5-13【房地产】思维升级：一万块也能投资房地产的几种方法

课程精华笔记

投资最难受的不是没发现机会，而是发现了机会却没有能力去把握。这在房地产投资过程中经常出现。很多人，尤其是大城市的年轻人，可能从很早就看好房地产，但苦于资金不够，所以只能眼巴巴的看着房价这班列车从眼前飞驰而过。这是典型的由于缺乏金融意识而犯的低级错误。如果你是刚需，资金缺口又不是很大，那么你应该学会合理的利用杠杆，通过金融工具来解决现实的居住需求，也许你当时觉得债务很重，但只要你看清了过去十年的金融化大势，那你就应该明白，十年前的1块钱债务和十年后的10倍收益相比根本不值一提。反之，如果你不是刚需，而且资金缺口很大，那问题就不一样了，大量借钱去买房并不是一种很合理的选择。

首先，把鸡蛋放在一个篮子里是最危险的投资方式。买房资金占用量极大，买房对很多人来说不仅要“all-in”自己的鸡蛋，可能还要去大量借鸡蛋。过去十年你这样干可以，因为房价的表现太过突出，不仅可以消化杠杆，还能获得很高的额外收益。但未来十年房价不可能再重复过去十年的奇迹，波动会加大，这个过程中如果还继续套用过去“all-in”的投资方式，会有很大的风险，尤其是对一些中小城市的投资者。

其次，投资不能只考虑前端的收益，而忽视了后端的退出和兑现。房子作为一种很“重”的资产，流动性比很多金融资产要差的多。尤其是在中国，房地产市场的交易成本明显高于其他国家，我们的交易成本包括契税、所得税、营业税等，大概是房价的4%到5%左右，这些成本会对房地产的交易产生限制，降低其流动性。所以正常情况下，房地产交易的成交周期明显偏长，少则半月到一月，多则半年到一年，尤其是地产下行周期的时候，很可能有价无市。此外，中央现在定调房住不炒，对投机买卖施加了诸多限制，这导致购房者群体明显缩小，也会限制房子的流转。举个最简单的例子，海南的房价是涨了，但现在限购，即便有人想买你的房，你们也没法交易。

所以，直接买房其实是投资房地产最笨重的一种方式，在金融市场如此发达的今天，我们完全可以通过很多间接的方式投资房地产，不仅一样可以分享房地产上涨的红利，而且可以避免房地产资金占用大、流动性差的风险。换句话说，即便你只有1万块，即便你想及时变现，你也可以找到适合你的房地产投资方式，今天我们就来介绍一下最主流的三种方式。

第一种是房地产相关的股票。在买房者分享房价上涨红利的背后，还有一个最大的受益群体，那就是房地产企业。一类是房地产开发商，比如我们熟悉的“招保万金”。另一类是房地产相关的服务商，比如房地产交易中介、房地产网站等等。投资这些企业的股票一样可以分享房地产发展的红利，但由于大部分房地产服务商是在海外上市，国内投资者不便参与，所以主要的投资方式就是投资A股市场上的这些房地产开发类企业。股票市场的门槛和流动性优势自不必说，但是房地产股是否完全和房价吻合呢？这个的确需要具体分析。

从历史来看，中国房价和股价存在一定的相关性，房价上涨，房地产企业业绩上涨，从而推动房地产企业股价上行，但考虑到货币政策、地产调控等政策调整影响，房价和股价变动并不完全同步，一般房地产股会先于房价反映利好政策。以2014年到2017年的这一轮上行周期为例，房价和房地产股节奏有明显区别，2014年房地产市场行情还没有明显反映，主要是930新政效果暂时还未显现，全国百城住宅价格指数连续8个月下跌，但此时房地产股已经开始逆势上涨，申万房地产指数上涨了65%，跑赢同期上证综指53%的涨幅，不少房地产个股翻番。2015年在3·30新政和连续双降等多重利好的催化下，一线城市房地产行情正式启动，量价齐升，房地产股表现也还不错；但2016年房地产出现过热，中央提出“抑制资产泡沫”，政策转向的时候，房价表现还很坚挺，但地产股已经提前反应，申万房地产指数全年涨幅在29个行业中排倒数第六。由此可见，在进行房地产股票配置时，需重点关注捕捉政策转向拐点，具体来说是在政策松动时，房价可能还没启动，但已经是投资房地产股票的好时机，等到房价涨到后期，尤其是引发政策打压的时候，即便房价还在涨，但房地产股票的行情也走到头了。

当然，在进行股票投资时，除了关注房地产周期之外，还有两点需要特别注意：

一是要防范企业分化的风险。过去是鸡犬升天，未来是大浪淘沙，随着房地产行业的集中度提升，房地产行业内部的分化可能会进一步加剧，落后的企业可能被淘汰，龙头企业可能会强化。二是要防范企业去杠杆的风险。房地产和杠杆相伴相生，房地产企业投资需要大量的资金，其中大部分是通过杠杆实现的，在严监管的背景下，去杠杆势在必行，进而对房地产企业融资产生一定的影响，需重点关注其中存在的风险。

第二种是房地产相关的基金产品。按照募集方式，有公募基金和私募基金两大类。公募基金主要是房地产行业主题基金，主要是针对二级市场，与房地产股票走势高度相关，需要投资策略可参考房地产股票投资。私募基金主要是房地产投资基金，主要是针对一级市场，投资者需满足合格投资者要求，参与房地产企业和项目投资，从中获取投资收益。通常房地产投资基金收益较高，多为15-20%左右，因为过去十多年房地产一直处于上升周期，但就产品本身来说，一般周期较长，风险相对较大。在具体投资过程中应结合发行主体资质、投资标的质量、基金管理人历史业绩等多个因素，全面评估投资的安全性和收益性。

第三种是房地产相关的资产证券化产品。包括类REITs、CMBS、房地产ABS等类型，具有类固收属性，对投资者门槛相对较高，需满足私募合格投资者要求。未来最主流的就是REITs，也就是房地产投资信托基金，是国外房地产投资的主要形式，和基金的运作形式相似，通过发行股份或受益凭证的方式募集资金，由专门的托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产相关投资经营管理，到期将房地产投资收益按比例进行分配，从而实现分散投资、集中受益，长期回报率相对稳定。目前国内REITs尚处于起步阶段，更准确的说是类REITs，多通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式对接私募合格投资者。

最后总结一下今天的课程，投资房地产不一定非要买房，还可以通过房地产股票、房地产相关基金、房地产相关资产证券化产品等金融渠道来分享房价上行周期的红利。