”个内部管理方向：积极寻找优质土地；争取好的付款条件；加强内部审核。这么一来，把原本复杂的运营原则变成了数字和代码，让员工都能很容易地记住。但你可能会说：只是简化管理原则，或者只有强硬独裁的领导风格，好像也不足以支撑碧桂园的成功吧？那么，杨国强还有什么独特能力呢？

在股市里，有个专有名词叫“反指”。意思是说，明明股市看涨的时候，你却不停抛售；股市明明跌得一塌糊涂，你却大举买入。2014年，房地产行业出现大幅下滑，市场萎靡，房子卖不出去，楼市进入了所谓的“冬天”。几乎所有的房地产公司都知道，“冬天”一定要勒紧裤腰带过日子；采取最保守的策略，谨慎投资买地，能省则省，也许还能熬得过去。碧桂园也同样面临“寒冬”的考验，一年都快过去一半了，公司离既定的销售目标还差了很远。通常情况下，碧桂园应该和其他公司一样，收紧钱袋，猥琐发育。但杨国强却做出了完全相反的决定。在年中的业务交流会上，杨国强表示，现在虽然是楼市的寒冬，但却是买地的“春天”。他的逻辑很简单：现在大家都不敢买地，很多好地的价格也降了下来，所以正是低价收割的好机会。这个决定听起来没毛病，但实则非常凶险。在所有房地产公司都在为资金头痛的时候，杨国强居然让大家逆势而动，放手买地，万一资金周转出了问题，就等于把公司送上了断头台。

不过，这样的做法，和“股神”巴菲特那条著名的投资原则“别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪”有着异曲同工之妙。之后的业绩数据也证明，杨国强的确胆识过人。当然，碧桂园最凶悍的还是销售。在杨国强看来，没有销售，一切皆等于零。为了达到当年的销售目标，碧桂园甚至临时打破了公司的组织结构，推行了全员营销计划。公司把目标销售额1550亿分给了7个高管。销售总指挥可以随时调遣1.6万名销售人员到销售楼盘，并赋予了他们一定的自主决定权。与此同时，公司内部管理也及时变阵，销售中心经理推出了新的销售策略，和2800个中介机构签了代理，一切都以销售为中心。公司上下员工都跟打了鸡血一般。用吴建斌的话说，他们就像要上战场的士兵，临行前和将军一起喝一碗壮行酒，然后把碗在地上摔个粉碎，不达目的，誓不罢休。终于，在2014年的倒数几天，碧桂园达成了年初承诺的1280亿销售额。当然，只有这几招，还远远不足以支撑今天碧桂园世界500强的巨大成就。那么，杨国强究竟还有什么独门秘诀？下期节目，我们继续来讲这本书的下半部分。